Fin du bail sans congé [Résolu]

VV12 - 27 juin 2018 à 14:05 - Dernière réponse : djivi38 20403 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention
- 27 juin 2018 à 19:33
Bonjour,

Je vous écris car un ami a un problème avec sa location. Cela fait un an qu'il loue un bien meublé dans Paris, la fin du bail arrivant samedi. Or, il vient de recevoir un mail lui indiquant de signer le nouveau bail... avec une augmentation de loyer de 50€ ! Et précisant que s'il ne signe pas dans le bail dans la journée, la propriétaire viendra pour l'état des lieux ce lundi matin.

Sur ce, je me renseigne, et j'ai cru comprendre qu'elle aurait dû lui signifier une augmentation aussi conséquente de loyer au moins trois mois avant la fin du bail... Et que dans tous les cas, pour le congédier du logement, elle aurait aussi dû le prévenir trois mois à l'avance.

Cependant, stupeur ! Je regarde son premier bail qu'il a bien évidemment signé, et je me rends compte que le contrat stipule que le renouvellement du bail est "non automatique", et que le bail "cesse à l'expiration sans besoin de donner congé". Bien qu'il l'ait signé ( Oui...), de tels termes sont-ils seulement légaux ? Elle peut donc le mettre à la porte d'une semaine sur l'autre ?

Merci d'avance pour vos réponses !
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djivi38 20403 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 27/06/2018 à 15:12
1
Merci
bonjour,

je comprends que :
- votre ami dispose - pour sa résidence principale - d'un contrat d'habitation de location meublée de 1 an
- son bailleur a stipulé "renouvellement du bail non automatique" et "le bail cesse à l'expiration sans besoin de donner congé".

Ces 2 dernières clauses sont ABUSIVES (réputées NON ÉCRITES) :
voir art 4 loi 6/7/1989 § "g" :
<< Est réputée non écrite toute clause :
(...)
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; >>

--> le seul bail non renouvelable est un bail de location meublée de 9 mois
pour étudiant seulement.
--> tous les autres baux se renouvellent d'eux-mêmes par tacite reconduction tant que soit le locataire soit le bailleur n’y mette un terme en donnant congé à l’autre partie.

"il vient de recevoir un mail lui indiquant de signer le nouveau bail"

un contrat de location (ou un bail si vous préférez) ne se refait JAMAIS.
Votre ami, si bail location meublée de 1 an, reste chez lui sans refaire de bail : il refuse catégoriquement de signer un nouveau contrat et il refuse de partir.
Si le bailleur veut qu'il parte, il DOIT lui donner son congé pour la FIN du bail avec un préavis de 3 MOIS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

"... avec une augmentation de loyer de 50€"
SI une <gras>révision de loyer est prévue sur le contrat de location</gras>, elle peut être appliquée en fonction du trimestre retenu lors de la signature du contrat. A défaut de mention de révision sur le contrat de location le montant du loyer reste le même pendant toute la durée de la location, sauf si loyer manifestement sous-évalué : mais das ce dernier cas, le bailleur doit se soumettre à un protocole très strict pour pouvoir réévaluer le loyer : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312


Par exemple :
son bail a pu être signé le 1°/07/2017 (puisque ça fait à peu près 1 an qu'il habite ce logement) :
le dernier indice connu à cette date était celui publié au JO (Journal Officiel) du 13/04/2017 pour une valeur de 125,90 pour le 1° trimestre.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
La formule de révision du loyer est :

loyer actuel
____________________________ x 127,22 (indice 1° trim. 2018)= nouveau loyer
125,90 (indice 1° trim 2017)

Supposons loyer actuel de 400 €, le nouveau loyer sera de 404,19 € (rien à voir avec les 50 € du bailleur !!!!) :

400 €
_______ x 127,22 = 404,19 €
125,90

Résumé : si la situation est bien celle que j'ai comprise, votre ami reste chez lui pour encore au moins 1 an, sans changement de bail et :
-> sans révision de loyer SI non prévue au contrat
-> OU avec révision du loyer si elle était prévue au contrat et selon la formule indiquée.


cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

Merci djivi38 1

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Merci
bonjour, Est-ce un bail "meublé" ? ou vide ? Quelle est la durée prévue ?

- 9 mois ? un an ? davantage ?

Ces renseignements sont indispensables pour vous répondre.
djivi38 20403 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 15:42
"Cela fait un an qu'il loue un bien meublé dans Paris, la fin du bail arrivant samedi."
Merci en effet c'est un bail meublé d'un an !
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Merci
Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses ! Jack, il s'agit d'un bail meublé d'un an.
Autre petit détail, je ne sais pas si c'est important mais il y a un an, la propriétaire avait écrit sur le bail qu'il s'agissait d'une "location meublée ne constituant PAS la résidence principale", ce que mon ami avait corrigé à la main avant de signer. (étant donné qu'il s'agit de sa résidence principale). Et dans le bail qu'elle voudrait lui faire signer, la même mention est faite.

Djivi38, merci beaucoup pour votre réponse très claire qui me rassure beaucoup ! Voir les clauses de ce contrat m'avait inquiétée, tant mieux si elles sont abusives. Il me semblait bien qu'on ne pouvait pas autant augmenter le loyer d'un seul coup, mais je craignais que ce soit lié à la fin de la loi de l'encadrement des loyers à Paris. Quoi qu'il en soit c'est très clair, et j'espère que la propriétaire entendra raison.

Nouvel élément, mon ami lui a demandé la raison de cette augmentation, et elle a répondu que "toutes les charges ont beaucoup augmenté", mais sans fournir de justificatif, et en le pressant de signer un nouveau bail aujourd'hui. C'est en effet la propriétaire qui paye les charges, celles-ci étant comprises dans le loyer. Mais si les provisions sur charges avaient été à ce point sous-évaluées, ne faudrait-il pas lui fournir un justificatif ?

Merci beaucoup pour votre temps !
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Merci
Re bonjour, désolée de vous écrire deux messages à la suite.

Merci beaucoup pour ces éclaircissements. Comme dit dans mon précédent message, la propriétaire explique que cette augmentation est due à une augmentation des charges. Mon ami a demandé un justificatif sur le détail des charges, et la propriétaire a répondu qu'elle ne les aurait pas d'ici lundi, et répète qu'en cas de non signature du bail aujourd'hui, elle passerait lundi à 9h pour l'état des lieux.

A 9h mon ami sera au travail, et la propriétaire a les clés, nous sommes donc un peu inquiets... Quel genre de recours avons-nous si elle se présente au domicile de la sorte ?
Normalement, la propriétaire serait bien dans l'obligation de fournir un détail des charges, si cela amenait à une augmentation de 50€ du prix du loyer ?
djivi38 20403 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 18:54
"toutes les charges ont beaucoup augmenté", mais sans fournir de justificatif"

lire ce lien : https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/

I) Charges comprises : le contrat de location avec cette mention (qui n'a aucune valeur juridique) DOIT mentionner EXACTEMENT quelles sont les charges que le bailleur a inclus dans le montant du loyer.

« Charges récupérables (ALUR : art. 6, I, 12° // loi du 6.7.89 : art. 23)
Les modalités de la régularisation des charges locatives sont précisées : dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le bailleur doit communiquer au locataire, en même temps que le décompte par nature des charges, une note d’information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l’eau chaude.
Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges, dans des conditions normales, est allongé de un à six mois, à compter de l’envoi du décompte.


II) Charges forfaitaires : le montant des charges forfaitaires ne peut qu'être indexé en même temps que la révision annuelle du loyer :

(loyer actuel + forfait charges)
______________________________ x 127,22 (indice 1° trim. 2018)= nouveau loyer
125,90 (indice 1° trim 2017)

III) Charges au réel : implique la présence de sous-compteur électricité/eau par locataire. Ici, les charges seront calculées en fonction des indices relevés sur ces sous-compteurs ET une régularisation annuelle doit être faite sur justificatifs "officiels" (= pas des calculs faits à la main ou sur Excel avec des chiffres sortis d'on ne sait où !)

Régularisation tardive des charges (ALUR : art 6, I, 12° // loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »


Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée,
soit en même temps que la demande soit être tenue à disposition (en agence OU chez le bailleur) pendant les 6 mois suivant la demande.

Pas de justificatif = pas de paiement.

EDLS :
Il reste à votre ami à changer très rapidement le barillet de la serrure de la porte d'entrée (c'est légal) afin que le bailleur ne puisse pas rentrer chez lui.
D'autre part, date et heure d'un EDLS (pour quand ça sera le moment) ne peut être IMPOSÉ ni par le bailleur au locataire ni l'inverse : c'est une entente entre les 2 parties.
De plus :
- un EDLS non contradictoire (= pas en présence des parties, bailleur et locataires ou représentants dûment mandatés) est NON valable et, dans ce cas, le bailleur ne pourrait PAS faire de retenues sur le DG (Dépôt de Garantie) : art 3 loi 6/7/1989.
- un bailleur n'a PAS le droit de rentrer chez son locataire sans son accord : violation de domicile.

"la propriétaire avait écrit sur le bail qu'il s'agissait d'une "location meublée ne constituant PAS la résidence principale", ce que mon ami avait corrigé à la main avant de signer."
Il a très bien fait de corriger, et j'espère qu'il a corrigé sur les 2 exemplaires du contrat de location.

"en le pressant de signer un nouveau bail aujourd'hui."
NON, NON et NON : PAS de nouveau bail à signer.

cdt.
Merci infiniment pour votre réponse ! La situation est un peu stressante et votre message est donc très rassurant. Je vais lui dire de changer le barillet.

Encore merci, je vais marquer le sujet en résolu, et reviendrai s'il y a du nouveau !
djivi38 20403 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention > VV12 - 27 juin 2018 à 19:33
Il garde le barillet actuel pour le remettre lorsqu'il partira.

Bon courage à votre ami, qui a bien de la chance de vous avoir !

cdt.
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