Loyer impayer de 350 euros

Question

Bonjour. Cela fait 3 ans que suis locataire. Il y a 2 ans j' ai eu un dégât des eaux ou plutôt d'excrement dans toute ma cuisine sortant de l'évacuation de la machine à laver. A ce moment là le propriétaire ne le répond pas je me débrouille avec mon assurance qui ma reloger deux semaines le temps que le nécessaire soit fait. A ce moment là j'ai eu de nombreuses dépenses repas a l'extérieur tous les jours, trajet jusqu'à mon appartement et
 mon travail bien plus long. N'ayant toujours pas de nouvelles j ai envoyer des recommander avec accusé pour linformer si je navait toujours pas de nouvelle j'allait effectuer une mise en demeure mais il ne va pas les chercher. J'ai donc laisser tomber. Il est intervenu apres coup. En aout dernier je l'avou jai eu un louper de payement que je ne suis rendu compte que fin septembre. J'ai penser qu'il ne s'en était pas aperçu. Je reconnais mon tort a ce niveau là. Par la suite. Je souhaite donner la dedite de mon appartement j'envoie deux courrier encore en recommander avec accuser de réception. Il n'est pas aller les chercher... Je l'appel pour la 20eme fois au moins et je lui dit que j'aimerai pouvoir rendre l'appartement sur un message vocal. Je lui avait déjà stipulé par de nombreux sms. Il me contact par courrier mis lui même dans ma boite au lettre pour me dire que la date du préavis tenait compte de l'appel soit 8 jours après la date de l'envoie du recommander. N'ayant aucune nouvelle a par celle la je suis même aller jusqu'à le trouver sur son lieux de travail ou à ce moment il ma parler des deux loyers manquant en me disant "ah mais moi quant y'a des retards ou absence de paiement je répond pas.... " (drôle de reponse... ) 1 moi après, ce jour je reçoit un courrier comme quoi je doit régler les deux loyers sous 15 jours. Étant donner la non bonne foie de mon propriétaire, même si je le paye je ne pense pas qu'il me rendra la caution. Sachant qu'à la location de lapartement la peinture sécailliait déjà des murs et ça ne s'arrête pas avec le temps... le ménage n'avais pas était fait pour l'entrée, wc entartré +++, ... Je comptais payer les mois restant  et qu'il prenne le loyer que j'ai oublier sur la caution. Je ne compte pas et ne veux pas lui verser le loyer pour la période du dégât des eaux. A savoir 350 euros. Qu'est ce que je risque ? Sachant que je pense pouvoir me défendre avec les non réponse et le je m'en foutiste du propriétaire. J'ai oublier de préciser que je n'ai pas son adresse il n'a jamais voulu me la donner. Simplement une adresse sci auquel il ne réside pas. Je suis même aller voir chacun de ses voisins et les autres locataire de l'immeuble dont il est propriétaire pour avoir une frais adresse, en vain. J'ai peur que si je lui donne le loyer du dégât des eaux il ne me rende pas la caution pour un appartement qui de plus n'ai pas dans les normes. Pas de prises terre et pas de détecteur de fumée (obligatoire avant mon entree). J'aimerais vos conseils merci

djivi38 · Answer

bonjour,

1° ce n'est pas une "caution", c'est un DÉPÔT DE GARANTIE (DG). 

2° le premier devoir d'un locataire est de payer ses loyers : art 7 de la loi du 6/7/1989
Si vous ne payez pas, votre bailleur peut vous poursuivre en justice.

3° le DG n'est pas fait pour payer un loyer.

4° si travaux urgents dans le logement, un loyer peut être diminué si ces travaux durent + de 21 jours.

5° quand un bailleur ne va pas chercher ses R+AR, il reste encore 2 solutions au locataire pour donner son congé. Car un congé ne prend effet que quand le bailleur en a pris connaissance.
- remise en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires identiques) : le préavis démarrera le jour de la signature du bailleur.
- par voie d'huissier : le préavis démarrera le jour du passage de l'huissier, même si bailleur absent.

Puisqu'il vous accorde votre préavis 8 jours après l'envoi.... estimez-vous heureux... il aurait aussi bien pu aller chercher son recommandé au 14° jour, juste avant que la Poste ne vous le renvoie.

6° A votre départ, vous ferez avec votre bailleur un EDLS (état des lieux sortant) et vous rendrez les clés. Ensuite, votre bailleur fera la comparaison de cet EDLS avec celui fait à votre entrée pour pouvoir faire (ou pas !) des retenues sur votre DG.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Tiffanyo · Answer

Bon malgres tout ces 1. 2. 3....
1° ça ne répond pas franchement a ma question 
2° vous me parlez de texte de loi je vous parle dun cas a part 
3°sans nouvelle il est difficile d'entreprendre quoi que ce soit 
4° il serait plus agréable de ne pas recevoir une réponse moralisatrice 
5° je ne cherche pas de critique mais une aide
6° merci

Tiffanyo · Answer

Oui mais ça je le sais déjà je parle concrètement financièrement je demande des chiffres. Autant pour moi si tout le monde est envahi dexcrement pendant plus de deux semaine sans soucis du propriétaire qui daigne répondre. Comme je vous l'ai dit sans communication comment trouver une solution ? Je ne PEUT pas le contacter ni le voir à par en débarquant sur son lieux de travail. Ce que j'ai déjà expliquer. Mon garant essaye de le joindre également j ai tout tenter numéro masquer, autre.... comment prouver que si la caution nai pas rendu c'est abusif ? Aucun me semble t il donc c'est bien moi qui vais me faire bananer... comme la mise en demeure que je n'ai jamais pu effectuer. Ne pensez vous pas que si cette personne ne donne pas de bon coordonnées c'est qu'il y'a une raison ?

Tiffanyo · Answer

La loi est vraiment mal faite. Donc en gros je n'ai pas le droit de ne pas être d'accord avec l'état des lieux ? Car si je ne signe pas je suis en torT

Loyer impayer de 350 euros

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