Un cas particulier d'usufruit et taxe foncière
elafayette
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Bonjour,
J'ai un cas particulier à vous soumettre :
En 2001 les parents font donation à l'une de leurs 3 filles d'un bien immobilier qu'ils ont en commun avec réserve d'usufruit au dernier vivant des deux. Ils renoncent à l'usufruit 4 ans après l'acte de donation sans acter la renonciation devant le notaire. Dès lors leur fille encaissent les loyers et payent les charges du bien immobilier. Les parents continueront de payer la taxe foncière jusqu'au décès de la mère. Le père décède 10 ans après la donation (Les enfants attendent le décès de leur mère pour réaliser les deux successions en même temps) et la mère 15 ans après la donation. Les deux autres filles n'ont pas reçu de donation. Selon vous que devra rapporter à la succession la 1ère fille ?
Je vous remercie à l'avance de vos réponses.
Cordialement,
Edmond
J'ai un cas particulier à vous soumettre :
En 2001 les parents font donation à l'une de leurs 3 filles d'un bien immobilier qu'ils ont en commun avec réserve d'usufruit au dernier vivant des deux. Ils renoncent à l'usufruit 4 ans après l'acte de donation sans acter la renonciation devant le notaire. Dès lors leur fille encaissent les loyers et payent les charges du bien immobilier. Les parents continueront de payer la taxe foncière jusqu'au décès de la mère. Le père décède 10 ans après la donation (Les enfants attendent le décès de leur mère pour réaliser les deux successions en même temps) et la mère 15 ans après la donation. Les deux autres filles n'ont pas reçu de donation. Selon vous que devra rapporter à la succession la 1ère fille ?
Je vous remercie à l'avance de vos réponses.
Cordialement,
Edmond
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci Condorcet pour votre réponse rapide.
La donation a été faite par avance sur succession.
Dans notre cas, le bien étant commun aux deux parents, la valeur du bien au jour du rapport est-elle égale à la moitié de la valeur du bien le jour du décès du père ajouté de la moitié de la valeur du bien au jour du décès de la mère ?
La 1ère fille étant devenue usufruitière du bien la taxe foncière payée par ses parents pendant 11 ans ne devrait-elle pas être considérée comme une donation indirecte rapportable à la succession ?
Merci d'avance pour vos réponses.
Edmond
Non.
Le jour du rapport sera celui du partage au cours duquel il sera réalisé "équitablement" entre les héritiers.
Parce que depuis 2001 une seule personne a disposé des lieux et que le marché immobilier n'est plus en 2018 ce qu'il était en 2001.
Pendant ce temps les autres ayants droit regardaient passer le train !
Et selon l'évolution des prix dans votre région, la valeur rapportée sera + ou - moins importante.
C'est à ce stade que se situe l'inconvénient de la donation en "avancement d'hoirie" expression utilisée encore en 2001.
Mais bien sûr, selon l'état de l'immeuble tel qu'il était au jour de la donation, ce qui signifie que les améliorations apportées depuis 2001 par la donataire ne sont pas retenues.
devrait-elle pas être considérée comme une donation indirecte rapportable à la succession ?
C'est l'évidence.
Cependant les parents n'ont-ils pas profité, d'une façon ou d'une autres avantages en compensation.
Fréquemment, la proximité d'un enfant est rassurant à l'égard des parents d'un certain âge ou d'un âge certain.
Il faut être prudent sur ce chapitre.
C'est maintenant nettement plus clair dans mon esprit.
J'ai une dernière question concernant l'estimation du bien immobilier loué à usage d'habitation.
Dans le cas d'un bien loué doit-on estimer le bien en fonction de son rendement locatif ou bien de sa valeur vénale ?
Merci d'avance pour vos réponses.
Edmond
Selon les tendances du marché immobilier au plan local, tendances fluctuantes selon d'autres critères économiques basés sur le principe classique d'offre et de la demande.
L'administration fiscale retient la méthode des "termes de comparaison" que sont les prix pratiqués au cours d'une période donnée en rapport avec des biens similaires.
Ces termes de comparaison sont à prendre en considération avec un certaine recul, sachant que l'existence de financements occultes (appelés "dessous de table") de pratiques courantes polluent le marché et faussent les normes.
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/1_particulier/EV/1_declarer/180_isf/fichedescriptive_3034.pdf
Dans l'expectative consultez une agence immobilière dépendant de chaînes connues possédant tout un réseau de collaborateurs essaimés sur le territoire national disposant d'une méthode donnant des résultats assez proches de la réalité.
Le notariat aussi dispose de spécialistes en évaluation.
Le notaire sollicité pour réaliser ce partage sera en mesure de vous indiquer une fourchette
de prix , ou valeur à retenir au cas particulier.
Donc si j'ai bien compris dans le cas d'un bien immobilier loué il n'y a pas de méthode d'évaluation privilégiée (rendement locatif vs valeur vénale).
Est-ce le notaire en charge de la succession qui décide ?
Merci par avance pour vos réponses
Edmond