Restitution partielle dépôt de garantie abusive

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16 mai 2021
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Bonjour,

J'ai lu plusieurs sujets sur le même thème mais je n'ai pas réussi à répondre à toutes mes questions.

Après avoir effectué l'EDL sortant et restitué les clés de mon ancien appartement, je viens de recevoir une lettre de la régie avec le chiffrage des dégradations locatives.
Je me rend compte qu'ils me facturent 154€26 pour "débarrassage encombrant cave" alors que je n'ai jamais utilisé la cave qui était censée m'être attribué.
En effet, à l'EDL entrant, ils ne m'ont pas fourni de clé pour accéder aux caves, c'est écrit noir sur blanc, j'en ai obtenu une quelques temps après mais je ne suis descendu qu'une fois pour me rendre compte de la vétusté des caves avec toutes les portes fracturées, des encombrants dans tous les sens et des numéros notés de façon aléatoire sur les portes, j'étais censé avoir la numéro 8. Sur l'EDL sortant, il est précisé que la cave ne comporte pas de serrure.

Est-il envisageable de récupérer cette somme qui m'est clairement facturée à tort !?

Ils ont également facturé l’enlèvement des rideaux d'origine que j'avais laissé à côté des nouveaux, l'expert EDL m'avait assuré qu'en laissant les anciens je ne pouvais pas avoir de soucis !!!

Ensuite, ils ne m'ont pas fourni de justificatifs comme les devis et factures liés à ces dépenses, il me semble être en droit de les exiger.

Si j'ai bien compris la marche à suivre, je dois envoyer une lettre en RAR en demandant la fourniture des ces justificatifs et la restitution des sommes prélevées à tort ? Si aucune réponse sous 8 jours => tribunal de proximité ?

Merci d'avance pour votre aide précieuse.
A voir également:

6 réponses

Bonjour,

J'ai lu avec attention vos réponses et j'ai écrit une lettre que je vais envoyer en RAR.
Pouvez-vous me donner votre avis ?

Madame, Monsieur,

J’ai reçu ce jour le document listant les retenues que vous avez effectuées sur le dépôt de garantie du logement que j’occupais, jusqu’au 20 décembre 2017, à l’adresse : /

A ce titre, j’ai plusieurs remarques à formuler :

- Aucun justificatif ne m’a été fourni pour les sommes facturées.

- Vous m’imputez des frais pour le détartrage de la cuvette des toilettes alors que le tartre était déjà présent lors de l’état des lieux d’entrée, même chose pour le nettoyage des joints en silicone de la cuisine notés « Jauni, sale » sur l’état des lieux d’entrée. Je tiens à vous rappeler que c’est notamment par la comparaison entre ce document et celui dressé lors de la sortie des lieux que s’apprécie la façon dont le logement a été correctement entretenu. Or, comme je vous l’ai indiqué, l’observation de ces points est identique sur les deux documents.

- J’observe la retenue de 154,26€ pour le « Débarrassage encombrant cave » alors que je n’ai jamais utilisé la cave en question. Pour preuve, sur l’état des lieux d’entrée, il est stipulé « pas de clefs ». En effet il avait été impossible d’accéder au sous-sol pour réaliser l’état des lieux. De plus, aucun numéro clair et précis n’apparait sur les portes qui sont par ailleurs toutes fracturées. Des encombrants se trouvent un peu partout, laissant présager de l’abandon et de la vétusté de ces lieux.

- Pour ce qui est du « Débarrassage encombrants appartement rideaux », j’ai souhaité laisser les rideaux d’origine à disposition pour les remettre en place si nécessaire, l’expert état des lieux m’a expressément confirmé que ça ne poserait pas de problème que je les laisse, au cas où le propriétaire souhaite les garder.

Compte tenu de tous ces éléments, je vous remercie de me faire parvenir tous les justificatifs des frais mentionnés dans votre courrier ainsi que la somme de 224,63€ sans délai.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sincères salutations.
La clé je l'ai eu par la suite via la régie, j'ai dû aller faire un double de la clé qu'ils m'ont prêté.
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16 mai 2021
10 863 > Bastien
OK !
Mais puisqu'ils avaient une clé... pourquoi ne pas l'avoir utilisée lors de l'EDLE ???

Donc il faut supprimer le § sur la cave tel que je l'ai suggéré... SI il est noté sur un avenant que vous avez finalement une clé, dans ce cas :
- si sur EDLS il y a une mention style "cave embarrassée de détritus" : retenue sur DG avec justificatif de professionnel.
- si aucune mention : pas de retenu possible.

cdt.
Très bonne question !

Non pas eu d'avenant, je ne sais même pas s'il y ont une trace de la copie de cette clé ... mais du coup elle est répertoriée sur l'EDLS.
Et c'est écrit encombrée sur l'EDLS, je pense que je l'ai dans l'os :'(
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16 mai 2021
10 863 > Bastien
eh oui ! clé de cave mentionnée sur EDLS... sauf si vous aviez fait un courrier R+AR pour signaler l'état de la cave dans les quelques jours suivant la remise de cette clé... Mais exigez un justificatif de professionnel pour cette retenue.
Et j'oubliais, la somme de 42€ m'est facturée pour le détartrage de la cuvette des toilettes or, il est stipulé la présence de tartre sur l'EDL d'entrée, est-ce un autre point de réclamation possible ?

Merci.
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17 mai 2021
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pour la cave :
Malheureusement, pas de mention sur l'état des lieux = état normal.
Si rien n'est mentionné concernant la cave, elle vous a été attribuée vide.
Votre argument pour ne pas avoir fait l'edl de la cave est que vous n'aviez pas les clés, cependant vous dites que les portes sont fracturées ? donc l'état des lieux devait au minimum mentionner que la porte était fracturée, et donc pouvait mentionner l'état de la cave.
Dans tous les cas, vous deviez au moins aller voir la porte de la cave lors de l'état des lieux.
Au pire des cas, vous deviez, lors de la remise des clés de la cave, allez voir la cave, et faire un état des lieux dans votre coin, avec description et photo. Et envoyiez tout par recommandé. La loi vous donne 10 jours pour faire ça après l'état des lieux, et c'est votre parole qui fait foi (libre au bailleur de venir constater).
Même si ça faisait plus de 10 jours depuis l'entrée dans les lieux, ça aurait fait moins de 10 jours depuis la remise de la clé.
Bref, le bailleur est en droit de vous redemander la remise en état/nettoyage.

Pour les rideaux :
Qu'était-il indiqué sur l'état des lieux d'entrée ? Si rien n'était indiqué, vous ne deviez rien laisser.
Ce qui compte, ce n'est pas la réalité, c'est ce qui était inscrit dans l'EDL. D'où l’intérêt (du locataire) d'être précis lors de l'état des lieux d'entrée.

Pour le détartrage, effectivement, vous pouvez contester. Encore que tout dépend des termes utilisés.
Si l'edl E indique : présence de tartre et que l'edlS indique entrartrage important, c'est défendable.

Concernant les factures (ou devis), le bailleur doit vous les fournir (ou les tenir à disposition, je sais plus) sur demande. Pas obligatoirement par défaut.

Stop failing the turing test ! 
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16 mai 2021
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bonjour dna,

"Concernant les factures (ou devis), le bailleur doit vous les fournir (ou les tenir à disposition, je sais plus) sur demande. Pas obligatoirement par défaut."

Les devis ou factures justifiant les retenues sur le DG d'un locataire doivent lui être fournies lors de la restitution partielle du DG, ou, au pire, dans un "délai raisonnable" (sans + de précision !) après réclamation du locataire par courrier R+AR.

cdt.
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16 mai 2021
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bonjour,

une "dégradation" mentionnée sur EDLS mais qui est AUSSI mentionnée sur EDLE ne donne PAS lieu à retenue.
Et quand une retenue est légale elle DOIT être justifiée par devis ou facture d'un PROFESSIONNEL : ce qui veut dire que toute réparation faite par le bailleur lui-même ne donne PAS lieu à retenue.

- Rideaux d'origine : si leur présence est mentionnée sur EDLE, on ne peut rien vous retenir pour leur enlèvement.

- Détartrage de la cuvette des toilettes : cuvette entartrée mentionnée sur EDLE => pas de retenue possible.

- Cave : pas de visite de la cave lors de l'établissement de l'EDLE ?
>> "Pas de serrure" mentionnée sur EDLS : il est logique de penser que cette porte de cave avait une serrure puisqu'il est mentionné sur EDLE "pas de clé"... donc ils seraient en droit de vous facturer une serrure+pose de serrure avec justificatif de professionnel.
>> Avez-vous signalé, par courrier R+AR (dont vous auriez gardé copie & récépissés), dans les 10 jours à partir de la remise des clés du logement, que cette cave était pleine d'encombrants qui ne vous appartenaient pas ? Si oui : pas de retenue sur votre DG. Si non : retenue sur votre DG justifiée par devis ou facture de professionnel.

- Le tribunal de proximité n'existe plus depuis le 1° juillet 2017. La procédure est, dans l'ordre :
1° courrier R+AR
2° commission départementale de conciliation
3° commission de justice de conciliation
4° tribunal d'instance

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
Merci pour vos réponses complètes, je vais prendre le temps de tout lire à tête reposée ce soir.
Ce que je peux d'ores et déjà vous dire c'est que la clé qui manquait à l'EDL entrant est celle de l'accès au sous-sol de l'immeuble et non la cave elle-même mais non je n'ai pas fais de LRAR dans les 10 jours après l'obtention de cette clé, à mon grand désarroi ...
Pour compléter, les rideaux d'origine sont bien décrits dans l'EDL d'entrée et dans celui de sortie il est écrit Rideaux d'origine + ceux du locataire laissés en place.

Merci à vous.