Vente d'un bien immobilier reçu en donation

MERCI POUR VOTRE REACTIVITE.

Mes parents ont fait construire en 2016 une maison (terminée cet été 2017) et souhaite nous la donner à mon frere et moi (hors parts successorales).
Ne serait-il pas plus simple que vos parents vendent leur maison, qu'ils paient ce qui doivent et qu'ils consentent donation du restant de la somme aux 2 enfants ?

Vous éviteriez les importants frais d'acte de donation puisqu'il suffirait de déposer une simple déclaration de "don manuel" auprès des services de l'administration fiscale dont dépend le domicile de chaque enfant.
Comment je le disait, notre père à réalisé beaucoup de travaux qui ne sont pas déductibles de la base de calcul de la plus value (car pas de factures d'entreprise), et mes parents peuvent bénéficier d'abattements intéressants pour transmettre en donation.

Qu'en est-il de la taxe sur la plus value? La base imposable (250 000 - 250 000 = 0) étant nulle, peut-on vendre sans risque un redressement de la part du Fisc? Sommes-nous dans notre droit ?
Comment ferait l'administration pour engager une procédure de redressement sur une opération générant une plus-value "zéro" ?
A vrai dire, là est toute la question, quel prix d'acquisition sera pris en compte : la valeur estimée de la maison par une agence lors de la mutation à titre gratuit (donation) OU le cout réel de la construction de la maison (prix du terrain + dépenses de travaux réalisé par entreprises + frais d'acquisition)??

Sommes-nous dans notre droit ?
Bien sûr, sauf s'il y a un coup fourré dans cette opération.
Non, ce qui inquiète d'autres intervenants consulté pour ce dossier (expert comptable spécialisé en immobilier et un notaire consulté) est l'anticipation de la vente après donation. Mes parents qui ont fait faire l'avis estimatif de valeur par une agence ont également signé un mandat de représentation avec elle pour vérifier le marché.

Notre "jeune" notaire nous dis que c'est bon...
Vous en doutez. Un petit peu oui car elle a déjà induit en erreur mes parents sur le montage de leur projet.

Merci pour vos conseils

notre père à réalisé beaucoup de travaux qui ne sont pas déductibles de la base de calcul de la plus value (car pas de factures d'entreprise),
Adressez toutes mes félicitations à votre père.

et mes parents peuvent bénéficier d'abattements intéressants pour transmettre en donation.
Ce n'est pas lui mais vous, les enfants, les bénéficiaires de ces abattements.
Je vous propose d'adresser la lettre suivante à votre père :
Merci papa.
Merci d'avoir pensé à tes enfants pour leur refiler un cadeau empoisonné.
Tu as construit cette maison en usant de tous les moyens possibles pour échapper à la fiscalité et aujourd'hui la "patate chaude" nous reviendrait.
Ta bonté est immense. Jusqu'à ce jour nous n'en avions pas mesuré la dimension.
Car vois-tu, ce cadeau, ce généreux cadeau que tu te proposes de mettre dans nos sabots le jour de Noël, nous n'en voulons pas, quitte à nous fâcher avec le Père Noël.
Nous avons fait nos calculs.
Cette maison vaut 250000 €, soir un don de 125000 à chacun de tes enfants.
Nous devrons assurer les frais d'acte du notaire constatant cette vente , mettons .................20000 €
Ensuite, pour pouvoir vendre nous devons racheter le crédit.....................................................180000 €
Puis nous allons vendre cette maison en devant supporter la TVA.............................................39207 €
soit une charge de...........................................................................................................................239207€
si nous la déduisons la généreuse donation dont tu nous a gratifiés.........................................250000 €.
le solde serait positif à hauteur de...................................................................................................10793 €.

Ce n'ai pas mal, mais nous espérions récupérer nos 250000 €.
Nous en sommes loin.

Heureusement, que tu as pensé à nous puisqu'en revendant cette maison à ce prix, non seulement, nous ne devrons pas avoir à supporter cet infâme prélèvement sur la plus-value auquel tu as échappé, mais nous réaliserons une moins-value en ôtant du prix de vente, le montant de la TVA que nous allons verser ce qui ramènera le prix de vente net à 210793 €.
Le fisc ne sera pas content, mais nous non plus.
Passe de bonne fêtes de Noël , papa.

Merci pour le temps que vous avez passé. Cela nous permet aussi d'affiner notre calcul. Cela dit, beaucoup de chose ne convienne pas à mon sens. Je m'explique.

Tout d'abord, dans l'esprit de mes parents, ce n'est pas un projet qui vise a "user de tous les moyens possibles pour échapper à la fiscalité", c'est un don qui, ils l'espèrent, pourra nous aider dans notre vie, à défaut de vivre à côté de chez eux...Bien tenté maman et papa!!

Ensuite, leur notaire leur à présenté les différentes options d’abattement afin de préparer une succession en utilisant les abattements disponibles. Aujourd’hui, chaque parent peut réaliser des donations défiscalisées de 100 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans (159 325 € jusqu'en 2012).
Les frais de donation (montant des droits de mutation) sont estimés à environ 3 000€ (selon la "jeune" notaire).

Pourquoi parlez vous de TVA?? (ce n'est pas un projet VEFA ou de promoteur mais un projet au format "familial"). Il n'y a pas de TVA à supporter pour la vente. Les factures des entreprises travaillant sur le projet de mes parents et leur ami collectent déjà la TVA.

Pour finir, je reprend votre calcul :

Nous devrons assurer les frais d'acte du notaire constatant cette vente , mettons ....... 3 000 €
Ensuite, pour pouvoir vendre nous devons racheter le crédit....................................................180000 €
Puis nous allons vendre cette maison en devant supporter la TVA....................................................0 €
soit une charge (justifiée par factures ) de.................................................................................182000 €
si nous la déduisons la généreuse donation dont tu nous a gratifiés......................................250000 €.
le solde ou Plus Value serait à hauteur de............................................................................... ..68 000 €.


Voici le calcul SIMPLE de la Plus Value = Prix de vente - Prix d'Acquisition (Crédit et frais d'acquisition).

C'est là que le calcul de la Plus value, à mon sens, peu intervenir. Le taux passera en 2018 à 36%. Une surtaxe s'applique pour les projets de plus de 50 000€de plus value de 1% à 4%. Soit un taux de taxe sur la Plus Value avoisinant les 40%! (Dans ce cas oui, nous préférerions payer la TVA).

SOIT une taxe sur Plus value = 68 000€ x 40% = 27 200€.
Solde final = 40 800€.


MAIS, comme je le disait, une bonne partie du crédit à servie à payer le terrain (env. 60 000€) , une autre pour le gros oeuvre ou par une entreprise (env. 70 000€), puis la dernière partie du crédit correspond à des factures d'outillage, de matériaux et d'équipement pour la maison (la main d'oeuvre étant réalisé pour l'essentiel par notre père). Ce qui implique qu'environ 50 000€ ne peuvent être déduit de la base du calcul de la plus value car ils ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition.

Le calcul devient :

Nous devrons assurer les frais d'acte du notaire constatant cette vente , mettons ........ 3 000 €
Ensuite, pour pouvoir vendre nous devons racheter le crédit...................................................180000 €
Puis nous allons vendre cette maison en devant supporter la TVA....................................................0 €
soit une charge (justifiée par factures ) de.................................................................................132000 €
si nous la déduisons la généreuse donation dont tu nous a gratifiés......................................250000 €.
le solde ou Plus Value serait à hauteur de................................................................................118 000 €.



SOIT une taxe sur Plus value = 118 000€ x 40% = 47 200€.
Solde final réél de = Prix de vente - (Crédit + Frais d'aquisition + Taxe sur Plus Value)
<gras>Solde final réél de = 250 000 - (180 000 + 3 000 + 47 200) = 19 800 €
</gras>


Evidemment à ce moment là, le calcul de notre "jeune " notaire est largment préférable.
Calcul de la taxe sur Plus value = Prix de vente - Prix d'acquisition (valeur donnée pour calculer les droits de donation).
On a alors PV = 250 000 - 250 000 = 0.

Le solde ou Plus Value REELLE est donc 68 000 € à se partager avec mon frère.

Merci Papa et Maman NÖEL!!
Qu'en pensez vous, c'est la première fois que nous calculons ainsi alors il peut y avoir quelques fautes.
Merci Condorcet

FAUTE DANS LE PREMIER CALCUL
Pour finir, je reprend votre calcul :

Nous devrons assurer les frais d'acte du notaire constatant cette vente , mettons ....... 3 000 €
Ensuite, pour pouvoir vendre nous devons racheter le crédit....................................................180000 €
Puis nous allons vendre cette maison en devant supporter la TVA....................................................0 €
soit une charge (à supprimer : justifiée par factures ) de.................................................................................182000 €
si nous la déduisons la généreuse donation dont tu nous a gratifiés......................................250000 €.
le solde ou Plus Value serait à hauteur de............................................................................... ..68 000 €.

J'ai écrit ce que je devais vous écrire.
Rien à ajouter, rien à retrancher.
Tout est confirmé, y compris la TVA.
Attendez un peu, d'autres réponses plus favorables à votre cause peuvent surgir sur ce forum.
Joyeux Noël (en famille)

bien lire : la question ne demandant que........pour donner la réponse