Fin de bail et préavis
Fmp80
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sleepy00 Messages postés 17726 Date d'inscription mardi 31 juillet 2012 Statut Membre Dernière intervention 7 août 2024 - 3 nov. 2017 à 12:58
sleepy00 Messages postés 17726 Date d'inscription mardi 31 juillet 2012 Statut Membre Dernière intervention 7 août 2024 - 3 nov. 2017 à 12:58
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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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3 nov. 2017 à 03:29
3 nov. 2017 à 03:29
bonsoir,
location non meublée => préavis du locataire de 3 mois.
Avez-vous vérifié si ce logement est en zone tendue (ce qui vous donnerait droit à un préavis réduit à 1 mois) ?
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
MAIS un locataire peut donner son congé à tout moment, c'est le bailleur qui ne peut donner son congé que pour la fin de bail.
CONGÉ :
1) - courrier R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception)
2) - remise en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires)
3) - voie d'huissier (à vos frais)
1) - le jour de la réception par le bailleur de votre R+AR
2) - le jour de la signature du bailleur
3) - le jour du passage de l'huissier (même si bailleur absent)
Proposez dans votre courrier date et créneaux horaires pour faire l'EDLS, ça vous évitera un 2° courrier.
PRÉAVIS :
- si location meublée = 1 mois
- si location en vide = 3 mois, sauf cas de préavis réduit
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
[ Pour info : le justificatif du motif invoqué doit impérativement être joint au courrier de congé, à défaut, le congé reste à 3 mois. Seul le motif de zone tendue, de notoriété publique, demande juste à être mentionné en "objet" du courrier ou dans le corps du texte (ou dans les deux !) ]
LOYER/CHARGES :
Sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.
EDLS/REMISE DES CLÉS :
peuvent se faire avant le dernier jour du préavis, mais ça ne dédouane pas le locataire de son obligation de paiement du loyer/charges comme mentionné ci-dessus.
Tout EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées et chaque partie récupère son exemplaire dès que les signatures ont été apposées (ceci afin d'éviter que le bailleur ne fasse d'éventuels rajouts... toujours en défaveur du locataire), quitte à devoir accompagner (sans le lâcher d'une semelle) le bailleur jusqu'à la
photocopieuse du tabac du coin ou de la Poste. Refusez les phrases du genre "Je vous l'envoie dès demain" : jamais bon signe !
DG (ça pourrait vous être utile...) :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
CONCLUSION :
supposions que votre propriétaire reçoive votre courrier de congé R+AR le O6/11/2017, votre préavis de 3 mois se finira le 06/02/2018 .
Vous pouvez faire votre EDLS en proposant un RV à votre bailleur par exemple le 15/11/2017 ou le 30 décembre ou le 20 janvier !
Vous pourrez arrêtez (avec votre exemplaire d'EDLS) votre assurance maison/abonnements eaux & électricité dès le jour du rendu des clés, mais vous restez redevable du loyer+charges jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation entretemps.
Voilà ! J'espère ne rien avoir oublié...
CDT.
location non meublée => préavis du locataire de 3 mois.
Avez-vous vérifié si ce logement est en zone tendue (ce qui vous donnerait droit à un préavis réduit à 1 mois) ?
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
MAIS un locataire peut donner son congé à tout moment, c'est le bailleur qui ne peut donner son congé que pour la fin de bail.
CONGÉ :
- se donne de 3 façons :
1) - courrier R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception)
2) - remise en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires)
3) - voie d'huissier (à vos frais)
- démarre, de date à date :
1) - le jour de la réception par le bailleur de votre R+AR
2) - le jour de la signature du bailleur
3) - le jour du passage de l'huissier (même si bailleur absent)
Proposez dans votre courrier date et créneaux horaires pour faire l'EDLS, ça vous évitera un 2° courrier.
PRÉAVIS :
- si location meublée = 1 mois
- si location en vide = 3 mois, sauf cas de préavis réduit
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
[ Pour info : le justificatif du motif invoqué doit impérativement être joint au courrier de congé, à défaut, le congé reste à 3 mois. Seul le motif de zone tendue, de notoriété publique, demande juste à être mentionné en "objet" du courrier ou dans le corps du texte (ou dans les deux !) ]
LOYER/CHARGES :
Sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.
EDLS/REMISE DES CLÉS :
peuvent se faire avant le dernier jour du préavis, mais ça ne dédouane pas le locataire de son obligation de paiement du loyer/charges comme mentionné ci-dessus.
Tout EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées et chaque partie récupère son exemplaire dès que les signatures ont été apposées (ceci afin d'éviter que le bailleur ne fasse d'éventuels rajouts... toujours en défaveur du locataire), quitte à devoir accompagner (sans le lâcher d'une semelle) le bailleur jusqu'à la
photocopieuse du tabac du coin ou de la Poste. Refusez les phrases du genre "Je vous l'envoie dès demain" : jamais bon signe !
DG (ça pourrait vous être utile...) :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
CONCLUSION :
supposions que votre propriétaire reçoive votre courrier de congé R+AR le O6/11/2017, votre préavis de 3 mois se finira le 06/02/2018 .
Vous pouvez faire votre EDLS en proposant un RV à votre bailleur par exemple le 15/11/2017 ou le 30 décembre ou le 20 janvier !
Vous pourrez arrêtez (avec votre exemplaire d'EDLS) votre assurance maison/abonnements eaux & électricité dès le jour du rendu des clés, mais vous restez redevable du loyer+charges jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation entretemps.
Voilà ! J'espère ne rien avoir oublié...
CDT.
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vendredi 3 novembre 2017
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3 novembre 2017
3 nov. 2017 à 07:56
3 nov. 2017 à 07:56
Merci beaucoup pour votre réponse très complète.
Comme je le craignais la fin du bail ne change absolument rien à la durée du préavis pour moi, je suis toujours bloqué à 3mois...
Dommage.
Comme je le craignais la fin du bail ne change absolument rien à la durée du préavis pour moi, je suis toujours bloqué à 3mois...
Dommage.
sleepy00
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7 août 2024
5 546
3 nov. 2017 à 12:58
3 nov. 2017 à 12:58
une négociation amiable est toujours possible avec votre propriétaire
et si il retrouve un locataire avant la fin de votre préavis (vous pouvez lui proposer votre aide)
vous ne paierez le préavis que jusqu’à l'arrivé du nouveau locataire.
et si il retrouve un locataire avant la fin de votre préavis (vous pouvez lui proposer votre aide)
vous ne paierez le préavis que jusqu’à l'arrivé du nouveau locataire.
La législation juridique et financière évolue en permanence...