Retenues excessives sur depot de garantie
ManonD
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Modifié le 26 sept. 2017 à 19:40
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 27 sept. 2017 à 15:14
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 27 sept. 2017 à 15:14
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djivi38
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27 sept. 2017 à 02:35
27 sept. 2017 à 02:35
bonsoir,
vous pouvez toujours lui demander, mais 2 mois après votre départ... ça semble irréalisable (nouveau locataire peut-être ?) ET surtout, vous auriez dû le faire avant l'EDLS !
Cela dit, des retenues sur dépôt de garantie ne peuvent être faites que si les dégradations correspondantes sont mentionnées sur l'EDLS tout en étant absentes sur l'EDLE, ET sur justificatifs de PROFESSIONNELS.
---> Faire un courrier R+AR (voir ci-dessous le § "Recommandations") de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG pour absence de devis/factures de professionnels lors de la restitution partielle du DG, restitution à faire sous 8 jours, "à défaut, je porterai le litige devant la commission de conciliation, et s'il le faut, devant le tribunal d'instance" + formule de politesse de votre choix.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
vous pouvez toujours lui demander, mais 2 mois après votre départ... ça semble irréalisable (nouveau locataire peut-être ?) ET surtout, vous auriez dû le faire avant l'EDLS !
Cela dit, des retenues sur dépôt de garantie ne peuvent être faites que si les dégradations correspondantes sont mentionnées sur l'EDLS tout en étant absentes sur l'EDLE, ET sur justificatifs de PROFESSIONNELS.
---> Faire un courrier R+AR (voir ci-dessous le § "Recommandations") de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG pour absence de devis/factures de professionnels lors de la restitution partielle du DG, restitution à faire sous 8 jours, "à défaut, je porterai le litige devant la commission de conciliation, et s'il le faut, devant le tribunal d'instance" + formule de politesse de votre choix.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
27 sept. 2017 à 10:47
Merci pour votre réponse. J'ai quitté mon logement il y a 2 semaines, je ne sais pas encore si il y a de nouveaux locataires. Avant de lui envoyer mon courrier j'ai toute de même une autre question.
Le propriétaire m'a déjà rendu la partie du dépôt de garantie par virement. Imaginons que je réclame des factures et/ou devis et qu'il finit par m'en fournir.
-Si les sommes des devis dépassent la somme qu'il nous a déjà retiré, pourra-t-il nous demander de lui rendre encore de l'argent ??
Car je ne vais pas entamer des recours si par la suite je peux perdre encore plus d'argent.
Merci d'avance,
M.D
27 sept. 2017 à 14:26
j'ai conclu "2 mois après votre départ" parce que vous avez dit "Mon propriétaire m'a déduit des sommes abusives pour ces petites choses" : or, normalement, on ne connait le montant des retenues qu'au moment de la restitution partielle (puisque retenues) du DG, soit 2 mois après le rendu des clés.
"Si les sommes des devis dépassent la somme qu'il nous a déjà retiré, pourra-t-il nous demander de lui rendre encore de l'argent ?? "
Ce serait une fraude manifeste...
Si vous receviez des devis (de professionnels) : vous pourriez les contester en présentant des devis inférieurs... : mais vous n'avez plus accès au logement pour qu'un pro puisse voir les dégradations et faire un devis adapté.... (une dégradation de peinture de 20 cm² par exemple peut entraîner la réfection de tout un mur)
Si vous receviez des factures (de professionnels) vous ne pourriez pas les contester.
Cdt.
27 sept. 2017 à 15:05
En effet, le propriétaire nous a fait un virement accompagné d'un mail justificatif 1 semaine après l'état des lieux de sortie.
-Pensez-vous que je doive attendre 2 mois "réglementaires" avant de réagir ou de contester ?
Pour suivre votre raisonnement, il ne peut plus nous fournir de devis à l'heure actuelle.
-Peut-il obtenir des factures a posteriori par des professionnels même si il a réalisé les réfections de peintures lui même etc. ?
Merci d'avance,
M.D
27 sept. 2017 à 15:14
Un mail justificatif ?? S'il n'y a pas copie d'un devis ou de facture... ce n'est PAS un justificatif !!!
"Pensez-vous que je doive attendre 2 mois "réglementaires" avant de réagir ou de contester ? "
normalement oui, mais comme il vous a déjà rendu une partie du DG, non.
"Pour suivre votre raisonnement, il ne peut plus nous fournir de devis à l'heure actuelle. "
Normalement, le locataire doit attendre la fin du délai légal de restitution du DG parce qu'il est rare qu'un bailleur rende le DG avant, mais comme ce n'est pas le cas...
De plus le bailleur, s'il n'a pas eu le temps de faire faire devis ou factures par un professionnel, il dispose encore d'"un délai raisonnable" (la loi ne précise pas mieux !) pour apporter des justificatifs (encore une fois = devis/factures) à ces retenues.