Etat des lieux meublé sorti - contester

Question

Bonjour à tous,

J'ai besoin de vos conseils pour un litige avec une residence etudiante bien connu... oui encore.
Je précise que j'ai loué un meublé de 25m2 et que j'y suis depuis fin 2012.

J'ai fais un edl le 01 juin (un mail l'atteste), les murs étaient dans un état neuf, c'est normal qu'avec le temps il jaunisse, le propriétaire me dit que les murs sont blancs mais remplis de taches... que des joins sont jaunes alors que c'est du ciment... il voit des taches partout, une cuisine remplis de graisses alors que c'est faux, etc... il souhaite récupérer tout le dépot de garantie.

je refuse de signer l'edl, il me donne le double. Sur le coup, je n'ai pas vu qu'il a signé a une mauvaise date au 28 Mai au lieu du 1er Juin, et qu'il n'a pas mis le bon nombre de clé remis (plus toutes les fausses observations). Apres je lui dis que je souhaite rendre les clefs, il me sort un document que je signe et où je mets le bon nombre des clefs.

la question est que je souhaite savoir si j'ai des chances devant le tribunal ? 
sachant que mes 2 preuves sont :
- un edl daté le mauvais jour, sachant que j'ai le mail qui prouve qu'on avait bien rdv à cette date mais quelle est l'intéret du proprio de faire cela?
- une remise des clefs qui ne correspond pas au edl (le document que j'ai signé mentionne le bon nombre de clé mais pas l'edl signé par le proprio)

ces deux preuves rajouter à un état des lieux avec des observations imaginaires...


Merci de votre aide

Valenchantée · Accepted Answer

Bonsoir,

Cela va être simple : si vous n'avez pas signé l'état des lieux, il n'y a pas d'état des lieux. 

En cas de désaccord entre les deux parties, la loi dit que "la partie la plus diligente mandate un huissier pour faire cet EDL" ... apparemment, personne n'y a pensé ?

Cdlt

womow · Answer

il y a bien eu état des lieux, sauf que les deux partie n'était pas d'accord, je n'ai pas signé mais j'ai bien le double. C'est ce que mon proprio m'a dit a propos du huissier... mais le dépot à une valeur <4000€ ce sera plus le tribunal de proximité qui s'en chargera. Est ce que les 2 preuves (date et nombre de clé) joue en ma faveur ? parce que sachant qu'il a menti dessus, il a pu mentir sur toutes les autres observations...

djivi38 · Answer

suite (!) :
.../... car le logement est ainsi présumé avoir été rendu dans le même état où il a été donné = pas de dégradations = pas de retenues possibles sur le DG.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. 

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ». 
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet » mentionnée sur le contrat de location) dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. 
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement. 

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant. 
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs. 

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG. 

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis s'il le faut, en justice (*). 

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*). 

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989). 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil) 
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard 
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. 
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » 

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. 

=> RECOMMANDATIONS : 

-1) Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
-2) Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. 
-3) Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice. 

Important, à lire aussi : 

~ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269 
~ https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/ 
~ https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire 


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785 

Cordialement.

womow · Answer

Re-bonjour,

Apres avoir envoyé une LRAR pour contester les observations, le proprio me repond qu'il a retiré quelques observations sur l'EDLS contradictoire. Puis je vois sur mon compte qu'il m'a fait un virement où il manque la moitié du DG (sans aucune facture/devis, je ne sais même pas qu'est ce qu'il a retenue comme dégradation).

Ma réponse est de lui renvoyer une LRAR en lui disant que je n'ai aucun devis donc de me restituer la totalité du DG. Si il ne le fait pas :

- je contacte le conciliateur du département pour trancher
- je contacte directement le tribunal (je penche plus vers ce choix) 

quelle est la meilleur stratégie selon vous ? le conciliateur ou le tribunal

Merci

Fidour2 · Answer

Bonjour
Vous dites /quelle est la meilleur stratégie selon vous ? le conciliateur ou le tribunal 
Réponse le tribunal' et c'est gartuit sans avocat 
 car vous aurez un jugement et exécutable par (amiable ou  huissier)
 Dans l'autre cas que de palabres et  sans jugement donc sans décision

Etat des lieux meublé sorti - contester

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