Droit de passage de 1934 revendiqué mais jamais publié

JejeBenj - 24 oct. 2016 à 13:00
 JejeBenj - 25 oct. 2016 à 15:11
Bonjour,
J'ai signé un compris de vente en mai dernier qui ne stipulait nullement un droit de passage. Depuis, la vente prévue en juillet n'est toujours pas réalisée du fait du propriétaire d'un terrain mitoyen qui fait valoir un droit de passage valide puisque signé sous seing privé en 1934 entre les arrières grands pères de ce Monsieur et nos vendeurs.
Ce papier n'a jamais été publié au bureau des hypothèques lors des différents partages , successions ou autres.
Ce monsieur veut traverser la cour dallée qui est le seuil de porte de la maison, une habitude qu'il a prise car la maison est vide d'occupant et en vente depuis plus de 7 années et que les propriétaires qui sont nos vendeurs et les héritiers de cette maison n'ont jamais habité sur place depuis et lui avaient laisser une clé du portillon parce que ce monsieur est un membre éloigné de cette famille)
J'ai tenté d'entrer en contact avec le propriétaire de ce terrain qui est répertorié comme étant de la Landes, inutilisée et non constructible afin de racheter ses terres et faire cesser ainsi ce droit de passage qui est très inconfortable alors qu'un escalier en pierre, tout aussi large pourrait lui permettre d'accéder à ces terres.
Pour être très clair, ce Monsieur ne va jamais sur son terrain et la végétation à par endroit recouvert son passage.
La seule réponse de ce propriétaire a été de monnayer ces terres 20 fois plus cher que leur prix (estimation faite selon les barèmes de la Safer). Son hectare de terre ne vaut que 700 euros alors qu'il en souhaite entre 10 et 15 000.
Cette maison est un véritable coup de cœur, je ne veux donc pas annuler cette vente mais comment dire à ce Monsieur qu'il doit emprunter l'escalier en pierre ? Il ne veut rien entendre...
Il faut savoir que cette cour dallée était à l'époque la place du village divisée en 3 parcelles et toutes rachetées par l'arrière grand père de nos vendeurs en 1934 d'où l'écrit de ce papier.
Le grands père a lui clôturé cette propriété en prenant soin de laisser un passage par un escalier en pierre rendant cette cour dallée fermée et privée sans enclaver le fond dominant.
Le droit de passage piétonnier stipule que ce dernier s'exerce sur 2 des 3 parcelles en limite de terrains et non en trajet direct. Aucun plan, aucun bornage ni cadastre ne relève cet écrit en dessinant l'assiette du passage.
Comment faire comprendre par voie légale à ce Monsieur que l'usage sur le fond servant ne peut être de son choix ??? Géomètre, Notaire, Huissiers de Justice... Quelle est la démarche à suivre ????
Merci pour vos précieux conseils

7 réponses

Poisson92100 Messages postés 26115 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 7 novembre 2022 7 448
Modifié par Poisson92100 le 25/10/2016 à 10:55
En gros les notaires vous proposent de mentionner le contentieux et de vous laisser vous démerder en justice derrière...
si vous acceptez cela exigez du vendeur une baisse de prix ou autre pour couvrir l'incertitude et le prix du procès !
Le droit rural et de passage est complexe - J'ai connu une personne pour lequel un tel différent à fait 15 ans de procès (et s'est terminé par le deces de l'agriculteur)
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Bonjour
"servitude de passage établie par acte sous seing privé , non publiée".
S'il est fait mention de cette servitude dans l'acte de vente et si une copie du sous seing privé est annexée à l'acte authentique" , ladite servitude est opposable à l'acquéreur du fond servant, bien que non publiée.(Cassation).
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Absolument elle me sera opposable.
Il s'agit maintenant de faire reconnaitre la trajectoire de cette servitude à ce Monsieur qui a pris de mauvaises habitudes puisque la maison était inoccupée.
Je rappelle qu'il veut traverser la cour privée alors qu'un escalier en pierre est à sa disposition..
Quelle procédure dois je engagée ?
Quelle valeur donnée aux conclusions de mon géomètre ?
Ces conclusions sont elles publiables au bureau des hypothèques ???
Merci
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Que vous conseil votre notaire? ( il vous doit conseil !!!!)
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Bonjour dd,

Les notaires (celui des vendeurs et le mien) vont mentionner dans l'acte définitif l'existence de ce papier en précisant qu'aucune publication ni plan ne matérialise une quelconque trajectoire.
Il vont mentionner également le trajet que souhaite emprunter le propriétaire de ce terrain, le trajet que je souhaite qu'il emprunte et pour finir que l'acquéreur (moi) fera son affaire personnel de ce droit de passage après la vente puisse que les vendeurs ne veulent pas supporter en leur nom cette procédure.
Chacun se protège mais ça ne résout en rien mon problème.

Il me conseille ensuite de prendre attache auprès d'un géomètre pour faire matérialiser ce passage et d'envoyer par simple lettre recommandée avec AR les conclusions de ce géomètre à ce Monsieur.

Ensuite d'attendre patiemment que la position adverse se manifeste par une expertise contradictoire qui en cas de désaccord entre les géomètres nous amènerait devant les tribunaux pour délibération.

Ce n'est pas confortable du tout mais c'est le prix a payer pour obtenir la maison et sa tranquillité...

Qu'en pensez vous ??? Y a t il une autre issue possible ???
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c'est à peu près ça....
Les vendeurs ont bien compris le coup de cœur de cette maison et c'est bien pour ça que je m'acharne avec ce droit de passage et pourquoi elle est en vente depuis 7 ans.....
La révision du prix est inenvisageable, j'ai essayé bien évidemment.
Non seulement ils ne veulent pas supporter les frais de géomètre et ils m'ont répondu que cette maison est en vente à ce prix avec le désagrément de ce droit de passage.....
A prendre ou à laisser ......
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Poisson92100 Messages postés 26115 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 7 novembre 2022 7 448
25 oct. 2016 à 11:11
Soit vous payez (et vous attendez à 5000 euros de frais de procès)...soit vous n'êtes pas pressé et les envoyez chier (voir déposer une demande d"'indemnité au tribunal d'instance au motifs qu'un éléments important - la servitude vous a été dissimulé) et attendez une éventuelle réaction alors de leur part
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Malheureusement, même si cette servitude n'a pas été mentionnée dans le compromis, j'en ai eu connaissance.
Difficile d'invoquer une quelconque dissimulation des vendeurs...
De plus, la maison est aujourd'hui bizarrement convoitée depuis mon offre en février dernier donc difficile d'attaquer dans tous les sens.....
Je vous rappelle que je tiens absolument à cette acquisition donc mon problème n' est pas avec les vendeurs mais plutôt avec le propriétaire du terrain qui n'y vient jamais mais risque fort de venir pour embêter le monde et faire reconnaitre ce droit de passage pour être tranquille rapidement et également le jour d'une éventuelle revente...
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Je vous précise que le droit de passage n'est pas du à la personne mais au terrain, donc si il vend son terrain vous aurez toujours un droit de passage, si c'est terrain devienne constructible, vous imaginer !!!!!

Donc je suppose que le voisin vas tout faire pour garder le droit de passage !!!!!

"Ce papier n'a jamais été publié au bureau des hypothèques"
Bien interpréter ce qui est notifier dans ce papier.

Pas ce que vos notaire vont notifier dans l'acte de vente, qui protégé uniquement le vendeur !!!!!!!
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JejeBenj > dd
25 oct. 2016 à 12:21
Merci de vos témoignages,
Ce terrain est de la Landes non constructible puisqu'il est situé sur un site classé au patrimoine de l'UNESCO avec un très fort dénivelé d'accès pas franchement confortable.
Le propriétaire de ce terrain aura donc beaucoup de mal a le vendre surtout au prix qu'il réclame.
Pensez vous que seules les conclusions du géomètre envoyées par LRAR seront suffisantes ?
Quelle valeur aura les conclusions de ce géomètre expert devant un tribunal et est-il possible de les faire reconnaître et publiées auprès des hypothèques ?
Quelle est la procédure et sont coût ?
Ma réelle inquiétude est de devoir laisser pérenniser un désaccord et une situation incommode, il est donc important pour moi de clarifier la situation.
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