Bail location / Droit de préemption

Question

Bonjour, 
J'ai un ensemble de questions concernant un potentiel futur achat de maison. Nous sommes très intéressé par ce bien mais la situation et les explications des différents partis (propriétaire, Notaire, locataire) ne sont pas claires.

SITUATION :
Maison non meublée en location (2 x 3ans) = jusqu’en sept 2016.
Mise en vente propriété complète (maison + terrain attenant) pour 320 K€.
Non vente de la maison.
Découpe de la propriété = Mise en vente de la maison avec partielle de terrain + mise en vente terrain constructible attenant.
Nous sommes très intéressé par l'achat de la maison avec partielle terrain.

Les locataires sont actuellement dans la maison. Ils ont signés un nouveau bail jusqu’à mi-mars 2017. Après recherche, nous avons eu confirmation que le bail actuel est un bail annexe c’est-à-dire se référant au bail antérieur. Bail qui n’est apparemment pas légal car les locataires peuvent rester légalement jusqu’à sept 2019 (3ans).

Questions :
- Si le bail en cours n’est pas légal (les locataires peuvent rester légalement jusqu’à sept 2019), la vente est une vente occupée et donc les locataires n’ont pas de droit de préemption ?
- Peut-on se retourner contre la notaire sachant qu’elle vend un bien libre de toute occupation mi-mars 2017 en contrat d’exclusivité alors que légalement ce n’est pas le cas ?

Quelles sont les solutions :
                - est-il judicieux de faire un compromis avec condition suspensive disant que la vente se fera dans le cas d’un logement vide de tout occupant ? Dans ce cas, la vente peut se faire mi-mars 2017 si tout se passe bien ou en sept 2019 si les locataires ne veulent pas quitter les lieux. Comment stipuler que les conditions de vente (prix de vente) peuvent changer suivant la date de vente ? 
                - est-il judicieux de faire un compromis stipulant une indemnité journalière après mi-mars 2017 si les locataires n’ont pas quittés les lieux ?
                - Y-a-t-il d’autres options / solutions ?

Merci beaucoup.

Poisson92100 · Answer

Bonjour
C'est manifestement une vente occupé - le bail 2017 n'est pas légal donc tacitement reconduit jusqu'en 2019 et apparemment aucune offre dans la nouvelle configuration n'a été faite aux locataires...

"est-il judicieux de faire un compromis avec condition suspensive disant que la vente se fera dans le cas d’un logement vide de tout occupant ?"
Cela me parait indispensable si vous avez le projet d'occuper le bien et en ajoutant explicitement qu'a partir de telle date vous pouvez vous dédire sans indemnité si le bien est tjs occupé

"Comment stipuler que les conditions de vente (prix de vente) peuvent changer suivant la date de vente ? "
Pas possible de faire varier le prix car le notaire doit notifier aux services de la mairie et autre le droit de préemption en donnant le prix fixé- vous pouvez en revanche prévoir que les loyer dus par le locataire à partir d'une certaine date vous seront reversé le jour de la vente

"- Peut-on se retourner contre la notaire sachant qu’elle vend un bien libre de toute occupation mi-mars 2017 en contrat d’exclusivité alors que légalement ce n’est pas le cas ? " NON s'il y a un squatter en mars 2017 vous pouvez renoncer mais ce n'est pas de la responsabilité du notaire

Bail location / Droit de préemption

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