Cession d'un bien locatif

Question

Bonjour,

Je souhaite vendre rapidement un bien acquis en disposif Perissol en 2000 et loué sans interruption jusqu'à ce jour. Je suis donc sorti de l'obligation de location de 9 ans.

Toutefois j'ai joué la défiscalisation jusqu' à cette année. J'ai posé la questions aux impôts le 9 septembre, leur demandant de combien je serai imposé au titre de la plus value (bien de 92 000 euros vendable à 110 000) et d'un redressement sur le déficit foncier etc...choses auxquelles je ne comprends pas grand chose. Ils ont par définition tous les éléments pour me répondre.

Sont-ils tenus de me répondre et dans quels délais ? Et sinon quelle démarche dois-je entreprendre pour connaître le montant de cette imposition, sans lequel je ne peux vendre sans risque.

djivi38 · Answer

Bonjour, << Vente ROBIEN avant terme et réintégration déficit foncier Le redressement est le suivant : Le FISC va recalculer l’impôt que vous auriez du acquitter avant imputation du Déficit Foncier lié à votre opération de défiscalisation et ce au titre de toutes les années depuis la première imputation, dans la mesure où la rupture d’engagement de location effective et continue des 9 ans n’est pas la conséquence d’un fait exceptionnel du type : - décès du conjoint - mutation professionnelle à l’étranger imposée par votre employeur - licenciement Chaque IR ainsi recalculé sera ensuite majoré des intérêts de retard prorata temporis. Enfin vous devrez régler la différence entre la somme de ces IR réajustés et ce que vous avez déjà réglé. Notez que si vous aviez par ailleurs des Revenus Fonciers pré existants, vous serez également redressé sur la partie Prélèvements Sociaux. Le FISC émettra une déclaration rectificative portant calcul détaillé du tout. Vous pourrez demander un dégrèvement gracieux des intérêts de retard, dégrèvement dont le montant restera à la libre appréciation du contrôleur dont vous dépendez au niveau de votre CDI. >> Et lire (ou relire) l'article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts : << Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause. Vos frais et charges payées en 2016 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2016. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2019. Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. Exceptions à la remise en cause dispositif de robien : Principalement: - Décès de l'un des époux soumis à imposition commune, - Licenciement de l'un des époux soumis à imposition commune, - Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L.341.4 du code de la sécurité sociale, - Mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location sous réserve que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit, - Divorce ou séparation pendant la période d'engagement de location sous réserve que l'un d'eux demande la reprise du dispositif à son profit. >> En espérant avoir pu vous aider. CDT.

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Attention Djivi38, ce n'est pas un ROBIEN mais un "Périssol" donc il n'y a pas de période de trois ans 

dans votre cas c'est le droit commun qui s'applique...

Pour l'IR, si vous avez imputé un déficit foncier sur les trois dernières années sur votre revenus global les impôts de l'année (les années ?) concernés sont recalculés sans cette imputation (le déficit n'est pas perdu mais simplement reportable sur du foncier 10 ans)

Pour la taxation des plus value tapez "calcul plus value" sur internet et il y a de tb simulateur ou demandez à votre notaire

Groussart · Answer

Bonjour,

Merci beaucoup , notamment à Poisson92100 pour cette histoire de prorogation des 3 ans que même mon gestionnaire de biens me ressort depuis 2014 !

Pour le calcul de l'imposition de la plus value, je ne suis pas certain que la vente de ce type de bien relève totalement de la loi commune. J'ai été sur des simulateurs mais ce n'est pas très clair : puis-je déduire un forfait travaux de 15%, sachant que ces travaux ont été pris en compte dans mes impositions ? Par ailleurs, dois-je reverser la TVA perçue lors de l'acquisition ? 

Et enfin, cette phrase est-elle exacte :   en cas de revente d’un bien Périssol après les 9 années de conservation obligatoire,au terme des 9 années de conservation du bien, le propriétaire d’un bien acquis en loi Périssol est libéré de ses engagements vis-à-vis de l’administration fiscale
Il pourra donc revendre son bien à tout moment sans remettre en cause l’avantage fiscal lié à son acquisition en dispositif Périssol.

Dernière question avant d'abuser de votre gentillesse: est-ce que les impôts doivent me répondre, étant donné qu'ils ont tous les éléments ? J'ai lu quelque part que l'administration fiscale n'avait aucun délai de réponse obligatoire. J'ai fait une demande similaire en 2014 et jamais reçu de réponse.

Groussart · Answer

Merci Poisson92100

Merci pour les 15%. Du coup, sur un simulateur mon impôt sur plus-value passe à zéro !

Je sais. Perissol c'était trop beau. C'est pour ça qu'il n'a pas duré bien longtemps. J'ai acheté fin 99, c'était déja la fin. Si je vends c'est que j'y suis contraint. Et avec locataire en plus, pas le temps d'attendre. Je perds environ 10 00 euros il parait. C'est sur Bordeaux. Il y a environ 7000 personnes qui cherchent chaque année à se loger sur Bordeaux. Donc, je ne vous fait pas un dessin...

Cette histoire de TVA j'ai trouvé ça sur un site, je ne sais pas si ça me concerne :Pour toute revente d’un logement acquis dans le dispositif Périssol entre un vendeur et un acquéreur assujettis à la TVA (= reprise du bail en cours par le futur acquéreur et loyers soumis à TVA), 2 cas de figures sont possibles : La suite sur : je ne sais pas si on peut mettre des liens...
En tous cas je suis bien dans le cadre d'une reprise de bail en cours (ma locataire ne peut recevoir son congé qu'en aout) par un investisseur. Et effectivement j'ai loué nu.

Sinon, pour la réponse de l'administration fiscale, dois-je attendre ou est-ce que je peux mettre en vente maintenant ?

Encore merci !

Poisson92100 · Answer

vous louiez nu donc forcément non assujetti TVA donc non concerné par cette TVA

Le fisc ne vous répondra pas car ce n'est pas son pb et il n'a pas tous les éléments de toute façon

"ma locataire ne peut recevoir son congé qu'en aout"(2017?)- je suppose que cela veut dire que l'anniversaire du bail est en février 2018...commencez par lui proposer le bien oralement puis ensuite rien n'oblige à attendre pour délivrer un congé pour vente...il est certes à effet de 2/2018 mais souvent le locataire qui sait qu'il ne peut rester part des qu'il a trouvé quelque chose

Groussart · Answer

Bonsoir et merci à tous pour vos précisions et votre aide. Merci Poisson92100 pour cette histoire de TVA, je n'en trouvais aucune trace et ça me tracassait.

Je n'ai jamais rien compris à tous ces trucs là et c'est un cabinet comptable qui remplissait ma déclaration 2044 depuis le début.

Je viens de regarder sur mes 3 dernières feuilles d'impôts le "déficit foncier imputable sur revenu global", qui est le même que les "revenus fonciers nets", est de  -2571 (revenus 2013), -3796 (revenus 2014)et -304 (revenus 2015).

Bon, qu'est-ce que les impôts vont retenir de tout ça et quelqu'un peut-il m'expliquer, en gros, même à la louche , de combien je serai "redressé" la-dessus et quelle forme ça prendra (en une fois, un étalement ?)

Sinon, pour ma locataire, août 2017 c'est la fin de son bail (la locataire est entrée dans les lieux le 31 août 2014). Donc je dois la prévenir que je compte vendre dès maintenant de façon à ce qu'elle puisse faire une offre si ça l’intéresse, mais je n'y suis pas obligé. De toutes façons c'est un investisseur qui rachètera et qui a tout intérêt à la garder comme locataire. J'ai bon ou je me trompe dans les délais ?

Ah, encore un truc que je ne comprends pas : pourquoi aller chez un notaire maintenant ?

viviciente · Answer

Tout dépend de votre TMI.
En gros, vous prenez les déductions sur le revenu global et vous les multipliez par votre TMI.
Si vous avez effacé des revenus fonciers, multiplier ces déductions par votre TMI + 15,5% de CSG/CRDS
Sous quelle forme, à voir directement avec les impôts.
Vous devez prévenir votre locataire 6 mois avant il me semble.

Groussart · Answer

Bonjour viviciente,

TMI, c'est taux moyen ou taux marginal ?

Bon, si je prends le taux marginal, je suis à 30%. Avec le taux moyen c'est 12%.

Je prends le taux marginal, mes déficits cumulés des 3 dernières années, ça fait 6671. par 30% ça me fait 2001 d'imposition.

Je ne comprends pas ce que veut dire "effacer des revenus fonciers". Mais bon, admettons (j'essaie d'avoir une estimation large), j'ajoute 15.5% et ça fait 3012. C'est bon comme calcul ?

Je ne dois prévenir ma locataire 6 mois avant sa fin de bail que si je compte vendre nu et donc ne pas renouveler son bail. Mais là, je vends "loué", à un investisseur, et ce sera à lui de faire le choix de renouveler ou non. Mon gestionnaire de biens me conseille de l'informer oralement, donc sans obligation légale. Au cas où elle souhaiterait se porter acquéreur sans doute.

Un renseignement : le nouvel acquéreur bénéficiera-t'il des 2% Perissol (durée de base 24 ans, donc encore 8 ans si je compte bien ) ? C'est un argument de vente de plus.

Groussart · Answer

A Poisson920100

Oui, je sais que je vais subir une sacrée décote en vendant loué (environ 10 000 ), mais ma situation financière ne me permet pas de courir le risque que la locataire s'en aille sans attendre sa fin de bail. Je resterais alors sans aucun revenu et avec toutes les charges jusqu'à la vente. C'est trop risqué. Je ne suis même pas certain que ça soit une bonne chose de de la prévenir oralement puisque rien ne m'y oblige. Elle peut prendre peur et décider d'anticiper. Par contre l'acquéreur sera prévenu par l'agence qu'il s'agit d'une fin de bail.

Je viens de recevoir un avis des impôts (comme quoi, parfois ils répondent) :Votre demande a été transmise à un service spécialisé qui s'appelle la brigade de contrôle de fiscalité immobilière pour instruction.
Je vous transmettrai la réponse dès retour de l'instruction.

Je vous transmettrai ces infos dès que je les aurai.

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