Appartement locatif et imposition [Résolu]

Seblamalice 8 Messages postés mercredi 17 août 2016Date d'inscription 18 août 2016 Dernière intervention - 17 août 2016 à 11:46 - Dernière réponse : Seblamalice 8 Messages postés mercredi 17 août 2016Date d'inscription 18 août 2016 Dernière intervention
- 18 août 2016 à 09:48
Bonjour,

En janvier 2016 j'ai acheté 2 appartements à rénover, un F2 dans un but locatif acheté avec un crédit sur 20 ans précisant que c'est pour le louer (intérets déductibles).
Un F3 dans le but d'y habiter.

Je suis à un mois de la fin des travaux du F2, étant locataire dans un autre appartement j'ai résilié mon bail pour emmenager dans mon F2 une fois fini (financièrement ca passera mieux et de plus mon F2 et mon F3 sont dans le même immeubles, donc je serai plus proche du F3 pendant les travaux).

Mon problème est évident:

Vu que je comptes louer mon F2 au final...
Est ce que le fait d'habiter temporairement personnelement me permet de déduire les intérets du crédit lorsque je louerai cet appartement (d'ici 1 an et demi) ?
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Poisson92100 23816 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - Modifié par Poisson92100 le 17/08/2016 à 12:36
1
Merci
Bonjour
En locatif (régime réel) sont déductible les dépenses en vu d'acquérir un revenu.
Le fait de louer le F2 à l'issus des travaux permet de déduire les frais de prêt, les intérêts, les travaux depuis l'acquisition. Par contre si vous occupez vous le F2 ne serais qu'un jour ces dépenses ne sont plus en vu d'une location donc ne sont plus déductibles. si vous quittez ensuite le F2 pour le louer seul les charges (intérêts etc) à partir de votre départ seront déductible.

Bref si vous habitez un peu le F2 vous perdez définitvement la déductibilité de tout vos travaux du F2

Merci Poisson92100 1

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

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Seblamalice 8 Messages postés mercredi 17 août 2016Date d'inscription 18 août 2016 Dernière intervention - 17 août 2016 à 13:04
0
Merci
merci Poisson,

c'est plutôt une bonne nouvelle !

Les travaux déductibles ne concernent que les travaux faits par entreprise je supposes .... , n'est-ce pas ?

Car en en fait, j'ai fais moi- même tous les travaux donc à part des factures d'achat de pièce je n'ai rien , donc rien à déduire.

Donc vous confirmez que si j'emmenage maintenant pour 1 an et demi mon F2, et à l'issue je le loue, je pourrai dans 1 an et demi louer et deduire interets et charges dues au credit ?
Poisson92100 23816 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 17 août 2016 à 13:48
Les travaux = dépenses donc les matériaux sont déductible des revenus de l'appartement locatif.

Je confirme que les intérêts et assurnace du crédit A PARTIR de la mise en location seront déductible (mais pas les intérêts etc depuis l'achat
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Seblamalice - 17 août 2016 à 14:06
0
Merci
OK, j'ai bien compris.

Par contre, rentrons un peu dans mes finances....

J'ai un crédit de 50000e sur 20 ans avec 400 e de mensualités, je comptes louer vers 450 e
Et 30e de charges
Le coût de mes travaux est de 12000e

Ces travaux déductibles si je loue dès le départ ne sont déductibles que sur la première année de déclaration je supposes, ou alors sur plusieurs années ?
Poisson92100 23816 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 17 août 2016 à 14:08
voyons !
Les charges sont déductibles sur l'année ou elle sont payé uniquement.

Le déficit éventuel est imputable sur le revenus global ou reportable suivant les conditions habituelles
Désolé, mais ce n'est vraiment pas mon rayon, vous m'avez l'air très calé je vais encore un peu user de votre gentillesse,

Les travaux ne seraient déductibles que sur une année, j'essaye de savoir ce que ça représente....
Ces 12000e seraient déductibles tels que intérêts et charges de mon revenu global si je louais immédiatement, donc si on part d'un revenu de référence de 30000e en vivant seul je peux espérer au mieux la première année de ne pas payer d'impôts, est ce juste ?
Poisson92100 23816 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention > Seblamalice - 18 août 2016 à 08:53
Bonjour
Pas de problème pour les explications c'est avec plaisir- je vous suggère de lire la notice 2044 associé au formulaire 2044 des impôts qui explique pas mal de chose.
Vu l'existence de travaux il me parait de votre intérêt de vous placer en régime réel (déclaration 2044) et non au micro foncier qui vous fait etre imposé sur les loyers après abattement de 30% mais sans pouvoir déduire les charges (il y a aussi la condition de moins de 15000 de loyers pour le micro foncier). Le réel se prend pour au moins 3 ans et si ce n'est plus intéressant vous pouvez repasser au micro a partir de la 4e année


Si c'est le F2 qui est mis en location et qu'en 2016 vous avez pour cet appartement 12000 euros de travaux (factures des matériaux du seul F2) et 3000 euros de frais de prêt (intérêts, assurance, frais de garantie) et 1000 euros de divers (charges de copro, taxe foncière) vous avez donc 16000 de charges.
Si votre location ne démarre qu'en 2017 vous avez donc pour les revenus 2016 un déficit foncier de 16000 euros qui s'impute pour 10700 sur vos autres revenus (salaires) et qui est reportable pour 5300 sur les revenus fonciers quand il seront positif et jusque sur l"année 2025
(bien sur si la location démarre avant 2017 vous aurez des loyers a déclarer pour 2016 et votre déficit ne sera plus de 16000 mais de mettons 13000 soit 10700+2300)

Est ce plus clair ?
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Seblamalice 8 Messages postés mercredi 17 août 2016Date d'inscription 18 août 2016 Dernière intervention - 18 août 2016 à 09:30
0
Merci
Bonjour,

Waouh !
Merci pour ces réponses précises et tres compréhensible.

C'est nettement plus clair.

Par contre avec tout ça je me rend compte tout que les travaux de 12000 e auront un impact quasi insignifiant, la première année au mieux je vais payer qu'un tiers de mes impôts habituels, vu que je déduis les 10700 à mes revenus annuels.
Donc au mieux un "gain" de 1500 euros.....le solde sur les années suivantes aura un impact ridicule....
La déduction de mes travaux ne représente qu'une valeur équivalente à un ou deux loyers à 700euros (ce que je paye actuellement là où je suis en location)


Donc ma conclusion à tout ça est qu'il n'y a pas d'intérêt à continuer à payer un loyer dans un autre appart pendant 1 an et demi (durée des travaux de mon f3 avant emménagement), il vaut mieux de sacrifier mon droit de déduction des travaux de 12000euros (F2).

Il vaut mieux que je rentre directement dans mon F2 pendant 1 an et demi, et une fois sorti, le louer et déclarer loyer, intérêt de prêt et charges.
Poisson92100 23816 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 18 août 2016 à 09:32
C'est vous qui voyez mais oui vous avez intérêt à emménager dans l'un de vos deux appartements...vous pouvez en revanche déduire etc pour le F3
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Seblamalice 8 Messages postés mercredi 17 août 2016Date d'inscription 18 août 2016 Dernière intervention - 18 août 2016 à 09:48
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Merci
Oui, on est d'accord

Encore merci à vous et bonne continuation
Cordialement
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