Doute sur prix de vente maison indiv.

Bonjour à toutes et tous,

Je me questionne sur le prix de vente d'une maison individuelle sur laquelle j'ai craqué.
Dans l'annonce et lors de la visite la superficie annoncée était de 65m2, or dans le compromis de vente figure une surface habitable de 48m2 (je précise que la maison possède une grande véranda et des combles aménagés au 1er étage).
Ma question : sur quelle surface doit-on se baser pour fixer un prix de vente ? La surface habitable (attestée par un géomètre) ou bien la surface réelle ?
Car ce n'est pas du tout la même chose : si je divise le prix de vente par la surface habitable, je me retrouve avec un prix au m2 complètement délirant (+25% du prix du marché...).
Je reste quelque peu dans le flou donc....
Par avance merci de vos réponses et conseils avisés !