Droit entrée - Bail commercial Question précise

Question

Bonjour, 
Nous envisageons d’acheter un local commercial. C’est la propriétaire en direct qui veut nous le céder de la manière suivante : 
-	Loyer de 1 350 € correspondant au loyer normal de la rue, avec un droit d’entrée de 50 000 € (qu’elle veut ventiler fiscalement en supplément de loyer) 
Questions : 
Ce droit d’entrée requalifié nous pose problème : quelles incidences pour nous ? : 
. Sommes-nous propriétaires du droit au bail pour le revendre ultérieurement ? 
. Peut-elle exiger un supplément d’argent ou une indemnité à notre successeur éventuel ? 
. Va-t-elle remonter le loyer tous les 3 ans (outre l’augmentation normale « insee ») ? 
. Si nous avons le choix faut-il mieux demander à la propriétaire de le classé en partie indemnitaire, plutôt qu’un complément de loyer ? 

Merci pour votre réponse

Poisson92100 · Answer

Pour être propriétaire du droit au bail il suffit d'un bail commercial (9 ans ou plus soumis à l'art L145 du code du commerce
Y a t_il une activité commercial qui est racheté ou est ce à vous de créer l'activité ?

Habituellement, en l'absence d'activité existante, si le loyer est au prix du marché il n'y a pas de pas de porte (et si le loyer est X euros sous le marché on a un pas de porte de 108*Xeuros

si le droit est un "Premier loyer" c'est fiscalement déductible pour vous (et imposable pour elle)
Si c'est une indemnité compensatrice de la perte de la propriété commerciale c'est immobilisable, non déductible, non amortissable pour vous (et non imposable pour elle)

Elle ne pourra rien demander à votre successeur (si activité déjà autorisé par le bail)

Si c'est qualifié de 1er loyer ou de loyer initial il en est tenu (pour 1/108) lors del 'indexation au bout de 9 ans

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