Légitimité d'une donation

Bonjour,

Ma mère (76 ans aujourd'hui), a fait donation de l'ensemble des biens provenant du coté de ses parents à ma sœur, après le décès de mon père. L'acte de donation que j'ai découvert par hasard (7 ans plus tard) précise : "Donation entre vifs, en avancement de part successorale au donataire".

Question 1 : Si je comprends bien, au décès de ma mère, cette donation sera déduite de la part de ma sœur sur l'ensemble de la succession. Est-ce exact ?

Il me semble toutefois y avoir au moins trois problèmes :

1) le bien décrit dans l'acte n'est pas conforme au bien donné : l'acte indique "petite maison à usage d'habitation" alors que dans les faits, il s'agit d'un immeuble comportant quatre appartements.
2) la valeur estimée du bien est de ce fait très largement sous-estimée (75000 € alors qu'un simple calcul en valeur vénale donnerait plutôt 200 à 250000 €).
3) ma sœur est mariée au pharmacien traitant de ma mère. Or, les pharmaciens font partie des professions interdites de donations de la part de leurs patients. Sur votre site, j'ai trouvé l'information suivante : "A ce titre, la libéralité est présumée nulle dès lors qu'elle est destinée aux père et mère, aux enfants et aux descendants, ainsi qu'à l'époux de la personne faisant l'objet de l'interdiction. Dans ces hypothèses, il appartiendra au légataire ou au donataire de démontrer l'absence d'interposition de sa part en cas de contestation."

Question 2 : Ces arguments sont-t-ils de nature à permettre de contester/annuler la donation, dénoncer une fraude ?

Question 3 : si oui, quelle démarche ?

Merci de vos lumières.