Droit du nu propriétaire et de l'usufruitier

Bonjour,
En 2001, mes parents séparés de fait depuis 1982, mais non divorcés nous ont donné leur maison à ma sœur et moi, en nue propriété et en ont gardé l'usufruit pour une valeur de environ 50ke. mon père y habitait.
en 2005, j'ai fait un crédit immobilier, pour racheter la part de nu propriétaire de ma sœur évaluée à 42,5 ke, et effectuer de très gros travaux dans la maison, pour en faire ma résidence principale, et aménager une petite maison sur le même terrain pour mon père.
En 2009, j'ai emménagé ds cette maison à qui j'avais donné une belle valeur, entre 200 à 250ke. Sachant que j'ai fait 3 prêts immobiliers au fur et à mesure de l'avancée des travaux pour un montant total de 125ke, et en y travaillant pendant plus de 8 ans, tous mes temps de libre, accompagné de mon épouse.
En 2013, suite à une mauvaise cohabitation avec mon père, celui ci nous a "obligés" à partir en disant qu'il voulait réintégrer la grande maison. Chose qu'il n'a pas fait, car il ne pouvait subvenir aux charges de fonctionnement, donc elle est inhabitée depuis 2013.
En février, il est décédé, et vraisemblablement, mes parents avaient souscrit un contrat de donation au dernier vivant. Ma mère (79ans) qui n'a jamais rien financé dans cette maison, se trouve donc seule usufruitière, ne veut absolument rien payer, aucune charges ou impôts, et me réclame "sa" part sur la maison. Elle ne pourra pas y habiter elle-même, étant handicapée, et la maison trop isolée.

Quels droits a t elle à m'obliger à vendre cette maison de son vivant ?
En cas de vente, ou de dédommagement pour son usufruit (si ça se fait?) quelle quotité devrais-je lui donner, et cette somme serait elle calculée sur
- la valeur au moment de la donation (il n'y a pas eu de constat des lieux de fait) en 2001 ?
- ou la valeur en 2005 au moment de la licitation avec ma sœur, avant les travaux effectués par moi-même ensuite sur les fonds de mon crédit immobilier que je rembourse encore aujourd'hui jusqu'en 2020 ?
- ou la valeur estimative de la maison au jour d'aujourd'hui ?

Peut elle y installer quelqu'un dedans en sachant que ni elle, ni la personne installée ne veut payer quoi que ce soit ?
Puis je refuser formellement qu'elle y installe quelqu'un gratuitement (elle pense à des personnes sans revenus, qui ont pour habitude de saccager les maisons qu'ils occupent) ?
Ai-je une possibilité de la déchoir de ses droits d'usufruitière ?
Quels recours ai-je ?
Je vous remercie de votre réponse.
Salutations.
Titou338