Réserve sur état des lieux et loyer

Question

Bonjour. Je me permets de vous soumettre mon problème, n'ayant pour l'instant pas encore trouvé de réponse précise sur internet. Je vous explique chronologiquement.

1) J'ai envoyé un courrier avec AR pour quitter mon appart au 21 janvier, donc rupture de bail.

2) Le 21, j'ai malheureusement un soucis avec le garde-meuble, donc je demande au propriétaire une journée de plus pour clôturer mon déménagement.

3) Le 22 janvier, le propriétaire vient pour l'état des lieux, en présence de moi-même et de mes parents (garants). Mais il note des choses abusives selon moi et mes parents, et n'en démord pas, en tenant même des propos rabaissants à mon égard. Je refuse donc de signer l'état des lieux tel quel, n'étant pas d'accord avec certains points qu'il n'a pas voulu modifier (je détaille les reproches faits plus bas). Le propriétaire me rend les clés, me dit que le loyer court toujours jusqu'à ce que je signe l'état des lieux.

4) Mes parents et moi-même recevons un courrier avec AR aujourd'hui (26 janvier) disant : "La SCI vous informe qu'une indemnité d'occupation de l'appartement sis vous sera demandé à hauteur de 20€/jour en plus des 20.36€ de loyer journalier (650€/mois) convenu par le bail, à compter du 23.01.2016."

-> Je voulais donc savoir :

1 - Est-ce que le propriétaire peut faire courir le loyer de cette façon, avec une indemnité supplémentaire ?

2 - Que faire si nous ne sommes pas d'accord sur l'état des lieux ? Lui ne veut pas en démordre, mais moi je continue à payer, et mes parents ont la pression. Ils veulent signer rapidement pour ne plus payer de loyer, sauf que si j'accepte l'état des lieux tel quel, ils risquent de perdre abusivement la caution...

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Ensuite je me permets de vous exposer les reproches faits par le propriétaire lors de l'état des lieux :

A) Ma porte d'entrée (donnant directement sur le séjour), donne sur un tout petit hall, à la base fermé par une porte donnant sur la rue. Sauf que la porte a été retirée par le propriétaire au cours de ma location. Ma porte d'entrée n'est donc plus protégée par le sas avant ma porte. Peut-il me reprocher un coup de pied qu'il y a eu dans la porte, à l'extérieur ? Sachant qu'on ne voit qu'une trace de pied et pas de coups, mais il en déduit que la porte ouvre mal à cause de ça.

B) D'autant plus que la porte donnant sur une petite cour a également du mal à se fermer, chose qu'il me reproche également alors que j'ai très peu utilisé cette porte. Le PVC bouge, on le sait, mais peut-il me reprocher le malfonctionnement de ces deux portes ?

C) J'ai rendu les murs blancs (même si quelques différences de texture dues à l'emploi d'une peinture différente : peut-il me demander des frais pour refaire totalement les peintures de l'appartement ?

D) Dans une pièce, les trois spots ont cessé de fonctionner du jour au lendemain. Je n'ai pas cherché à résoudre le problème, ayant assez de lumière pour accéder à la pièce, peu utilisée. Le propriétaire n'a pas voulu tester les spots ailleurs, et veut les changer à mes frais. Il n'a pas voulu admettre que le dysfonctionnement venait peut-être de son circuit électrique. Il n'a pas voulu émettre le moindre doute.

E) Au bas de la douche placée un peu en hauteur, il y a une planche peinte selon lui avec une peinture hydrofuge, placée telle quelle sans joint de silicone ou de mastic. Malgré mes efforts de nettoyage après chaque passage à la douche, e't la salle de bain étant humide (logique), la planche a moisi en bas. 

-> Quels sont les reproches valables ?

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D'avance merci pour votre aide et vos réponses. La situation devient oppressante avec le loyer qui court toujours et la caution que mes parents ne sont pas certains de récupérer... Ils me mettent la pression pour signer, car ils stressent jour après jour... Je ne sais pas si je dois accepter de signer et de perdre une partie de la caution pour être tranquille, ou si je dois faire valoir mes droits...

mamenard · Answer

Bonjour
Un EDL amiable est gratuit 
Un EDL par huissier est aux frais uniquement de celui qui le demande 
Un EDL à frais partagés est comme son nom l'indique partagé , il se fait en général sur un refus du locataire de signer l'EDL pour cause de notations exagérées ou fausses du rédacteur 
Dans ce cas le rendu de clés est retardé d'une huitaine pour cause de LRAR  pour RDV , ce qui est obligatoire pour l’huissier
Je vous rappelle qu'un EDL amiable se fait en double ou avec un carbone , se signe  si d’accord, et chacun son exemplaire 
Un EDL par huissier ne se signe pas , ce qu'il écrit est vérité en justice

Ayant les  clés et logement pas rendu  Voyez un huissier et demandez lui de faire un EDL à frais partagé . Comme un EDL d’huissier ne se signe pas vous lui rendez vos clés

Indemnité d'occupation?? Non la SCi n'est pas un juge (un juge appréciait peu de se faire justice seul)
 Par contre vous devez 20.36€ de loyer journalier tant que vous aurez les clés

Avez vous l'EDL d'entrée ?
C’est la comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) qui permet au bailleur de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien
 S'il a été fait un EDL entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
D’où l’importance de l’EDL d’entrée

Pour pouvoir déduire une somme sur le dépôt de garantie (DG) il faut: 
1) que vous ayez, par votre signature, reconnu les dégradations qui vous sont reprochées  EDL d’huissier
2) que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture. 
Le propriétaire détenteur légal du DG dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie et vous faire une régulation finale
Une retenue sur dépôt de garantie  sans justificatifs vous permet de porter le litige au juge de proximité après réclamation , par lettre RAR de 7 jours sans réponse. 
Au propriétaire le détenteur légal du DG 

Veillez que ce soit des devis ou facture de pros avec n° de siret et TVA sinon ne pas payer

mamenard · Answer

RE 
Ce que je pence des "commission de conciliation gratuite." 
 Discutions stérile entre 2 adversaires d'avis opposés et sans jugement final donc inutile
- "indemnités d'occupation", êtes-vous certain
 Oui, décision à prendre par un juge  se faire justice soit mème est interdit
seul un juge peut prononcer une indemnité d'occupation qui peut se monter à 3 fois un loyer sans charges . Donc passage au tribunal

Une autre fois exigez un vrai EDL d'entrée
Une fois le contrat de bail signé, et clés en main vous pouvez prendre possession de votre logement, en effectuant au préalable un état des lieux d’entrée qui doit obligatoirement être signé par vous et par votre bailleur ou une personne mandatée par lui. 
ATTENTION : Faites particulièrement attention à la rédaction de l’état des lieux. Dans l’enthousiasme d’occuper un nouveau logement, on néglige parfois cette étape ce qui peut par la suite, vous nuire dans la mesure où vous n’auriez pas remarqué et fait noté des éléments de dégradation vous incombant de ce fait !
Attardez-vous plus particulièrement sur les points suivants :
–   Notez les tâches, griffures et marques diverses sur les murs, sols et plafonds
–   Vérifiez le bon fonctionnement des appareils électriques ou à gaz. Si l’électricité ou le gaz n’ont pas encore été branchés, émettez des réserves de manière à pouvoir revenir sur les annotations de cet état des lieux d’entrée
– Contrôlez les équipements enclins à une usure prématurée : volets roulants, baies vitrées coulissantes, placards muraux…
– - État des joints entre mur et douche ou baignoire
– - Pas d'écoulement d'eau permanent en WC ni au siphon du CE (chauffe eau) électrique
– Notez les relevés de consommation pour l’eau, le gaz et l’électricité
– si chaudière date de sa dernière visite obligataire et annuelle
–   Si vous louez un garage fermé, prenez le temps de vérifier l’état de fonctionnement de la porte (non tordue ou voilée) et de sa serrure
Vous devez impérativement conserver au moins une copie de cet état des lieux d’entrée, avec la signature originale du bailleur ou de son représentant. Le plus simple étant de l'agrafer sur votre exemplaire de bail . Vous avez 10 jours pour en rajouter en reco AR dont vous gardez un double. Au bailleur de venir voir, et vous contredire
 Un EDL se fait en double et chacun un exemplaire quitte à le suivre au tabac du coin pour une photocopie ou à son bureau pour le signer, on ne quitte pas un EDL sans son exemplaire
ATTENTION : 
La location d’un logement stipule le fait que vous devez rendre le logement en l’état que vous l’avez loué. 
Si aucun état des lieux d’entrée n’est rédigé, ou si rien n’est annoté sur l’état des lieux d’entrée, cela signifie que le logement est donné en parfait état. Cette manière de procéder vous sera donc défavorable en  EDL de sortie

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