De la valeur d'un terrain divisible en lots viabilisables.

Question

Bonjour, 
Deux frère X et Y reçoivent (en avance sur hoirie) un terrain constructible chacun, les deux terrains sont mitoyens et de même surface. Ils donnent sur la même rue.

L'un des deux terrains est engoncé et n'a qu'un petit accès sur la rue.
L'autre terrain jouit d'une grande façade.

L'un des deux frères divise son terrain en trois lots viabilisés et construit un immeuble sur les trois terrains ainsi obtenus. 
Le second frère ne peut diviser son terrain en plusieurs lots constructibles, la forme du terrain l'interdisant: il ne peut y construire que sa maison. 

Lors de la succession, l'estimation de la valeur des terrains de X et de Y doit-elle tenir compte de la plus-value potentielle correspondant à la divisibilité des terrains?
Autrement dit, la valeur d'un terrain divisé (en fait!) en trois lots constructibles est-elle supérieure à la valeur d'un terrain indivisible (toutes autres caractéristiques étant supposées égales pour l'estimation) ?

condorcet · Answer

l'estimation de la valeur des terrains de X et de Y doit-elle tenir compte de la plus-value potentielle correspondant à la divisibilité des terrains? 
Situés côte à côte, ces terrains présentent la même valeur marchande au m².
L'indivisibilité de l'un par rapport à l'autre n'est pas un critère susceptible d'être retenu si ce n'est son manque d'accessibilité qui serait un handicap. Ce qui reste à prouver.
Si le litige persiste faites intervenir un expert-immobilier.

De la valeur d'un terrain divisible en lots viabilisables.

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