Sortie d'une indivision compliquée par un commodat
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Bonjour,
Je suis héritier (il y en a deux autres) dans un héritage dans lequel le testateur a prêté une maison de l'héritage à un des héritiers par un commodat jusqu'au décès de cet héritier.
Les trois héritiers sont donc devenus les prêteurs de la maison, un des héritiers étant à la fois prêteur et emprunteur de cette maison qui est en indivision.
Nous voulons sortir de cette indivision (pas l'emprunteur qui lui, se trouve très bien dans sa situation).
Comment doit-on calculer sur ce point le montant que doit verser l'indivision à la sortie des indivisaires ?
Comment prendre en compte les dix années ( ! ) pendant lesquelles l'emprunteur a déjà occupé la maison ?
L'avantage que ce commodat représente pour l'emprunteur peut-il être compté dans la masse successorale ?
L'affaire est au tribunal depuis sept ans, un nouvel expert a été désigné, mais l'héritier emprunteur met un tel zèle à embrouiller les cartes (il n'y a pas que ce problème en jeu) qu'il est devenu extrêmement difficile pour tout le monde, y compris pour l'expert, d'avoir une vue claire.
Je vous remercie de bien vouloir m'aider.
Odlc
Je suis héritier (il y en a deux autres) dans un héritage dans lequel le testateur a prêté une maison de l'héritage à un des héritiers par un commodat jusqu'au décès de cet héritier.
Les trois héritiers sont donc devenus les prêteurs de la maison, un des héritiers étant à la fois prêteur et emprunteur de cette maison qui est en indivision.
Nous voulons sortir de cette indivision (pas l'emprunteur qui lui, se trouve très bien dans sa situation).
Comment doit-on calculer sur ce point le montant que doit verser l'indivision à la sortie des indivisaires ?
Comment prendre en compte les dix années ( ! ) pendant lesquelles l'emprunteur a déjà occupé la maison ?
L'avantage que ce commodat représente pour l'emprunteur peut-il être compté dans la masse successorale ?
L'affaire est au tribunal depuis sept ans, un nouvel expert a été désigné, mais l'héritier emprunteur met un tel zèle à embrouiller les cartes (il n'y a pas que ce problème en jeu) qu'il est devenu extrêmement difficile pour tout le monde, y compris pour l'expert, d'avoir une vue claire.
Je vous remercie de bien vouloir m'aider.
Odlc
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5 réponses
Bonjour,
L'absence de réponse à mes questions confirme ce que je pensais : la situation est compliquée !
Nouveaux éléments :
1 / l'expert a envoyé un pré-rapport, et, à propos de la maison, il écrit :
« Selon le testament, l'héritier X bénéficie de la jouissance gratuite de la propriété jusqu'à son décès.
Au décès du testateur, X était âgé de 50 ans et la valeur de l'usufruit économique à cette date peut être estimée à 70 % de la valeur de la maison. »
2/ X a aussitôt répondu :
« X occupe gratuitement le bien par le biais d'un commodat.
Le seul engagement est de le restituer après son décès dans le même état qu'il lui a été prêté.
Sur quel fondement serait-il substitué par un usufruit économique ? »
J'avoue ne pas comprendre.
Pour que les héritiers puissent, comme ils en ont le droit, sortir de l'indivision, il me semble que le commodat doit nécessairement être "arrêté", sinon chaque héritier resterait prêteur d'une partie du bien, bien qui serait alors nécessairement en indivision... et on retourne au point de départ.
Bien sûr, X ne veut pas que le commodat soit "arrêté" : le commodat lui donne un droit auquel il ne veut pas renoncer.
La solution qui consisterait à ce que les deux autres héritiers attendent le décès de X pour récupérer leur part va à l'encontre de leur droit de sortir de l'indivision.
S'il est quelqu'un connait une solution, je le remercie de bien vouloir me la donner.
Cordialement
Odlc
L'absence de réponse à mes questions confirme ce que je pensais : la situation est compliquée !
Nouveaux éléments :
1 / l'expert a envoyé un pré-rapport, et, à propos de la maison, il écrit :
« Selon le testament, l'héritier X bénéficie de la jouissance gratuite de la propriété jusqu'à son décès.
Au décès du testateur, X était âgé de 50 ans et la valeur de l'usufruit économique à cette date peut être estimée à 70 % de la valeur de la maison. »
2/ X a aussitôt répondu :
« X occupe gratuitement le bien par le biais d'un commodat.
Le seul engagement est de le restituer après son décès dans le même état qu'il lui a été prêté.
Sur quel fondement serait-il substitué par un usufruit économique ? »
J'avoue ne pas comprendre.
Pour que les héritiers puissent, comme ils en ont le droit, sortir de l'indivision, il me semble que le commodat doit nécessairement être "arrêté", sinon chaque héritier resterait prêteur d'une partie du bien, bien qui serait alors nécessairement en indivision... et on retourne au point de départ.
Bien sûr, X ne veut pas que le commodat soit "arrêté" : le commodat lui donne un droit auquel il ne veut pas renoncer.
La solution qui consisterait à ce que les deux autres héritiers attendent le décès de X pour récupérer leur part va à l'encontre de leur droit de sortir de l'indivision.
S'il est quelqu'un connait une solution, je le remercie de bien vouloir me la donner.
Cordialement
Odlc
Bonsoir,
Le commodat ou prêt à usage n'a pas de traduction financière à la différence de l'usufruit. En effet, c'est une sorte de bail viager et gratuit.
Les héritiers peuvent sortir de l'indivision.
Le commodat n'est pas juridiquement un obstacle. Même grevé d'un commodat, le bien est théoriquement vendable à un tiers.
Les difficultés sont essentiellement pratiques :
- comment évaluer la valeur du bien alors que le commodat ne peut pas s'estimer ?
- comment trouver un acheteur pour un bien qui va rien rapporter pendant plusieurs années alors qu'un bien loué classiquement subit déjà une décote ?
Je sais que ce n'est guère optimiste mais je ne voie pas d'autre réponse.
Cordialement
Le commodat ou prêt à usage n'a pas de traduction financière à la différence de l'usufruit. En effet, c'est une sorte de bail viager et gratuit.
Les héritiers peuvent sortir de l'indivision.
Le commodat n'est pas juridiquement un obstacle. Même grevé d'un commodat, le bien est théoriquement vendable à un tiers.
Les difficultés sont essentiellement pratiques :
- comment évaluer la valeur du bien alors que le commodat ne peut pas s'estimer ?
- comment trouver un acheteur pour un bien qui va rien rapporter pendant plusieurs années alors qu'un bien loué classiquement subit déjà une décote ?
Je sais que ce n'est guère optimiste mais je ne voie pas d'autre réponse.
Cordialement
Bonsoir,
Je vous remercie pour ces réponses.
Dans mon cas, l'acheteur est déjà trouvé : l'héritier qui bénéficie du commodat veut acheter la maison, mais, évidemment, il veut l'acheter pour une poignée de queues de cerises puisque la maison, grevée d'un commodat ne vaut pas grand chose.
Le commodat avantage l'héritier qui en bénéficie en désavantageant les autres héritiers.
Il n'est tenu aucun compte de cet avantage/désavantages dans le calcul de la masse successorale ?
Cordialement
Odlc
Je vous remercie pour ces réponses.
Dans mon cas, l'acheteur est déjà trouvé : l'héritier qui bénéficie du commodat veut acheter la maison, mais, évidemment, il veut l'acheter pour une poignée de queues de cerises puisque la maison, grevée d'un commodat ne vaut pas grand chose.
Le commodat avantage l'héritier qui en bénéficie en désavantageant les autres héritiers.
Il n'est tenu aucun compte de cet avantage/désavantages dans le calcul de la masse successorale ?
Cordialement
Odlc
Bonsoir,
Exemple pour essayer de me faire comprendre :
S'il n'y avait pas de commodat, le prix de la maison serait de 300.000 €
Il y a 3 héritiers, chacun aurait 100.000 € à la sortie de l'indivision.
Grevée du commodat, la maison ne vaut plus que 90.000 €.
Si l'héritier emprunteur achète la maison à 90.000 €, les deux autres héritiers auront 30.000 € chacun, et l'acheteur peut, dès le lendemain de l'achat, renoncer au commodat et la vendre 300.000 € : il aura donc eu 240.000 € sur cette maison.
La "valeur" que représente le commodat, n'est-elle pas de 210.000 € ?
Cordialement.
Odlc
Exemple pour essayer de me faire comprendre :
S'il n'y avait pas de commodat, le prix de la maison serait de 300.000 €
Il y a 3 héritiers, chacun aurait 100.000 € à la sortie de l'indivision.
Grevée du commodat, la maison ne vaut plus que 90.000 €.
Si l'héritier emprunteur achète la maison à 90.000 €, les deux autres héritiers auront 30.000 € chacun, et l'acheteur peut, dès le lendemain de l'achat, renoncer au commodat et la vendre 300.000 € : il aura donc eu 240.000 € sur cette maison.
La "valeur" que représente le commodat, n'est-elle pas de 210.000 € ?
Cordialement.
Odlc
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Bonsoir,
Le raisonnement est le bon mais le résultat de ce raisonnement est une éventualité.
Demandez-vous pourquoi le testateur vous a fait un tel cadeau en utilisant cette vieille technique du commodat plutôt qu'un droit à l'usufruit.
Cordialement
Le raisonnement est le bon mais le résultat de ce raisonnement est une éventualité.
Demandez-vous pourquoi le testateur vous a fait un tel cadeau en utilisant cette vieille technique du commodat plutôt qu'un droit à l'usufruit.
Cordialement
Bonjour,
Je connais la réponse à cette question, mais elle est du domaine du sordide et je n'ai aucune envie d'engager l'affaire sur ce terrain, même si ça me défavorise financièrement.
J'attendrai donc de voir quelle "éventualité" le résultat aura choisi d'être.
Merci pour vos réponses.
Cordialement,
Odlc
Je connais la réponse à cette question, mais elle est du domaine du sordide et je n'ai aucune envie d'engager l'affaire sur ce terrain, même si ça me défavorise financièrement.
J'attendrai donc de voir quelle "éventualité" le résultat aura choisi d'être.
Merci pour vos réponses.
Cordialement,
Odlc
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