Surfaces habitables

Bonjour,
nous sommes en cours d'aquisition d'une maison d'habitation.
il est précisé que la surface utile ou habitable est de 97m².
Or dans ces 97m², il y a la chaufferie de 14m² prise en compte, qui n'est pas chauffée, avec une fermeture par volet bois. La pièce est bien attenante à la maison.
1 - si cette pièce est bien une surface utile, doit on la considérer en surface habitable?
2 - si cette pièce n'est pas habitable et qu'on ne prends donc que la moitier de la surface, nous avons un delta de 6% de surface sur la déclaration du contrat. Sommes nous dans la tolérance d'erreur de surface? ou peut on s'en servir pour dénoncer la vente?
dans l'attente,
cordialement