Valeur d'un engagement par mail et contrat semi-exclusif.

Question

Bonjour, 

après de très longues recherches, j'ai trouvé un terrain à construire il me plaît auprès d'un particulier.
Sauf que cette personne a signé en parallèle un "contrat pro" (contrat semi-exclusif) auprès d'un agent immobilier. Cette agence a trouvé un acquéreur partenaire qui est une sorte d'agent indépendant qui sert de foncière à un constructeur, afin de réserver le terrain en signant un compromis de vente avec clause de substitution (ce qui leur permet ne gros de signer en leur nom avec la possibilité de changer le nom de l'acquéreur dans les 6 mois pour faire des économie de droit de mutation j'imagine, le jour où ils ont client final).

Mme X > Agence Immobiliere > Agent semi-indépendant > Constructeur > Client final ?

Ma chance a été que cette dame est pressée pour signer l'acte définitif avant fin 2014 car elle craint une réforme de la fiscalité des plus values sur terrain détenus depuis plus de 30 ans.

J'ai donc proposé à Mme X de surenchérir son net vendeur, de payer la moitié de la commission de l'agence immobilière (clause de son contrat prévue au cas où le vendeur trouve lui même l'acheteur) et d'être beaucoup plus rapide pour déposer le permis de construire que sa première piste où le client final n'était pas encore trouvé.

Ce qu'elle a accepté car ma solution lui paraissait bien plus claire que la première et aussi car nous avons un bon contact.

Nous avons fixé un RDV chez le notaire ce jeudi, mais tout à coup l'agent indépendant la menace de l'attaquer avec deux arguments. 

- Mme X a rédigé une réponse par mail 1 mois auparavant où elle dit être d'accord sur le prix, mais sans notion de délai et sans avoir signé quoique ce soit devant notaire  
- Mme X a un contrat de semi-exclusité avec l'agent immobilier qui l'obligerait de toute façon a signé avec le vendeur trouvé par l'agent à partir du moment où il est au prix du mandat.

D'où ma question, ces deux arguments sont ils recevables ?

Sur le fond, la vendeuse ne se rétracte pas pour surenchérir, mais surtout car sa première piste traînait et allait traîné encore. (au jour où elle a prévenu l'agent indépendant qu'elle voulait changer d'acquéreur, celui-ci a rediffusé immédiatement une annonce sur le boncoin).

Voilà, je suis à fond depuis 2 semaines pour faire un plan et rencontrer des archis/constructeurs/maitre d'oeuvre/banquiers/courtiers/... , et là le doute survient ...

Qu'en pensez vous.

Merci d'avance.

kasom · Answer

bonsoir

J'ai donc proposé à Mme X de surenchérir son net vendeur, de payer la moitié de la commission de l'agence immobilière (clause de son contrat prévue au cas où le vendeur trouve lui même l'acheteur) et d'être beaucoup plus rapide pour déposer le permis de construire que sa première piste où le client final n'était pas encore trouvé. 

excellent réflexe

qui l'obligerait de toute façon a signé avec le vendeur trouvé par l'agent à partir du moment où il est au prix du mandat. 


justement NON  l'agent immobilier n'est qu'un intermédiaire et le vendeur vend à qui il veut ( il peut notamment refuser la clause de substitution de 6 mois qui semble très dangereuse ) . Si effectivement l'agence a un client aux prix et conditions du mandat et que le vendeur refuse le client il devra des dommages et intérêts. 
Dommages et intérêts qu'elle  devra justifier devant un juge .......

tant que l'agence ne présente pas une offre écrite en bonne et due forme votre vendeuse doit très vite envoyer un recommandé avec AR ( et commencer par un télégramme téléphoné ) à l'agence pour lui signaler la vente de son terrain

Earp · Answer

Merci de prendre le temps de répondre Kasom,


admettons que l'agence ait soumis une offre en bonne et due forme, sachant que l'accord de la propriétaire n'est qu'un mail, qui ne reprend pas une offre écrite, simplement un message où elle écrit son accord à un prix sans aucune clause (délai par exemple), ni signature, est ce que cet accord est opposable.

Qu'en est il de ce contrat de semi exclusivité ? l'empêche t il de choisir son acquéreur ?

Earp · Answer

Bon, visiblement, l'autre intermédiaire a eu gain de cause.
Sa stratégie de menace a fonctionné.

La propriétaire "cède" à la menace de procès de l'agent intermédiaire.

Elle préfère ne pas prendre de risque, donc signe avec lui ... ;(

Valeur d'un engagement par mail et contrat semi-exclusif.

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