conséquences du don de l'usufruit au nu-propriétaire

Question

Bonjour,
Puis-je vous soumettre ce qui à mes yeux apparaît comme un vrai casse-tête...
Je souhaite permettre à mon fils de jouir du bénéfice des loyers des appartements desquels il est nu-propriétaire. Pour cela, je dois signer un document devant notaire, et payer -quoi exactement ?- (on m'a parlé de plus value par rapport à la date de la donation (2008).

Si j'ai bien compris, les impôts seraient alors à sa charge sur sa nu-propriété.

Or, le bien duquel j'ai fait donation a été scindé en deux parts ; du fait du décès de mon fils aîné, il y a eu un "retour", et je dispose de la pleine propriété de la deuxième part.
Cela impliquerait que mon fils et moi-même payions chacun des impôts sur nos parts respectives.

Reste que, du fait qu'il est plus doué que moi, j'aurais souhaité profiter de la première démarche pour faire une donation partage de la partie restante à son profit.

La complication est que, dans le même immeuble, mon frère possède un tiers, distinct (oublié le terme technique). Jusqu'à présent, du fait qu'il n'y avait que deux propriétaires, je faisais office de syndic bénévole.
Que se passerait-il si je n'avais pas les moyens de faire la donation-partage tout de suite et que nous soyions trois propriétaires ? Devrait-on nommer un syndic, bien que mon frère préfère la gestion de mon fils à la mienne ?

Et si toute démarche coûtait trop cher pour mes moyens actuels,comment puis-je faire reconnaître les travaux effectués gracieusement par mon fils dans l'immeuble (plomberie- peinture, électricité....) ?
Merci de votre aide, ça me paraît bien ardu.

roudoudou22 · Answer

Actuellement, comment se répartit la propriété des biens ?

qui détient :

- la nue propriété ;
- l'usufruit ;
- la toute propriété ;

et de quoi .?

Que voulez vous faire exactement ? Par rapport à la situation actuelle, quelle seraient les droits transférés ?  Quelle serait la nouvelle répartition des droits ?

Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement. Votre question quand à elle n'est pas très claire. Si vous pouviez préciser les points ci dessus il serait plus facile de vous répondre.

rascassiel · Answer

Bonjour, et merci de votre attention,  Roudoudou.
Dans un grand immeuble détenu par mes parents, il y a eu une première division en deux parts : part "I" mon frère ; part "II" moi, disons, "rascassiel". Soit, environ 12 appartements par lot. Mes parents étant décédés, je suis devenue propriétaire du lot II.

J'ai à mon tour fait une donation partage au profit de mes deux enfants, A et G.
G  étant décédé, il y a eu un "retour" sur moi.
Je me trouve donc : pleinement propriétaire du lot GII 6 appartements
et usufruitière du lot AII dont mon fils A est nu propriétaire.

Mon vrai projet, serait de faire bénéficier mon fils A 
1. de la totalité de la nu propriété, ce qui implique une nouvelle donation partage pour le lot GII (sans pouvoir bénéficier de facilités, puisqu'une donation-partage du lot AII a été effectuée en 2008 à son profit)
2. de la possibilité de lui donner devant notaire le bénéfice des loyers (de l'usufruit) des 2 lots AII et GII.

Je crains que les frais de ce projet ne soient trop onéreux tout de suite.

Je m'informais donc de la possibilité de ne réaliser, dans un premier temps, que la moitié de mon projet, soit de faire bénéficier mon fils A d'un acte devant notaire lui permettant de percevoir l'usufruit de la part AII de laquelle il est nu propriétaire.

Si, comme je le pense, cela entraînerait 2 déclarations fiscales pour le lot II, et une pour le lot I (mon frère),je me demandais si nous ne serions pas contraints d'engager un syndic.

Bon, j'ai tenté d'être plus claire, mais la logique n'étant pas mon fort..., l'explication risque d'être pire que ma première question.

Mais si vous parvenez à la déchiffrer et à me répondre, vraiment merci.

Chantal VDT-SCH

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