2 prêts in fine adossés à une seule assurance-vie

Question

Bonjour


Je vous explique rapidement mon cas :
En 2007, un conseiller en gestion du patrimoine en qui j'avais confiance me propose des investissements locatifs. Parmi ceux-ci, un Girardin en défiscalisation et un LMNP en BIC.
Le montage financier est soi-disant fait pour que ce soient des opérations "blanches" c'est à dire sans grand effort d'épargne récurrente de ma part, et avec un investissement initial de 75K sur une assurance vie en unités de compte.
On a donc DEUX biens (oui DEUX) financés en prêts in fine adossés à la même assurance vie.
Ces deux bien sont achetés (140K par bien. Je m'apercevrai ensuite que ces biens valent en fait 110K et que le reste est constitué de commissions et de frais divers, dont frais de notaire. A l'époque j'étais en mode "entrepreneur-pas-le-temps" et je faisais confiance à mon conseiller, j'aurais dû vraiment me méfier).

La crise arrive, le conseiller en gestion du patrimoine ne me prévient de rien, pas de conseil, pas d'alerte lorsque le contrat d'assurance vie perd 10K par rapport à sa valeur initiale, et, quand je veux arbitrer pour passer en contrat euro pur, il se passe 5 mois, pendant lesquels l'assurance vie continue de perdre de la valeur pour finalement tomber à 55K.

Au bout de 6 ans, je suis libéré de mon engagement de louer mon Girardin, et envisage de le vendre. J'ai bien compris que je n'en tirerai pas les 140K que me demandera la banque, je pense le revendre au prix d'achat, 110 ou 120K, et ai donc prévu de quoi compenser.
J'avais aussi dans l'idée de passer le LMNP en amortissable en utilisant le contrat d'assurance vie comme apport (si possible).
Mais aujourd'hui, j'apprends que mon bien en Girardin ne vaut sur le marché pas plus de 60 à 70K (au maximum). Et je n'ai pas de quoi rembourser ces prêts in fine, sauf éventuellement à vendre ma résidence principale, qui est en indivision avec mon épouse (sous la séparation des biens, donc pas saisissable en tant que telle si j'ai bien compris).

Quels sont mes recours ? 
Bien sûr je peux attaquer en justice : le conseiller (qui pourrait mettre la clé sous la porte à cette occasion...) la banque. Et c'est ce que je compte faire. 
Mais néanmoins, si certains "experts" ou personnes avec de l'expérience de ce genre de situation avaient des conseils, des contacts, des références, de la jurisprudence à me soumettre, ça pourrait m'être utile. (Par contre, les avis et réponse du style "bien fait pour toi !" ou "tu n'avais qu'à faire attention..." peuvent utilement rester dans les claviers de leurs auteurs putatifs, car ça je le sais fort bien maintenant et on ne m'y reprendra plus, si toutefois la situation se représente ce qui est loin d'être certain.)

D'avance merci

Axo et actifs immobilier · Answer

Bonsoir,

Tout d'abord le premier point qui est à relever, c'est le caractère douteux du conseil qui vous a été donné de souscrire un prêt in fine avec un adossement ( contrat assurance vie ) en unités de compte. A défaut d'être douteux c'est pour le moins hasardeux. Entendez bien ceci, votre opération relevait donc déjà de deux variables fortes :

1. Variation de la valorisation in fine de votre contrat assurance vie
2. Variation importante de la valorisation du support immobilier en tant que tel ( tout le monde oublie toujours les crises quand il s'agit de présenter une valorisation avantageuse :  réviser son histoire économique permet de le garder de façon permanente à l'esprit.)

Entendons nous bien, le prêt in fine est un outil tout à fait adapté à certaines situations patrimoniales. Maintenant très clairement, il est utile d'être en position de force à des fins de pouvoir renégocier le taux qui est associé. En effet, rien ne forcera la banque en cas de baisse des taux à réajuster le taux d'intérêt. A ce titre avoir les liquidités pour le racheter est un sérieux avantage. N'oubliez pas les pénalités de rachat anticipé que vous n'avez peut être pas négocié.

Pour ce qui est des frais que vous évoquez, pourriez vous préciser ceci ? 

"commissions et de frais divers, dont frais de notaire"

Pouvez vous en faire la décomposition s'il vous plait ?,Car effectivement, cela peut apparaître comme surprenant. 

Vous évoquez le fait que vous avez fini par migrer vos actifs sur le support en euro de votre contrat. Aviez vous un contrat multisupport et si oui lequel ?
Aviez vous connaissance de la part de votre conseiller de ce qu'était un contrat en euro ou support en euro et multisupport ( contant donc des supports en unité de compte soumis à variabilités plus ou moins fortes?

Pour ce qui est de votre situation dans l'immédiat, il est assez évident que vous y laisserez des" plumes" ...
La question n'est pas tant, de savoir combien, que de savoir par voie de conséquence celle qui vous en fera perdre le moins. Il convient donc que vous fassiez une analyse patrimoniale des solutions qui s'offrent à vous. Vous aurez alors une réponse à votre situation. 

Pour l'avenir, et votre souhait d'ester en justice, il appartient à votre avocat si possible avec une spé financière de type fiscaliste de vous répondre. 

En espérant avoir été le plus clair possible .

A vous lire

MrLeV · Answer

Merci de votre réponse.
Concernant le contrat, c'était du Multisupport de chez Oradea.
Je savais la volatilité des supports et ai voulu arbitrer relativement rapidement (juin 2008) mais ça a pris plus de 5 mois.
J'ai déjà engagé la recherche d'un avocat idoine et vais rapidement voir ma conseillère en GP (une bonne elle, c'est elle qui m'a tout de suite dit que ce Girardin allait s'avérer assez calamiteux).

Germain · Answer

Vous pouvez tenter le "défaut de conseil", mais votre situation à l'époque, votre niveau de compréhension de la finance (vous étiez entrepreneur), le fait que ce soit un conseiller en gestion de patrimoine qui vous propose l'opération, tout cela ne plaide pas pour vous. Ce qu'on vous a proposé était monnaie courante quelques années auparavant et cela a toujours donné de bons résultats. La crise est passée par là mais la banque n'y est pour rien. Enfin, sachez aussi que le système de réduction d'impôt est dévoyé en France. Il suffit qu'un investissement soit fiscalement attractif pour qu'il soit plus cher. C'est valable pour les investissements immobiliers où l'on vend la réduction fiscale avant de vendre un bien mais c'est aussi valable par ex. pour les panneaux solaires où l'on multiplie la facture par deux sous prétexte que le client en récupère la moitié. Et en plus celui-ci croit faire une bonne affaire, quand ça marche...
Bref, allez voir un avocat avant de tenter quoique ce soit, mais faites bien la part des choses. Vous risquez de dépenser en honoraires autant que ce que vous n'êtes pas sûr de récupérer.

2 prêts in fine adossés à une seule assurance-vie

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