Problème de droit à construire

Question

Bonjour à tous et à toutes!

Dans le cadre d'un projet de surélévation d'une maison, j'ai recu un courrier de la mairie contestant le total des droits à construire que j'avais prévu.

J'ai calculé ces droits en fonction de la taille de la parcelle et du COS autorisé.

Le problème, selon la mairie, est que dans la surface de la parcelle, est compris une partie de la rue qui dessert les différents terrains, de part et d'autre de cette rue.

Le terrain est ainsi délimité, en limite sur rue, jusqu'à l'entraxe de la rue.

Du coup la mairie du terrain dit que la partie du terrain incluant la rue n'est pas constructive, ce que j'entends bien, mais surtout que cette surface doit être retirée du calcul pour obtenir la surface a construire.

Je précise que l'objet de la demande est une surélévation d'une maison existante pour aménagement de combles, et que cette décision de la mairie a pour conséquence de fortement réduire cet aménagement en diminuant la surface a créer pour ces combles.

Pensez-vous qu'un recours soit possible? Une dérogation?
Ce retour de la mairie est tout de même étonnant dans cette période ou les mairie sont incités à augmenter de 20% les surfaces constructives...

Par avance merci pour vos avis.

Cordialement.

BmV · Answer

C'est dans un lotissement ?

b_riss75 · Answer

Merci de vous y interresser!

non pas du tout, c'est en banlieue parisienne, en petite couronne,dans un quartier pavillonnaire traditionnel

BmV · Answer

???

Alors c'est curieux (sauf peut-être traditions locales ???....)

Le droit à construire se calcule en effet a priori par rapport à la surface de la ou des parcelle(s) constituant une propriété unique ; le domaine public contigu, inconstructible par essence, n'a pas à être pris en considération (dans lequel cas d'ailleurs, des droits à construire devraient être rajoutés et non retranchés)

Cela dit : 
- ressortir le permis d'origine et comparer les surfaces des parcelles concernées
- comparer aussi les plans
- idée saugrenue, mais pas impossible : vérifier si par inadvertance une partie de la propriété n'aurait pas été incorporée au domaine public mais non régularisée encore.

Enfin, relire bien évidemment la partie applicable du règlement du PLU.

b_riss75 · Answer

Merci pour cette réponse, je vais explorer ces pistes.

Je m'étais basé sur la surface de la parcelle donnée par le cadastre.fr
Sur le site, la surface donnée incluait une partie de la rue.

Je pensait tout de même que dans le calcul de la surface a construire était inclue la surface de la rue. 

Quand au PLU, il n'en dit mot. La maison existante respecte bien les limites d'alignement

BmV · Answer

"dans le calcul de la surface a construire était inclue la surface de la rue." : sûrement pas !

Une rue, un trottoir, une place, un aéroport, un square, etc. ne sont pas constructibles à la base, c'est du domaine public. 

Il est donc à supposer que la mairie ait raison dans ses calculs ...

--
"Une erreur peut être vraie ou fausse selon que celui qui l'a commise s'est trompé ou non." - Henri Monnier

b_riss75 · Answer

Une question alors: pourquoi la surface cadastrale inclue t-elle une partie de la ruelle? (c'est la cas de toutes les parcelles qui bordent de part et d'autre cette rue)

Merci!

BmV · Answer

Bonne question.  
À poser aux services du cadastre ...

b_riss75 · Answer

c'est parti pour l'enquete... merci pour tes avis

BmV · Answer

... et en cas de désaccord profond, envisager un bornage par géomètre-expert ... (mais bon, c'est pas gratuit ...)

Josh Randall · Answer

Bonjour

Une rue, un trottoir, une place, un aéroport, un square, etc. ne sont pas constructibles à la base, c'est du domaine public. 

Justement non, pas forcément. S'il n'y a pas eu rétrocession la rue reste du domaine privé.
J'ai même une particularité dans ma commune ou une rue est pour moitié propriété de la ville et pour l'autre moitié propriété de 4 ou 5 riverains et ce jusqu'au milieu de la voie. Elle est entretenue par la ville mais on ne peut verbaliser que d'un côté de la rue!
Et ce bout de parcelle n'est pas exclue du calcul du COS disponible.

pourquoi la surface cadastrale inclue t-elle une partie de la ruelle? (c'est la cas de toutes les parcelles qui bordent de part et d'autre cette rue)
Cela montre que la parcelle est bien votre propriété d'un point de vue cadastral. Tu peux vérifier auprès du service des hypothèques s'il y a eu des changements au niveau parcellaire.

Du coup la mairie du terrain dit que la partie du terrain incluant la rue n'est pas constructive, ce que j'entends bien, mais surtout que cette surface doit être retirée du calcul pour obtenir la surface a construire
La mairie a sans doute raison en indiquant cela mais cela doit être prouvé par un document écrit précisant que la voirie est exclue des droits à construire (règlement de zone du PLU, délibération du Conseil municipal...). D'ailleurs je pense qu'il y aurait dû avoir un report de ces droits sur la partie constructible, histoire de garder le COS disponible au départ. Mais ça n'est que mon avis...

idée saugrenue, mais pas impossible : vérifier si par inadvertance une partie de la propriété n'aurait pas été incorporée au domaine public mais non régularisée encore. 
En effet très bonne idée. Et en parallèle, vérifier là aussi s'il y a un acte écrit qui le prouve; délibération et acte de vente qui doivent être conservés dans les archives de la mairie.

Cordialement.

b_riss75 · Answer

Il faut que je me renseigne sur le statut de cette rue. En tout cas, sur le site du cadastre, il n'est pas noté que les parcelles sont en attente de régularisation.

Pour moi, cette rue a un statut privatif, dont la propriété est partagée par les différentes parcelles qui bordent cette rue... Une sorte de partie commune des habitants de cette rue. Je vais tenter de me renseigner en mairie.

Ce que je me demande, si la rue est considérée comme privative, c'est comment se calcule alors les droit a construire.

Dans l'hypothèse d'une rue privative, alors pour moi, la parcelle est alors une parcelle dont une partie de la surface est considérée comme non-constructive.

Comment se définit alors un droit a construire: est-ce alors la multiplication de la part CONSTRUCTIVE de la parcelle avec le COS défini dans le PLU?

Je cherche, sans encore trouver, une définition légale du droit à construire.

J'entends bien qu'elle est inconstructive, mais si cette rue était considérée comme une servitude, entrainerait-elle une réduction des droits à construire?

merci

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