Succession heritage don ?

ce qui ne pose pas de soucis
Vu de loin ça en a l'air, mais quand la question se posera vraiment ce sera une autre paire de manches.
a) pour tous les mineurs il faudra l'accord du juge des tutelles, qu'il ne donnera certainement pas (il est là pour les protéger)
b) en général les gentils agneaux se transforment vite en méchants loups dès qu'il y a un héritage en vue ; les enfants et petits-enfants n'auront peut-être pas tous le même point de vue que vous, ni leurs conjoints respectifs

mais quid des frais ?
Des frais il y en a toujours, on n'a rien sans rien.

ma soeur devra t elle supporter tout on peut on les amortirs ?
Elle a déjà le logement gratuit pendant 40 ans, la maison gratuite ensuite, rien ne vous empêche de payer les frais à sa place... (ce sera une donation de votre part, exonérée de droits jusqu'à 15 932€)

Ca ne change rien à la situation : les enfants sont réservataires.
Votre mère peut léguer la maison à votre soeur, mais votre soeur devra indemniser ses co-héritiers à concurrence de leur réserve héréditaire. Sauf renonciations en chaîne comme déjà indiqué. Et les frais seront les mêmes.

quelle est la valeur de cette maison ?
et quelle est la valeur de sa participation à "tous les frais" comme vous dites (lesquels d'ailleurs ?) ?

à qui appartient réellement la maison : à votre mère seule ? ou était-ce aussi la maison appartenant à votre père, et dans ce cas qu'est-il devenu ?

alors la maison doit etre estimée a 150 000 €
c'est ma mere qui l a achetee apres le deces de mon pere en 1992 ( achat en 1995)

pour la participation aux frais je parle aussi bien des travaux d'amelioration que d'entretien ( chauffage centrale , fenetres, portes .... isolation )

c'est ma mere qui l a achetee apres le deces de mon pere en 1992 ( achat en 1995)
Le partage de la succession de votre père avait été fait précédemment ? et votre mère l'a donc achetée seule, plus aucun enfant n'ayant à réclamer de quelconques droits sur la succession de votre père ?

pour la participation aux frais je parle aussi bien des travaux d'amelioration que d'entretien ( chauffage centrale , fenetres, portes .... isolation )
Donc en gros elle paye le loyer sous forme de cette participation, votre mère étant par ailleurs supposée être en charge de l'entretien et des travaux d'amélioration.
Elle ne doit rien à personne, et personne ne lui doit rien ; au décès de votre mère, tout juste pourrait-elle faire valoir éventuellement les travaux d'amélioration s'ils ont donné une plus-value à la maison, en ayant les preuves des dépenses effectuées par ses soins.
Il sera difficile de réduire les frais de ce point de vue.
Comme vous êtes 4 héritiers, il n'y a pas de droits de succession ; mais si vous renoncez tous, ou si votre mère lui fait une donation, votre soeur se retrouve seule et au-dessus du seuil de l'abattement de 100 000€, donc elle aura des droits à payer, ce qui va dans le sens inverse de ce que vous recherchez.

Il faut étudier la possibilité que votre mère ne lui donne que la nue-propriété, pour réduire l'assiette sur laquelle les droits sont calulés, Votre mère ayant 68 ans, cela reviendrait à transmettre la maison à votre soeur pour une valeur de 60% soit 90 000€, ce qui la replace en-dessous de l'abattement et supprime donc tout droit de donation. Il reste tout de même les frais de notaire.
Mais une telle donation serait très risquée pour votre mère (elle se démunit de tout), pour votre soeur (qui sera obligée d'indemniser tous les héritiers qui refuseront de renoncer), et pour vous-mêmes les autres héritiers (qui seront obligés alimentaires de votre mère dans le cas où elle ne peut plus subvenir à ses besoins).

Voyez un notaire, dans tous les cas.
Et ne raisonnez pas qu'en termes de gain d'argent.
Il sera toujours temps de prendre les dispositions pour que votre soeur conserve la maison après le décès de votre mère, si toutefois la maison est encore dans sa succession, et si toutefois votre soeur est toujours là.

merci de vos reponses
l idee etant bien sur que ma soeur garde la maison pour elle seule

elle vit avec ma mere , vie seule , et nous ne voulons pas qu'elle se retrouve demunie et a la rue ....

vie seule , nous ne voulons pas qu'elle se retrouve demunie et a la rue ....
Votre mère pourrait lui léguer par testament (donc applicable après le décès de votre mère uniquement, ce qui la préserve de tout retournement de situation si elle a besoin de vendre la maison ou ne s'entend plus avec la fille, puisqu'un testament est révocable) l'usufruit de la maison et du mobilier la composant jusqu'à son décès (celui de votre soeur).
Ainsi au décès de votre mère, vous hériteriez tous de la nue-propriété, et elle seule aurait l'usufruit, c'est à dire le droit d'y vivre sans avoir de loyer à payer à ses frères et soeurs ou à leurs héritiers, ou même le droit de louer la maison et de percevoir les loyers pour elle seule.
Votre soeur n'aurait d'autre obligation que d'entretenir le bien -sauf gros travaux sur les murs, la toiture, la clôture, pris en charge par les nus-propriétaires- et d'en payer les taxes locales, afin qu'à son décès vous ou vos héritiers soient propriétaires indivis du bien.