separation, vente de la maison, plus value...

Question

Bonjour, 
mon epouse et sommes separés depuis un an et demi, la maison que nous habitions et que nous occupons(en haut son atelier, en bas mon espace en tant que  residence principale avec deux entrées distinctes,escaliers + balcon pour le haut, porte entree rez de chaussée pour moi) je ne freine pas la vente mais elle n'est pas encore vendue( beaucoup de maisons a vendre par chez nous), mon ex epouse loue  un appartement pour residence principale  a 400m, dans le meme village, la cohabitation se fait sans  probleme, les enfants(18 et 16 ans) y trouve aussi leurs compte.
mes questions:
1) au moment de la vente, aura elle une plus value du fait qu'elle a une redidence principale qui n'est pas la maison depuis 1 an et 1/2 ?
2) si oui( ce que nous pensons),comme la maison fait 130 m², on va donc la  partager avec toujours 2 entrées distinctes,  elle aurait son appartement en etage de la maison avec les enfants dont elle a la garde(ce sera donc sa  residence principale), moi je garde le bas aussi en residence principale  , combien de temps faut il qu'on reste dans cette position pour qu'elle ne paye pas cette plus value et est ce possible ?( petits moyens financiers de part et d'autre, non imposable pour elle et moi a partir de 2011)
Nous avons vecu ensemble ici  12 ans,la maison est finie de payer depuis fevrier 2011, aucun acces par l'interieur ne sera possibe( double porte fermée des 2 cotés) 1 boite aux lettres a chacun.
merci pour vos reponses eclairées

Valacta · Answer

Bonjour, avant de vous répondre il faudrait d'autres renseignements. Tout dépend en fait de qui est propriétaire de la maison. Ce n'est n'est pas la même chose si vous l'avez achetée ensemble pendant votre mariage ou si vous ou votre épouse l'avez achetée avant le mariage. Autre chose importante, êtes-vous divorcés ou séparés de corps, ou seulement séparés de fait, et dans ce dernier cas étes-vous mariés en séparation de bien, et faites vous des déclarations de revenu séparées ou communes ?

pascaljulien38 · Answer

bonjour a tous et merci pour les reponse que vous ou d'autres intervenants pourrez me donner.
reponses a vos questions
1) mariés sous le regime de la separation de biens, maison achetée ensemble bien apres le mariage(mariés en 1979, maison achetée en 1999)
2) sommes séparés de fait, 2 déclarations de revenus séparées, pension alimentaire fixée par nous en rapport de mes revenus, mais je fais en sorte en plus qu'elle et les enfants ne manquent de rien.( les enfants sont bien plus souvent avec moi dans leurs ancienne maison que dans son appartement et je lui donne quand meme la pension !!!il est vrai que je suis bien plus responsable qu'elle de notre désunion)
voila, merci encore

Valacta · Answer

Merci de toutes ces précisions, voila quelques éléments de réponse 

La configuration de votre maison et votre situation ne sont pas très favorables au regard de l'impôt. Normalement la partie de la maison qui constitue l'atelier de votre épouse ne peut pas être considérée comme habitation principale de votre épouse, ni la vôtre. 

Votre épouse ne pourra pas être exonérée au titre de la résidence principale, des lors qu'elle habite dans un autre logement, et même si elle y travaille, l'administration n'est pas tolérente la-dessus : "Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération."

Ensuite, la loi prévoit qu'en cas de divorce ou de séparation, le conjoint qui n'habite plus dans l'ancienne résidence principale peut bénéficier de l'exonération à condition que son ex-conjoint continue d'y habiter. Je cite : "Il est admis, lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente." Mais ce n'est pas tout à fait votre cas, puisque vous n'habitez qu'une seule partie de la maison. Cela étant j'ai été vérifier pour la situation inverse, le fisc n'est pas très précis sur ce sujet, le mieux qu'on puisse trouver étant le cas des immeuble collectifs : "Lorsque le contribuable occupe un logement dans un immeuble collectif dont il est propriétaire, seul le logement occupé doit être considéré comme résidence principale.". Ce n'est pas tout à fait votre cas non plus puisque vous n'avez pas encore séparé la maison en deux logements distincts. A mon avis vous pouvez donc courrir le risque de déclarer toute la maison comme votre résidence principale, et tous les deux vous serez exonérés. Le risque c'est si le fisc a connaissance que votre épouse a un atelier à l'étage de la maison. 

Troisième solution, vous séparez la maison en deux logements distincts et votre épouse occupe le logement de l'étage comme résidence principale. Là ça devrait fonctionner, il faut que votre épouse reste au moins six mois dans la maison pour assurer le coup. Le fisc risque quand même de vous faire des ennuis et dire que votre épouse est revenue vivre dans la maison pour bénéficier de l'exonération. Il vous suffira alors de dire qu'elle est revenue parce que vous avez séparé la maison en deux et que c'était la condition pour qu'elle puisse revenir.

pascaljulien38 · Answer

bonjour, je suis "bluffé", c'est une réponse que je n'osais meme pas espérer meme si j'allais demander au impots de chez moi.
je crois que l'on va opter pour la 3 em solution, elle va demenager son atelier ailleurs et lui amenager un logement distinct (en plus il y a tres peu a faire, ils le sont deja !!!) une porte avec verrou
je suppose le besoin de rajouter une boite aux lettre suplementaire ?
Merci beaucoup pour votre réponse trés précise, si vous connaissez les liens ou je puisse trouver tout cela, je suis prenneur
MERCI

pascaljulien38 · Answer

factures??? eau, edf, tel...????
2 cheques distincts pour payer les factures suffisent meme si elles sont a mon nom seul (c'est actuellement le cas)ou faut il 2 compteurs edf, 2 compteurs d'eau....?

pascaljulien38 · Answer

ok, donc je pense que 2 cheques distincts(elle et moi) a chaque facture reçue ou demande de rajouter son nom de jeune fille sur les factures en plus du mien devrait suffire je pense.
je ne veux pas paraitre indiscret mais travaillez vous au fisc pour avoir cette prescision dans vos reponses ??

pascaljulien38 · Answer

" Certains intervenants de ce forum sont ou étaient dans les impôts côté administration et connaissent mieux que moi les méthodes du fisc " !!!!!! ils sont docteurs es fisc?????
merci beaucoup, je vais consulter le lien que vous m'avez indiqué, je pense pas trouver plus que ce que vous m'avez deja donné comme info!!!! a moins que vous ayez autre chose, je vais pouvoir clore le sujet, merci encore

pascaljulien38 · Answer

en tout cas notre notaire avait estimé la plus value de la part de mon ex a 4000€; donc au pire je  partagerai, mais bon, je prefere les mettre sur les comptes de mes garçons plutot que dans la poche de l'etat, c'est clair

pascaljulien38 · Answer

je reviens apres lecture de votre lien:
250

La condition tenant à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la cession n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale.

260

Il est toutefois admis, lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du CGI dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente (voir sur cette dernière notion III-A). 

Pascaljulien dit : ( soit 1 an)

Il est précisé que la circonstance que le contribuable est propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune des époux n'est pas de nature à écarter le bénéfice de l'exonération.

Le bénéfice de l'exonération n'est en revanche subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente (RM BRETON, JOAN 8 avril 2008, n° 14197). 

Pascaljulien dit: sur cette intervention  de Mr Breton qui date de 2008 , la ministre annonce clairement que si l'un des deux ex concubin vit dans la maison apres separation et jusqu'a la vente, l'autre beneficie de l'exoneration de la plus value sans notion de delai entre separation et vente 
est vraiment encore d'actualité ?? si oui le probleme est résolu

Separation, vente de la maison, plus value...

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