Vente nue propiete à sont fils

Rolex630
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- 1 nov. 2012 à 17:36
 Utilisateur anonyme - 1 nov. 2012 à 20:46
Bonjour,


Je vous expose mon problème ma mère a vendu la nue propiete avec réserve d usufruit à mon frère ( je suis sa fille , et je n'ai qu'un frère )
Je n 'ai signé aucun document concernant cette vente, et je n'y ai pas été impliquée à l'époque.
J'ai donc toujours pensé avoir été lésée pour mon futur héritage.
J ai lu l article 918 du code civil concernant les donations déguisées.
Mon frère à bien payé le prix de la nu propiete , mais il n'a pas respecté le barème des impôts .
Il a payé 50% du prix au lieux de 70 %
Ma mère en 2000 avait 67 ans . elle est actuellement en fin de vie , et je me pose beaucoup de questions !
À votre avis quels sont mes recours ?
Merci

4 réponses

Bonjour,

Mon frère à bien payé le prix de la nu propiete , mais il n'a pas respecté le barème des impôts .
Il a payé 50% du prix au lieux de 70 %
Ma mère en 2000 avait 67 ans

En lisant entre les lignes que votre mère avait 67 ans à l'époque de la vente, la valeur de l'usufruit était donc de 40% de la valeur du bien, donc la valeur de la nue-propriété était de 60% (et pas de 70% comme vous semblez le croire).
Donc, votre frère a eu une petite ristourne familiale que le fisc n'a sans doute pas trouvé choquante.
Il faut savoir aussi que cette valeur d'usufruit est un barème de référence fiscal, et que rien n'empêche des négociations pour trouver un meilleur compromis.
Enfin il faut savoir que votre mère, de son vivant, fait ce qu'elle veut de ses biens et n'a pas besoin de votre accord.

elle est actuellement en fin de vie , et je me pose beaucoup de questions !
Je me passerai de commenter et pourtant ce n'est pas l'envie qui me manque....

À votre avis quels sont mes recours ?
Pour qu'il y ait recours, encore faudrait qu'il y ait 1) décès et 2) lésion.
Pour qu'il y ait lésion, il faudrait que la vente n'ait pas été réelle : pouvez-vous prouver que votre frère n'a pas payé ce qu'il devait ? pouvez-vous prouver que c'est une donation déguisée ? qu'est-il advenu de la maison après cette vente, est-ce que votre mère a continué à en jouir ce qui explique que votre frère n'en paye que la nue-propriété en contrepartie du fait qu'il doive attendre son décès pour en disposer ?
Pouvez-vous prouver qu'à cause de cette vente vous serez privée de votre réserve héréditaire, à savoir 1/3 du patrimoine de votre mère ?
Il nous est difficile en effet de savoir si vous serez lésée sans connaître l'ensemble de la succession de votre mère : peut-être a-t'elle des comptes en banque ? peut-être a-t'elle laissé un testament pour rééquilibrer sa succession ? peut-être vous a-t'elle mise bénéficiaire d'une assurance-vie ?

Bref, attendez qu'elle décède, vous en parlerez ensuite avec votre notaire.

Cdlt
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Rolex630
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1 nov. 2012 à 18:24
Mon frère a payé la nue propriété.
oui cette vente m'enlève ma réserve héréditaire, car c'est le seul bien dont ma mère dispose, et dont j'hériterai.
Ma mère a loué cet appartement, car elle en a l'usufruit. elle est en maison de retraite
Voici l'article 918

"Les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont soumises à l'article 918 du Code civil : elles sont automatiquement assimilées à une donation déguisée, sans que le vendeur puisse prouver le contraire. Sauf s'il s'agit d'un simple droit d'usage et d'habitation (et non d'usufruit) ou, plus sûrement, si les autres enfants déclarent accepter la vente dans l'acte. "
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Oui vous avez raison, l'article 918 est là pour vous protéger.
Bien que je ne trouve pas cela tout à fait logique si votre frère a réellement payé la nue propriété (il a permis à votre mère de renflouer son compte en banque et de recevoir des loyers pendant des années, et ainsi de subvenir à ses propres besoins sans faire appel à vous pour payer sa maison de retraite entre autres (je suppose, ça vous n'en dites rien), ou sans avoir à vendre sa maison à un tiers ce que vous n'auriez pas pu empêcher.
De toutes manières, la vente ne sera pas annulée et la maison restera dans le patrimoine de votre frère. La « donation déguisée » sera attribuée à la quotité disponible, votre frère aura donc droit à 2/3 et vous à 1/3 de la succession, dont votre frère devra vous dédommager.
Je ne comprend pas pourquoi un notaire a laissé faire cela.
Comment savez-vous que c'était une vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit ? vous en avez la preuve ?
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Rolex630
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1 nov. 2012 à 19:53
Pour information:
J'ai obtenu une copie de l'acte de vente.
L'opération s'est faite en l'an 2000
La valeur en pleine propriété était de 2 700 000 francs
Ma mère avait 67 ans
Et elle a vendu sa nue propriété 1 400 000 franc
Et l'usufruit à été chiffré à 1 300 000 franc
Je n'ai pas été impliquée dans cette opération.

Aujourd'hui le bien est estimé à 2 000 000 d'euros .

Vous parlez d'1/3 , mais de quoi ?
Si vous pouvez m'expliquer....
Merci
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Utilisateur anonyme
1 nov. 2012 à 20:08
Vous êtes sûre de cette estimation ? le bien aurait pris 485% de valeur en 12 ans ?
Je ne vois aucune région où ce serait arrivé en France : ou alors il était largement sous-estimé en 2000....

http://www.valoggia.fr/Infos-Conseils/News-de-l-immobilier/News-nationales/Evolution-prix-immobilier-20120106

Vous parlez d'1/3 , mais de quoi
De l'actif successoral de votre mère, soit de 2 000 000 d'euros si c'est le seul bien qu'elle possèd(ait), qu'elle n'a pas de dette à en soustraire (par exemple l'aide sociale), et qu'il soit réintégré dans sa succession comme une "donation hors part successorale" en application de l'article 918.

2 enfants = réserve héréditaire de 2/3 (soit 1/3 chacun), et quotité disponible de 1/3.
Donc la donation s'appliquant d'abord sur la quotité disponible "hors part sucessorale", votre frère conservera 1/3 (quotité disponible) + 1/3 (sa réserve héréditaire), et vous aurez 1/3 (votre réserve héréditaire)

Au fait, vous n'avez parlé de votre mère : on suppose que votre père n'est pas impliqué (décédé ? divorcé ?) et que votre mère est la seule propriétaire de ce bien ; sinon bien entendu, il faudrait peut-être revoir les valeurs à moitié (par exemple si elle est marié sous le régime de la communauté)
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Rolex630
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1 nov. 2012 à 20:23
Ma mère, mon frère et moi même sommes Français.
cette opération a eu lieu à Monaco, c'est pourquoi la valeur du bien a connu une telle plus value .
ma mère et mon père sont mariés sous le régime de la séparation des biens
Mon père n'a rien à son nom...
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Ah oui... que ne l'avez-vous dit plus tôt.... on se serait épargné beaucoup : je ne connais pas les lois sur la succession à Monaco.... il se peut qu'il y ait d'autres particularités... je ne sais pas si l'article 918 du code civil français s'applique là-bas... il vous faut trouver un forum monégasque (?) ou plutôt un bon notaire là-bas.
Cependant si c'est comme en France, puisque votre père est marié avec votre mère, même sous le régime de la séparation de biens, votre père sera aussi l'un des héritiers.
Il faudra donc aussi compter avec lui : il aura soit l'usufruit sur la totalité, soit 1/4 en pleine propriété ; vous partagerez le reste. Sauf à ce que votre mère ait consenti une donation au dernier vivant à votre père, ou bien qu'elle ait écrit un testament pour favoriser l'un ou l'autre, voire même donner quelque chose à... n'importe qui d'autre....
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