Donation ou vente bien immobilier
MB75
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20 sept. 2012 à 16:22
MB75 - 26 sept. 2012 à 09:46
MB75 - 26 sept. 2012 à 09:46
A voir également:
- Donation ou vente bien immobilier
- Donation déguisée prescription - Guide
- Abattement 150 000 euros donation date - Guide
- Répartition prix de vente indivision - Guide
- Vente après donation partage plus-value - Guide
- Donation entre époux tarif - Guide
3 réponses
Je vais essayer de vous répondre :
a) En vendant le bien et vous donnant ensuite l'argent, vous évitez :
- les frais liés à la donation d'immobilier (intervention d'un notaire obligatoire + frais de publication)
- l'impôt sur la plus-value. Encore que si ce studio ne constitue pas la résidence principale des vendeurs, il y aura taxation, sauf si le studio appartient à votre père depuis plus de 30 ans. Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible.
Donc, entre les frais liés à la donation et l'impôt éventuel sur la plus-value, une estimation s'impose avant de se décider sur l'ordre des opérations.
b) L'abattement est bien de 100 000 € par parent, mais, quel que soit le régime matrimonial de vos parents, s'il s'agit d'un bien propre de votre père, il sera seul donateur et l'abattement ne s'appliquera qu'une seule fois.
c) en matière de donation, chacun est libre de donner ce qu'il veut à qui il veut et à 1 seul enfant sur les 2. Ce n'est qu'au décès du donateur que l'équité entre les enfants sera vu.
d) un arrangement ????? avec la loi, on ne "s'arrange" pas !
Le notaire vous conseillera peut-être une donation-partage dans laquelle le studio (ou une somme) vous sera attribué et la même valeur à votre soeur. Il sera précisé la date à laquelle vous aurez à verser la "soulte" à votre soeur. Il peut être convenu que ce soit au décès du donateur.
Cdt.
a) En vendant le bien et vous donnant ensuite l'argent, vous évitez :
- les frais liés à la donation d'immobilier (intervention d'un notaire obligatoire + frais de publication)
- l'impôt sur la plus-value. Encore que si ce studio ne constitue pas la résidence principale des vendeurs, il y aura taxation, sauf si le studio appartient à votre père depuis plus de 30 ans. Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible.
Donc, entre les frais liés à la donation et l'impôt éventuel sur la plus-value, une estimation s'impose avant de se décider sur l'ordre des opérations.
b) L'abattement est bien de 100 000 € par parent, mais, quel que soit le régime matrimonial de vos parents, s'il s'agit d'un bien propre de votre père, il sera seul donateur et l'abattement ne s'appliquera qu'une seule fois.
c) en matière de donation, chacun est libre de donner ce qu'il veut à qui il veut et à 1 seul enfant sur les 2. Ce n'est qu'au décès du donateur que l'équité entre les enfants sera vu.
d) un arrangement ????? avec la loi, on ne "s'arrange" pas !
Le notaire vous conseillera peut-être une donation-partage dans laquelle le studio (ou une somme) vous sera attribué et la même valeur à votre soeur. Il sera précisé la date à laquelle vous aurez à verser la "soulte" à votre soeur. Il peut être convenu que ce soit au décès du donateur.
Cdt.
Bonjour et merci pour cette réponse rapide... mais, sans doute un peu idiot, une ou deux choses m'échappent encore :
- je vous cite : "En vendant le bien et vous donnant ensuite l'argent, vous évitez les frais liés à la donation d'immobilier (...)" ; la donation d'argent n'entraîne t-elle pas elle aussi de frais de donation ?
- le studio étant en location, et acquis depuis moins de 30 ans, il n'y a pas donc pas moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value (que le studio soit d'abord "donné" puis vendu, ou l'inverse), est-ce exact ?
- vous écrivez : "Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible" ; je croyais que la plus-value était basée sur la différence entre le prix d'achat à l'époque et le prix de vente aujourd'hui...
De nopuveau, merci pour vos lumières,
Bien à vous,
MB
- je vous cite : "En vendant le bien et vous donnant ensuite l'argent, vous évitez les frais liés à la donation d'immobilier (...)" ; la donation d'argent n'entraîne t-elle pas elle aussi de frais de donation ?
- le studio étant en location, et acquis depuis moins de 30 ans, il n'y a pas donc pas moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value (que le studio soit d'abord "donné" puis vendu, ou l'inverse), est-ce exact ?
- vous écrivez : "Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible" ; je croyais que la plus-value était basée sur la différence entre le prix d'achat à l'époque et le prix de vente aujourd'hui...
De nopuveau, merci pour vos lumières,
Bien à vous,
MB
istacloc
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Modifié par istacloc le 21/09/2012 à 12:18
Modifié par istacloc le 21/09/2012 à 12:18
la donation d'argent n'entraîne t-elle pas elle aussi de frais de donation ?
Non, il suffit de déposer une déclaration aux impôts, vous ne passez pas par un acte notarié pour cela.
- le studio étant en location, et acquis depuis moins de 30 ans, il n'y a pas donc pas moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value (que le studio soit d'abord "donné" puis vendu, ou l'inverse), est-ce exact ?
Sauf si celui qui le vend en fait sa résidence principale pendant au moins 6 à 12 mois avant de vendre, ou s'il réemploie l'argent de la vente dans l'achat d'une résidence principale dans les 2 ans à condition qu'il n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 ans passés... ou encore s'il vend sans faire de plus value (par exemple si votre père vous le donne en l'évaluant au prix que vous le vendrez ensuite : une donation n'est pas soumise à la taxe sur la plus value)
- vous écrivez : "Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible" ; je croyais que la plus-value était basée sur la différence entre le prix d'achat à l'époque et le prix de vente aujourd'hui...
Exact :
- si votre père vend au prix qu'il l'a acheté (=/- différents frais qu'il peut rajouter à son prix d'achat)
- si vous vendez au prix auquel il vous a été donné
alors "l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible"
Concernant votre question "c) mes parents peuvent-ils faire une donation a un seul de leur enfant ? " je rajouterai un point :
- si vos parents ne font pas une donation-partage mais une donation simple, vous devrez rapporter la valeur de la donation à leur succession en suivant des règles d'évaluation différentes :
--- s'ils vous donnent le studio, et que vous le vendez, et que vous réemployez ensuite cet argent dans une acquisition immobilière, vous devrez rapporter l'équivalent de la donation dans la valeur de votre nouveau bien immobilier ; en cas de forte hausse de sa valeur, ça risque de faire mal (exemple : ils vous donnent un studio que vous vendez 200 ; vous réemployez 200 pour acheter une maison qui vaut 400 (soit 50% de sa valeur) ; dans quelques dizaines d'années au décès de vos parents votre maison vaut 1500 : vous devrez rapporter 750 à la succession.
--- s'ils vendent le studio, et vous donnent 200 en argent, vous devrez rapporter la valeur nominale que vous avez reçue : soit 200.
Le partage avec votre soeur se fera sur ces bases.
Non, il suffit de déposer une déclaration aux impôts, vous ne passez pas par un acte notarié pour cela.
- le studio étant en location, et acquis depuis moins de 30 ans, il n'y a pas donc pas moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value (que le studio soit d'abord "donné" puis vendu, ou l'inverse), est-ce exact ?
Sauf si celui qui le vend en fait sa résidence principale pendant au moins 6 à 12 mois avant de vendre, ou s'il réemploie l'argent de la vente dans l'achat d'une résidence principale dans les 2 ans à condition qu'il n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 ans passés... ou encore s'il vend sans faire de plus value (par exemple si votre père vous le donne en l'évaluant au prix que vous le vendrez ensuite : une donation n'est pas soumise à la taxe sur la plus value)
- vous écrivez : "Si le studio est évalué +/- à la même valeur que le prix auquel il sera vendu, l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible" ; je croyais que la plus-value était basée sur la différence entre le prix d'achat à l'époque et le prix de vente aujourd'hui...
Exact :
- si votre père vend au prix qu'il l'a acheté (=/- différents frais qu'il peut rajouter à son prix d'achat)
- si vous vendez au prix auquel il vous a été donné
alors "l'impôt sur la plus-value sera probablement nul ou faible"
Concernant votre question "c) mes parents peuvent-ils faire une donation a un seul de leur enfant ? " je rajouterai un point :
- si vos parents ne font pas une donation-partage mais une donation simple, vous devrez rapporter la valeur de la donation à leur succession en suivant des règles d'évaluation différentes :
--- s'ils vous donnent le studio, et que vous le vendez, et que vous réemployez ensuite cet argent dans une acquisition immobilière, vous devrez rapporter l'équivalent de la donation dans la valeur de votre nouveau bien immobilier ; en cas de forte hausse de sa valeur, ça risque de faire mal (exemple : ils vous donnent un studio que vous vendez 200 ; vous réemployez 200 pour acheter une maison qui vaut 400 (soit 50% de sa valeur) ; dans quelques dizaines d'années au décès de vos parents votre maison vaut 1500 : vous devrez rapporter 750 à la succession.
--- s'ils vendent le studio, et vous donnent 200 en argent, vous devrez rapporter la valeur nominale que vous avez reçue : soit 200.
Le partage avec votre soeur se fera sur ces bases.
J'ajoute une petite chose à la fin de votre réponse istacloc :
"s'ils vendent le studio, et vous donnent 200 en argent, vous devrez rapporter la valeur nominale que vous avez reçue : soit 200. " : oui sauf si l'argent est réemployé dans l'achat d'un bien immobilier. Dans ce cas, on tiendra compte lors du rapport de la valeur du bien acquis avec l'argent donné.
Pour éviter ça, et si c'est le souhait de vos parents, ils peuvent procéder à une donation-partage. Avec ce type de donation, la valeur du bien donné ou acquis avec de l'argent donné est rapportée pour la valeur strictement donnée, sana réévaluation.
Tout cela est peut-être un peu compliqué si vous êtes novice en la matière et le plus efficace serait certainement de prendre rendez-vous chez un notaire. De bons conseils de sa part dès aujourd'hui vous permettront d'éviter bien des écueils ultérieurs.
"s'ils vendent le studio, et vous donnent 200 en argent, vous devrez rapporter la valeur nominale que vous avez reçue : soit 200. " : oui sauf si l'argent est réemployé dans l'achat d'un bien immobilier. Dans ce cas, on tiendra compte lors du rapport de la valeur du bien acquis avec l'argent donné.
Pour éviter ça, et si c'est le souhait de vos parents, ils peuvent procéder à une donation-partage. Avec ce type de donation, la valeur du bien donné ou acquis avec de l'argent donné est rapportée pour la valeur strictement donnée, sana réévaluation.
Tout cela est peut-être un peu compliqué si vous êtes novice en la matière et le plus efficace serait certainement de prendre rendez-vous chez un notaire. De bons conseils de sa part dès aujourd'hui vous permettront d'éviter bien des écueils ultérieurs.
istacloc
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21 sept. 2012 à 19:05
21 sept. 2012 à 19:05
oui sauf si l'argent est réemployé dans l'achat d'un bien immobilier
Il suffit de ne pas mentionner de clause de réemploi dans l'acte d'achat, personne n'y est obligé.
Avec ce type de donation, la valeur du bien donné ou acquis avec de l'argent donné est rapportée pour la valeur strictement donnée, sana réévaluation.
Sauf si on indique le contraire dans une clause de la donation....
Il suffit de ne pas mentionner de clause de réemploi dans l'acte d'achat, personne n'y est obligé.
Avec ce type de donation, la valeur du bien donné ou acquis avec de l'argent donné est rapportée pour la valeur strictement donnée, sana réévaluation.
Sauf si on indique le contraire dans une clause de la donation....
Merci beaucoup à tous les deux pour ce "débroussaillage" préliminaire, qui me permettra lors mes échanges avec le notaire de ne pas être trop largué...
C'est en effet légèrement compliqué, et un léger flou (doux euphémisme)demeure.
Au risque de paraître pénible, j'ose une dernière requête, en m'appuyant sur quelques chiffres, histoire de voir si j'ai un peu compris :
Sachant donc, que :
- le prix d'achat initial du studio (en 1992) est de 50 000 e. ;
- l'évaluation aujourd'hui est de 130 000 e. ;
- ce studio n'est pas une résidence principale ;
- si le studio est d'abord vendu par mes parents, et qu'ils me donnent ensuite l'argent, a) on évite les frais liés à la donation du studio (cf. Cfc) ; b) on n'évite pas la taxation sur la plus value (évaluée par l'agent immobilier à + ou - 20 000) ; c) les modalités du don d'argent m'échappent : Istacloc écrit qu'il suffit de faire une déclaration aux impôts ; or je lis ici ou là que les dons de numéraire étaient taxés au delà d'un abattement de 31 865 e. ...
- si le studio est donné, puis vendu par mes soins, a) on échappe à l'impôt sur la plus value si je le revends au prix auquel il a été évalué lors du don (évalué 130000, vendu 130000 : impôts plus value = 0 ? exact ?) ; b) nous devrons nous acquitter de droits de donation (abattement 100 000 e. pour les biens immobiliers, donc taxe sur les 30 000 e. restant ? exact ?)
DONC, si ce qui précède est correct, il faut comparer les sommes à payer dans les deux cas avant d'agir (ce que me conseillait Cfc...).
Merci de me dire si ce sont bien les BONS paramètres à prendre en compte... et si j'ai tout faux, et bien tant pis, je retourne réviser avant le rencard chez le notaire.
Bonne journée à vous,
MB
C'est en effet légèrement compliqué, et un léger flou (doux euphémisme)demeure.
Au risque de paraître pénible, j'ose une dernière requête, en m'appuyant sur quelques chiffres, histoire de voir si j'ai un peu compris :
Sachant donc, que :
- le prix d'achat initial du studio (en 1992) est de 50 000 e. ;
- l'évaluation aujourd'hui est de 130 000 e. ;
- ce studio n'est pas une résidence principale ;
- si le studio est d'abord vendu par mes parents, et qu'ils me donnent ensuite l'argent, a) on évite les frais liés à la donation du studio (cf. Cfc) ; b) on n'évite pas la taxation sur la plus value (évaluée par l'agent immobilier à + ou - 20 000) ; c) les modalités du don d'argent m'échappent : Istacloc écrit qu'il suffit de faire une déclaration aux impôts ; or je lis ici ou là que les dons de numéraire étaient taxés au delà d'un abattement de 31 865 e. ...
- si le studio est donné, puis vendu par mes soins, a) on échappe à l'impôt sur la plus value si je le revends au prix auquel il a été évalué lors du don (évalué 130000, vendu 130000 : impôts plus value = 0 ? exact ?) ; b) nous devrons nous acquitter de droits de donation (abattement 100 000 e. pour les biens immobiliers, donc taxe sur les 30 000 e. restant ? exact ?)
DONC, si ce qui précède est correct, il faut comparer les sommes à payer dans les deux cas avant d'agir (ce que me conseillait Cfc...).
Merci de me dire si ce sont bien les BONS paramètres à prendre en compte... et si j'ai tout faux, et bien tant pis, je retourne réviser avant le rencard chez le notaire.
Bonne journée à vous,
MB
Je vais essayer de compléter :
studio vendu puis don :
OK pour a) et b)
c) 2 types de dons sont possibles:
- Les "dons familiaux de sommes d'argent" qui doivent répondre à plusieurs critères (âge, lien de parenté, montant)
- Les dons manuels ouverts à tous et non taxables dans votre cas jusqu'à 100 000 € par période de 15 ans.
Les 2 sont cumulables. Ce qui fait que votre père, s'il a moins de 80 ans, peut vous donner jusqu'à 131 865 € en franchise de droits au titre des dons familiaux de sommes d'argent (on avait oublié d'en parler de celui-là dans nos réponses, sorry !). Votre mère peut, de son côté, vous donner aussi 31 865 €.
Sur les modalités de déclaration/acte de dons de sommes d'argent : un acte n'est pas obligatoire pour être en règle avec le fisc, la déclaration de don sur un imprimé n°2735 est suffisante quel que soit le montant donné. La déclaration n° 2735 permet de déclarer les 2 types de dons (familiaux et manuels). Un acte reste néanmoins toujours à privilégier sur le plan civil (la déclaration au fisc, même si elle est largement acceptée au plan civil est plus contestable qu'un acte (date, montant)).
studio donné puis vendu :
a) OK
b) OK mais vous devez rajouter les frais dus au notaire pour "service rendu" + diverses taxes + des frais de publication d'acte.
DONC pour conclure, rien à dire, pour un novice, vous comprenez bien !!! Et il ne vous reste plus qu'à faire en quelques des "devis" et comparer...au fond, les donations ne sont pas si éloignées que ça de la plomberie ;-))
Bon WE.
studio vendu puis don :
OK pour a) et b)
c) 2 types de dons sont possibles:
- Les "dons familiaux de sommes d'argent" qui doivent répondre à plusieurs critères (âge, lien de parenté, montant)
- Les dons manuels ouverts à tous et non taxables dans votre cas jusqu'à 100 000 € par période de 15 ans.
Les 2 sont cumulables. Ce qui fait que votre père, s'il a moins de 80 ans, peut vous donner jusqu'à 131 865 € en franchise de droits au titre des dons familiaux de sommes d'argent (on avait oublié d'en parler de celui-là dans nos réponses, sorry !). Votre mère peut, de son côté, vous donner aussi 31 865 €.
Sur les modalités de déclaration/acte de dons de sommes d'argent : un acte n'est pas obligatoire pour être en règle avec le fisc, la déclaration de don sur un imprimé n°2735 est suffisante quel que soit le montant donné. La déclaration n° 2735 permet de déclarer les 2 types de dons (familiaux et manuels). Un acte reste néanmoins toujours à privilégier sur le plan civil (la déclaration au fisc, même si elle est largement acceptée au plan civil est plus contestable qu'un acte (date, montant)).
studio donné puis vendu :
a) OK
b) OK mais vous devez rajouter les frais dus au notaire pour "service rendu" + diverses taxes + des frais de publication d'acte.
DONC pour conclure, rien à dire, pour un novice, vous comprenez bien !!! Et il ne vous reste plus qu'à faire en quelques des "devis" et comparer...au fond, les donations ne sont pas si éloignées que ça de la plomberie ;-))
Bon WE.
La législation juridique et financière évolue en permanence...