Acheter une res. sec. avec endettement > 40%

Bonjour,

Je suis actuellement propriétaire avec ma femme de ma résidence principale (nous sommes actuellement à 40 % d'endettement), mais nous souhaiterions investir dans une residence secondaire afin de la louer.
- Mon patrimoine : Maison estimée à 500k€ (crédit restant de 340k€)
- Achat prévu : Appartement à 140k€ pour le louer

Nos revenus nets : 4500€/mois
Nos crédits nets : 2100€/mois
Soit 46% d'endettement

L'idée serai de louer l'appartement ce qui nous couvrirai le montant des échéances à 80% mais je pense que la banque ne va jamais vouloir sachant qu'on est déjà à plus de 40% d'endettement

Est-ce que vous croyez qu'il est possible de passer par un prêt relai ?
Je m'explique : je dis à ma banquière que l'on veux déménager car la maison trop grande etc.. vers un appartement tout de suite ? Elle me propose donc un prêt relai

Questions :
- Pour éviter de vendre la maison il va falloir que je mette un prix très élevé mais sommes nous libre de fixer le prix de vente d'un bien lors de la constitution d'un prêt relai ?
- Puis-je mettre en location le bien que j'achète avec le prêt relai ou est-il obligatoire que ce soit ma résidence principale ?
- A la fin des 2 ans de prêt relai, la transformation du prêt va se transformer en prêt immo classique mais comment se passe ce transfert de prêt ? Puis-je négocier les taux ?
- Avez-vous d'autres idées pour réaliser mon projet ?