Fin de bail et solde charges récupérables

Question

Bonjour, 

Nous venons de recevoir l'arrêté de compte du logement que nous louions, et nous avons la surprise de voir que la régie nous a prélevé près de 500 euros sur notre caution ! Ils justifient cela par un "solde de charges" sans joindre aucun justificatif mis à part la TOM dont le montant à payer est simplement surligné sur la taxe foncière pour l'année 2009 et 2010 sur la même feuille (d'ailleurs, est-ce bien le montant à payer ?).

Je précise qu'en avril 2011 nous avions déjà reçu ce genre de document de la part de la régie (daté de mai 2010 par le syndic), accompagné d'un justificatif de l'état des dépenses, où ils nous réclamaient un certain montant concernant des charges locatives pour l'année 2009... Nous leur avions téléphoné et ils nous avaient dit que l'on aurait rien à payer puisqu'ils devaient ajuster les charges mensuelles.

Or, les charges mensuelles n'ont jamais été réajustées, et le montant mensuel n'a jamais changé en 3 ans.

Quels sont nos droits pour nous retourner ?
Merci d'avance pour vos réponses.

marmenard · Answer

Bonjour
 Réclamez  les justificatifs de retenues et le solde sous 8 jours et en reco AR au propriétaire et par défaut son mandataire dont les cordonnées sont sur votre bail (c'est parfois le chef d'agence ,caractéristique pour un proprio qui se cache derrière son agence)
Prévenez que sans réponse vous saisirez le juge de proximité
 Les charges sont un compte exact à justifier et tout bénéfice en charges est interdit
Pour vous c'est à revoir sur 3 ans .Une régulation est obligatoire chaque année
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml 
Cout 35€  dont vous demandez au juge le remboursement ,(application de l'article 700 ) avocat pas indispensable

lbigaret · Answer

Le solde de 2009 et la TEOM de 2009 et 2010 additionnés correspondent au prélèvement sur le dépôt de garantie ?

Xandy · Answer

Merci à vous deux pour vos réponse, nous allons effectivement demander les justificatifs par lettre AR à la régie. Etant donné qu'il y a obligation pour le bailleur de réguler les charges mensuelles, existe-t-il une sorte de pénalité s'il ne le fait pas ?

Ibigaret, sur l'arrêté de compte il est mentionné :
1/ "Solde charges exercice clos 2011" avec un montant d'environ 300 euros, qui correspondrait aux charges de 2010+2011 (ne me demandez pas pourquoi ils n'ont pas inclus celles de 2009...) dont les "justificatifs" sont une page annexe par année où figure une simple déduction des charges provisionnées (déjà payées) de celles récupérables.
2/"Taxe ordure ménagères" avec un montant de 195 euros qui ne correspond pas tout à fait aux chiffres stabilotés sur la taxe foncière annexée (99+101).

Ces montants ont bien été déduits de notre caution.
Encore merci !

lbigaret · Answer

Donc si je comprends bien vous avez bien la justification du montant prélevé. Vous pouvez demander à voir les décomptes de copropriété et les taxes foncières pour vérifier les chiffres qui vous ont été communiqués mais il est probable que ce soit correct. N'évoquez surtout pas le solde de 2009 car ils pourraient aussi vous le demander.

Xandy · Answer

Oui c'est ce qu'on va faire, demander les états du syndic mais effectivement j'ai bien peur que ces montants soient corrects... C'est quand même rageant qu'ils aient le droit de sous-estimer les charges mensuelles et ne pas les réévaluer, car dans notre cas ça les multiplie par 2. De plus, ces charges ne trouvent a priori aucune justification car on a pas d'ascenseur, l'état des parties communes sont exécrables (murs défrichés, pannes de lumière fréquentes), et on a eu énormément de problèmes dans la copropriété (vandalisme car le digicode est resté cassé pendant plus d'1 an, plus de boîte aux lettres pendant 3 mois), etc.

Mais voilà, encore une fois notre seul droit (surtout quand on est honnêtes, jamais fait de problème et rendu l'appart plus neuf qu'à l'arrivée) c'est de payer et de se taire.

Merci quand même pour vos contributions.

lbigaret · Answer

Si vous me permettez : la régularisation annuelle des charges doit être faite à la demande du bailleur OU du locataire. Donc ici vous êtes aussi responsable que cette "régie" de la sous évaluation des provisions de charges.
Pour le reste nous ne pouvons guère vous répondre (état des parties communes) sauf pour les équipements du bien loué (interphone, boite aux lettres) qui auraient du être remis en état bien plus rapidement (via mise en demeure si nécessaire)

marmenard · Answer

Re 
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément. 

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. 

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail. 

 Un syndic ne communique qu'avec une agence ou le propriétaire qui lui à désigné l'agence pour tenir ses comptes .Un propriétaire est le responsable légal de son agence

La taxe Enlèvement ordure ménagère est payée par le propriétaire sur sa taxe foncière qui dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses  locataires car ce sont bien leurs ordures ménagères
 Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie et de vérifier l'adresse de la demande (en principe votre adresse)
 Du déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle

anounette · Answer

Bonjour
Votre discussion m'intéresse et j'y apporte une spécificité de plus:
le propriétaire réclame ce matin par mail à ma meilleure amie un arriéré de charges 2006-2010 ; sachant qu'elle a quitté ce logement en 2010 et signé un état des lieux de sortie (bail au nom de son ex-conjoint).
Je précise, pour être exhaustive et simplifier le cas, que mon amie a repris à ce moment là un autre apartement à son nom seul, donc avec un nouveau bail, dans le même ensemble de logements (même propriétaire). 
Le propriétaire a-t-il le droit de faire jouer son droit de prescription sur un bail terminé ?
Merci de vos conseils avisés

Fin de bail et solde charges récupérables

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