Obligations garantie décennale & assurance DO

Question

Bonjour, 
J'ai acquis une maison construite par un particulier en 2005 mais qui était à cette époque entrepreneur / artisan du batiment. 
Il a vendu en son nom propre et non celui de son entreprise (qu'il avait dissoute juste avant la signature) Il a déclaré au notaire n'avoir souscrit aucune assurance dommages ouvrages ou décennale et le notaire a bien précisé l'absence de garanties sur l'acte et les conséquences encourues en cas de dommages sur la période des 10ans. J'ai accepté ces termes.
Ce particulier artisan de son métier avait vraisemblablement acheté/rénové/ agrandi cette maison dans l'unique but de faire une plus-value mais en même temps elle était sa résidence principale (du moins en France) et la domiciliation de son entreprise pendant toute la durée des travaux (4 ans).
Peut-il s'exonérer de l'obligation d'assurance dommages ouvrage et décennale et faire valoir qu'en tant que particulier construisant pour ses propres besoins, il n'y était pas contraint ?
Il était maitre d'oeuvre et maitre d'ouvrage puisqu'a priori aucun constructeur n'a été mentionné sur les documents (permis de construire et autres). Aucune facture d'artisan ou de matériau n'a été présentée au notaire pour les déduire de la TVA due sur les constructions de moins de 5 ans.
Ma maison souffre de nombreuse malfaçons qu'une telle assurance aurait garanties. J'ai l'intention d'engager une procédure car la facture de remise en état est énorme.
Ai-je un réel recours au civil voire au pénal ? si vous avez des renvois vers des textes de loi ou jurisprudences couvrant ces cas particuliers, je vous en remercie par avance !

kasom · Answer

Bonsoir

deux pistes pour vous : le vendeur est responsable des vices cachés, s'il a fait les travaux lui même, et ce également  malgré la clause de non garantie des vices cachés dans le compromis

aie mac · Answer

bonjour

Peut-il s'exonérer de l'obligation d'assurance dommages ouvrage et décennale et faire valoir qu'en tant que particulier construisant pour ses propres besoins, il n'y était pas contraint ? 
il est exact qu'un particulier qui construit pour lui-même n'est pas sanctionné s'il contrevient à l'obligation de souscrire une DO stipulée par L 242-1 CdA.
cette absence est néanmoins limitée à ce cas de figure et n'est donc pas opposable en cas de vente du bien construit.
votre vendeur a dans ce cas le statut de constructeur au sens de l'article 1792-1cc.
à ce titre, il doit avoir souscrit, pour les ouvrages en relevant, une assurance garantissant sa responsabilité lorsqu'elle est susceptible d'être negagée au titre des article 1792cc et suivants.
cette absence est sanctionnée, au même titre que l'absence de DO, par les dispositions de l'article L 243-3 CdA.
une clause qui l'exonérerait de cette responsabilité serait par ailleurs réputée non écrite, la loi étant d'ordre public.

Ma maison souffre de nombreuse malfaçons qu'une telle assurance aurait garanties. 
ce n'est pas forcément exact.
les malfaçons stricto sensus ne sont pas couvertes par la décennale, dont ce n'est pas l'objet.
l'objet de la décennale est de garantir les désordres qui portent atteinte à la solidité de l'ouvrage (dans ses éléments constitutifs) ou à sa destination.
si le malfaçons ne sont pas de cet ordre, alors la décennale n'interviendra pas.

J'ai l'intention d'engager une procédure car la facture de remise en état est énorme. 
vous gagnerez si, et seulement si, les désordres sont de nature décennale.

Ai-je un réel recours au civil voire au pénal ? 
pour le civil, cf précédent.
pour le pénal, l'irrespect de L241-1CdA et L242-1CdA est constatable; les sanctions stipulées par L 243-3 CdA sont dès lors applicables.

aie mac · Answer

Les désordres sur l'extension construite en 2005 sont: la non conformité du tableau électrique,
pas décennal.

 infiltrations et inondations de la cave,
décennal possible.

 non conformité de la chemninée (2 incendies et réparations engagées),
décennal, mais si vous avez réparé, vous vous êtes privé de tout recours.

 absence de VMC et toute ventilation 
décennal douteux.

Les désordre sur la partie rénovée en 2005 (pas de permis de construire ni déclaration de travaux, seul l'acte de vente en atteste) sont : effondrement des planchers, dégradation des murs ayant entrainé l'étayage, 
décennal.

camouflage de la structure vétuste et légère par des doublages,
le "camoufflage" en lui-même n'est pas forcément exploitable (il peut s'agir d'une isolation faite de bonne foi...).
la structure trop légère, par contre, relève de la décennale, en particulier si celui qui l'a transformée était professionnel dans ce domaine.


 absence de ventilation, 
décennal douteux.

pourrissement des planchers etc.... 
suivant cause, décennal... ou pas.

également, le vice caché est retenu si vente émanant d'un professionnel (y compris d'un particulier dont le statut de professionnel dans le bâtiment est reconnu ou qu'il ait manqué à ses obligations d'information.

 


https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000023573827/

aie mac · Answer

un petit dernier

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000023013040/

melizande · Answer

MERCI ! mille fois merci pour votre temps et vos précieux documents. j'ai de quoi travailler sur mon dossier  !
Excellente fêtes et un bonne année 2012 !

melizande · Answer

Si je peux me permettre de vous poser une autre question... est-ce qu'une maison faite de planches de bois de 4 cm d'épaisseur (camouflées par un doublage int et ext) peut être considérée comme une "maison"? Sur la feuille cadastrale elle était repérée comme habitat léger (de type hanger ou garage) mais je n'avais pas connaissance des conventions graphiques du cadastre et je n'ai pas remarqué cette différence avec les autres constructions voisines représentées comme des batiments en dur. Le vendeur n'a pas fait de transformation structurelles sur les murs en bois mais juste isolé en camouflant et bien évidemment ne m'a pas révélé la nature du bâti. Donc pas de déclaration de travaux ou permis de construire pour cette partie légère, juste la mention d'une entière rénovation sur mon acte de vente.
merci encore !!

aie mac · Answer

réponse difficile...
mais qu'avez-vous acheté tel que décrit sur votre acte de vente?
tout ce que je peux vous dire est que votre affaire ressemble étrangement à une dont j'ai suivi le début il y a quelques années.
un particulier avait vendu une "maison" sur laquelle quelques travaux avaient été réalisés (très correctement) par des professionnels (charpente refaite et maçonnerie de confortation du fait de cette modification).
la structure initiale était celle d'un chalet tout en bois, avec habillage intérieur en planches.
l'acquéreur avait enlevé toutes les planches constituant le doublage et découvert la structure réelle de la "maison" qui lui a été vendue.
il a finalement assigné vendeur et entreprises (pour qui j'intervenais).
le vendeur a été condamné pour vice caché, parce qu'il avait vendu une maison qui n'était "qu'un chalet".
ce en première instance; je ne sais si appel a été fait de cette décision.

comparaison n'est pas raison et je ne voudrais pas vous donner de faux espoirs; mais il y a probablement dans votre affaire du grain à moudre.
si vous voulez vous lancer, faites-vous sérieusement épauler par un expert et un avocat spécialisés dans ce domaine.

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