plus-value résidence reçue par héritage Résolu

Question

Bonjour, 
Ma maman est propriétaire de sa résidence principale et trés âgée.

Ses héritiers à son décès sont mon frère et moi-même, je suis de mon côté propriétaire
de mon habitation principale et mon frère pour le moment locataire.
En cas de vente de la résidence de ma mère après son décès celle-ci est-elle considérée
comme une résidence secondaire et donc taxable sur les plus-values.
Si oui comment sont calculée les plus-values en sachant qu'elle est propriétaire de ce
logement depuis sa construction en 1955.

Merci d'avance

JJLGLL · Answer

Vous serez imposé sur la plus-value, en tenant compte d'un abattement pour durée de détention. La date de départ sera la date de la succession de votre mère.
Si vous signez l'acte de vente après le 31/01/2012 le nouvel abattement introduit par la LFR 2011 est applicable.
Le calcul....
Plus-value brute (avant abattement) = prix de vente V - prix d'acquisition A
Prix d'acquisition A = valeur déclarée à la succession + travaux 
(coût réel ou forfait 15%, si vous détenez le bien de puis plus de 5 ans au moment de la vente)
Plus-value nette = Plus-value brute - abattement
Abattement sur la plus-value
0% par an les 5 premières années
2% par an les 12 années suivantes
4% par an les 7 années suivantes
8% par an les 6 années suivantes
Donc au bout de 30 ans la plus-value n'est plus imposable.
Prélèvement sur la plus-value nette:
19% (impôts) + 13,5% (prélèvement sociaux) = 32,5%.

Quelques suggestions:
- votre mère fait une donation-partage de la maison, avec réserve d'usufruit, à vous même et votre frère.  La date de départ de la détention sera alors la date de la donation. Vous bénéficiez d'un abattement de 160000€ par donataire, et les droits seront calculés sur la nue-propriété (par ex., 80% de la valeur de la maison si votre mère a entre 80 et 90 ans).
- donation ou succession, pour déclarer la valeur de la maison, vous comparez les droits de donation (arrondi, 20% de la valeur taxable après l'abattement de 160000€ par donataire ou héritier) avec la taxe sur la plus-value (32,5%).

JJLGLL · Answer

l'abattement sera donc réduit d'autant si il arrive malheur à notre mère avant 6 années ?
Oui, et c'est même pire que çà depuis la LFR 2011: le délai de rappel fiscal des donations est passé de 6 ans à 10 ans.
d'autre part est-il intéressant de modifier en donation partage les sommes données en sachant toutefois que pour le moment entre 2001 et 2011 les sommes remises à chacun ne sont pas tout à fait équivalentes. 
Si les sommes données n'ont pas fait l'objet d'un réemploi explicite (achat d'un bien, par ex.), elles seront rapportées à la succession pour leur valeur nominale, et l'inégalité sera corrigée: celui qui aura reçu plus en donation recevra moins en succession (sauf testament favorisant un héritier).
Si vous faites une donation-partage qui incorpore les donations précédentes, l'inégalité sera 'figée', une DP n'étant pas rapportable. Cela vous coûtera les droits de partage (2,5%), plus frais de notaire.

Plus-value résidence reçue par héritage

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