Loyer impayé, état des lieux non signé

Bonjour,

Mon locataire n'a pas payé son dernier mois de loyer (malgré mes envois de lettre recommandée) et n'a pas signé l'état des lieux de sortie fait par l'agence dans laquelle j'ai mis ma maison en vente ?
Mon locataire dit : pensait que j'allais retenir le dernier mois de loyer sur la caution a rendre et après avoir fait l'état des lieux qui fait apparaître des frais à faire) a téléphoné à l'agence en disant qu'il ne signerait que si on lui dit de combien seront les retenues ?
Peut -il exiger tout ça ?
les deux mois (délai à rendre la caution)arrivent à leur terme , et que dois je faire ?
En vous remerciant,
Martine