Responsabilité syndicat des copropriétaires

Question

Bonjour, 

L'AGE du syndicat des copropriétaires a voté l'autorisation de l' installation d'un commerce.

Au cours de ces travaux un copropriétaire a subi des dommages (rupture d'une trame de chauffage) occasionnant une rupture du chauffage de 2 semaines pour ce copropriétaire.

Le Maitre d'ouvrage a fait réparer la trame.

Ce copropriétaire a demandé des dommages et intérêts et pour ce faire à fait constater le manque de chauffage par huissier et pris un avocat.
N'ayant pu obtenir satisfaction ce copropriétaire se retourne aujourd'hui contre le syndicat des copropriétaires ayant autorisé les travaux.

Il me semble que la copropriété n'est pas responsable dans ce cas.

Le copropriétaire demande de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG le remboursement de ses frais dont 80% correspondent à des frais de procédure.

Pourriez-vous me dire sur quel article de loi il m'est possible de m'appuyer
Je suis membre du Conseil Syndical

Mercie pour vos conseils

Rochat1 · Answer

Bonjour,
La loi ci-dessous oblige le syndicat des copropriétaires à verser une indemnite au propriétaire lésé pour trouble de jouissance. Ensuite bien entendu, c'est à vous à vous retourner contre le fauteur de troubles.

Loi 65-557 du 10 juillet 1965 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2020-02-27/
Cdlt.

Jacie · Answer

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Vous serait-il possible d'être plus précis en m'indiquant le n° de l'article car le lien ne fonctionne pas.

Je connais à peu près la loi du 10 juillet 1965 et je n'ai jamais remarqué cette clause

Une indemnité pour trouble de jouissance c'est un peu vague ! En tout cas cela dépend du trouble, en l'occurrence il s'élève à un maximum de 150 € le reste correspond à des frais divers  engagés dont 80% sont  des frais de procédure

N'est-ce-pas au copropriétaire d'engager un recours auprès de son assurance, d'assigner lui-même le responsable .

Ce que je sais,c'est qu'une AGE qui a donné l'autorisation de faire certains travaux d'aménagement n'est pas responsable des dégâts occasionnés par le 
commerçant. qui est loueur des locaux
Ce dernier à fait réparer à son compte les dégâts des parties communes  donc de ce coté, rien à dire.
pour ce qui est privé il n'y a pas eu d'arrangement possible entre les deux parties.


J.C.

Rochat1 · Answer

Re....
Voyez l'article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 65 modifiée par la loi N° 2009-526 du 12 mai 2009 art 7.

Jacie · Answer

Merci de m'avoir apporté ces précisions, cela m'apprend quelque chose, mais qui peut déterminer si le trouble de jouissance est grave ou pas ? Un homme de loi, je suppose !

Je reprends le paragraphe concerné et j'essaie de me faire une idée objective !
Perso, je me sers généralement de mon bon sens avant d'engager une procédure. Les protections juridiques sont faites pour cela.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité


je ne suis pas juriste et je ne peux pas savoir si le fait qu'une trame de chauffage soit rompue pendant une semaine, (chauffage de base) que ce copropriétaire peut compenser cette perte de chauffage par ses convecteurs (lesquels sont complémentaires au chauffage de base ) peut être considéré  comme un  préjudice grave même temporaire.

Ce copropriétaire à pris un avocat qui n'a pas réussi à défendre son client. Si, il avait obtenu un arrangement amiable entre le copropriétaire et le commerçant, mais comme aucun constat d'accord n'a été signé, le commerçant s'est ensuite désisté.

Cela dure depuis un an.

Aujourd'hui le copropriétaire , qui à mon avis, n'a pas bien engagé sa procédure , veut se retourner contre le syndicat des copropriétaires après avoir engagé une procédure qui n'a pas aboutie.

Ce copropriétaire doit-il engagé également une procédure contre la copropriété ?

En partant d'un trouble de jouissance, qui pour moi n'est pas grave ( mais ce n'est que mon  avis )  on arrive à ce genre de situation inextricable qui prend du temps précieux à tout le monde.

Si vous en avez le temps,  si vous cernez suffisamment la situation, j'aimerai avoir votre avis.
Je pense être honnête et objective dans mon exposé de la situation.
J.C.

Paris. · Answer

Bonsoir,

Est-ce qu'en apportant la preuve, ce Copropriétaire ne pourrait pas se retourner contre l'Entrepreneur des travaux, responsable de l'incident survenu et ayant entraîner un trouble de voisinage, plutôt que de vouloir s'en prendre au Syndicat des copropriétaires ?

Cordialement.

Jacie · Answer

Bonsoir,

Ce copropriétaire s'est d'abord retourné vers le maitre d'oeuvre qui n'a jamais contesté la  faute de l'entreprise 

Il y a donc eu chez elle cette rencontre avec le maitre d'oeuvre, l'architecte, l'avocat, le syndic et différents membre du CS. C'est là qu'un accord amiable a été conclu pour 700€ mais sans constat d'accord 

 Comme elle avait décidé qu'elle ne voulait pas de l'installation de ce commerce en-dessous de chez elle, elle a fait un tel bazar avec ses courriers, ses plaintes, ses procédures qu'elle a fini par lasser tout le monde y compris son avocat qui lui a dit de se retourner contre la copropriété qui avait donné en AGE l'autorisation de faire ces travaux.

Pour compliquer la situation, nous avons un syndic qui ne s'embarrasse pas de légalité du moment qu'il a la paix

Conclusion, nous récupérons le bébé pour la prochaine AG puisqu'elle demande aux copropriétaires de payer ses frais engagés
Si je ne suis pas juriste, je suis DAF, et la seule, au CS,  à pouvoir défendre les intérêts des  copropriétaires qui sont plutôt des personnes âgées et qui ne vont pas comprendre grand chose.

Voilà pourquoi je cherche des arguments qui tiennent la route !!!
Pouvoir amener un texte de loi serait un bon atout mais tout  dépend de l'interprétation qu'on peut lui donner.

J.C.

Jacie · Answer

Oui, bien sûr,
Dans son article 2 : Désignation et destination de l'immeuble.
- la désignation c'est l'adresse
- la destination :
je cite : "En dehors des locaux situés au R.C. de l'immeuble formant les lots numéros (suit 5 numéros de lots) qui pourront être utilisés à usage commercial, l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, sauf faculté d'occuper à titre professionnel, sans restriction autre que celle de tout accord administratif obtenu par les intéressés, et de la modification éventuelle  des charges de copropriété"

Le RC ayant été refondu dans le cadre de la loi SRU, je ne retrouve pas dans le nouveau RC une disposition figurant dans l'ancien, à savoir :
Interdiction de percer les planchers et plafonds.,
c'est remplacé par une formulation plus générale...

Ce que je n'arrive pas à savoir, même avec le syndic, qui est responsable du percement du plafond et par voie de conséquence de la trame :
- le Maitre d'oeuvre,
- l'architecte
- l'entreprise 
- ou est-ce de la responsabilité des copropriétaires (il y en a 3) qui ont loué leurs locaux.

Je retrouve dans l'article 7 : travaux nécessitant l'accès aux parties privatives.
le contenu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

J'ai envie de confirmer que le trouble de jouissance est mineur dans le cas présent.

Jacie · Answer

Alors là...je sèche !

j'étais absente à l'époque et j'avais donné mon pouvoir, je constate que je n'ai pas gardé le P.V.

je vais devoir me renseigner ! j'espère avant lundi car je suis à Paris .

Cordialement

Jacie · Answer

Je viens d'avoir la réponse du président du CS (qui n'est pas chez lui)

Il pense que la réponse est non car il y avait des opposants. Comme l'AGE était en juin, il y avait aussi des absents.

Néanmoins si c'est important, je peux contacter le syndic mardi matin, mais retrouvera-t-il facilement le PV car il n'est syndic que depuis déc 2010 ?

Cordialement

Jacie · Answer

Ce dimanche,

Déjà je viens de retrouver (dans un RC copieux) les dispositions diverses concernant l'interdiction de percer les planchers et plafonds.

Mais je voudrais votre avis sur cet article :
Article 25 : Services collectifs et éléments d'équipement communs.
"L ensemble des services collectifs et éléments d'équipements communs étant propriété collective, un copropriétaire ne pourra réclamer de dommages-intérêts en cas d'arrêt permanent, pour cause de force majeure, ou de suspension momentanée, pour des nécessités d'entretien ou des raisons accidentelles"
 
Cordialement

Jacie · Answer

Merci infiniment de m'avoir guider dans mes recherches.

Maintenant je dois voir avec le syndic s'il peut refuser de mettre cette question à l'ordre du jour.

La question, j'abrège car il y en a une page :
"Demande de remboursement des frais que j'ai du avancer à ce jour, consécutifs à la privation de chauffage  de mon appartement en novembre 2010.
J'étais la seule copropriétaire à être privée de chauffage en raison du percement de la dalle chauffante.
La détérioration de cette dalle, résulte de travaux inconsidérés, effectués par Mr X, sous la maitrise d'oeuvre de l'architecte, en méconnaissance du règlement de copropriété"

le reste c'est du bla...bla.. (nous en sommes à 2300 €)

Tiens, je remarque qu'elle ne parle pas de l'autorisation qui a été donnée à l'AGE, dans ce cas le PV de l'AGE est-il important?  il est probable que le vote a été fait à l'article 25, je vais tout de même contrôler cela !


Nous avons RV avec ce copropriétaire le 10.

Bon dimanche

J.C.

Jacie · Answer

La Commission recommande cependant au syndic de signaler au demandeur les points susceptibles d'empêcher sa demande d'aboutir." 

C'est donc ce qui va être fait le 10.

J'ai la copie de la lettre qui, visiblement, n'est pas en R.A.R.car aucune mention
Le délai est bon.
Qu'en est-il dans ce cas ?

Reste à voir avec le syndic si la lettre est bien arrivée en lettre simple

Cordialement

Jacie · Answer

J'ai récupéré le PV

je suis obligée de vous indiquer la résolution car je me demande si ce ne sont pas les copropriétaires des locaux qui seraient responsables :

" Autorisation à donner à Mr et Mme X et Madame Y concernant la demande de leur futur locataire de réaménager les locaux du R.C. en procédant à l'ouverture d'une baie dans un voile de béton de 20 cm placé en refend de l'immeuble comme précisé par le cabinet d'architecte BNR dans les courriers et plans joints à la présente convocation, et sous réserve des autorisations administratives nécessaires".

 La résolution n'est pas adoptée à la majorité absolue, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

second vote et résolution adoptée à l'article 24, donc à la majorité simple de 3087 voix sur 6173 voix exprimées.
le nombre total des voix dans la copro étant de 9980.

Je savais que cela avait été tendu, mais pas à ce point

Cela vous dit quoi ?
Cordialement

Jacie · Answer

Je sais que la question avait été posée.
Ayant travaillé dans la construction et promotion  d'immeubles de bureaux, c'est ainsi que cela se passe.
Dans le cas présent j'ai du mal à faire la similitude.
Dans tous les cas c'était un conseil que devait donner le syndic !
Or aujourd'hui, nous avons changé de syndic, le Président n'est pas le même,
bref ! il faudra bien résoudre cette affaire d'une manière ou d'une autre.

J'ai tout de même du mal à considérer que la faute viendrait du syndicat des copropriétaires.

Je vais voir comment le syndic actuel va s'y prendre. J'ai tout de même quelques arguments, sauf si il y avait procès, ce dont je doute fort...

Cordialement.

Jacie · Answer

Les honoraires de l'Architecte étaient  à la charge du Maitre d'oeuvre, ce qui veut dire du locataire.

C'est ce dernier qui devait ou aurait dû avoir un contrat d'assurance dommages ouvrage.

C'est bien compliqué lorsqu'on approfondi les choses. Ce que j'aurai voulu c'est que cette question ne soit pas mise à l'ordre du jour. Je connais d'avance les discussions lors de l'AG.et j'aurai voulu éviter cela...

Dans sa lettre elle ne parle pas de la décision de l'AGE - donc laisser venir !
En recours j'ai l'article du RC
Et ce problème de LR ou pas 

La copropriétaire n'a pas vraiment perdu son procès, elle a abandonné.  Je penserai plutôt que l'avocat n'a pas bien fait son travail et qu'il s'est défaussé en dirigeant sa cliente vers la copropriété. Ne pas faire  signer un constat d'accord lorsqu'on mène une transaction, pour moi c'est une erreur fondamentale.

Cordialement

Rochat1 · Answer

Bonsoir, 
Je rentre et je viens aux nouvelles. Vos questions intéressent beaucoup de monde !  Vous avez un dossier un tantinet compliqué. Lors de la prochaine A. Gle, vous devez refuser de verser quoique ce soit à ce propriétaire  "lésé" il est vrai. Par contre, vous ne l'empêcherez pas de traduire en justice le syndicat des copropriétaires. Laissez faire la justice. Vous verrez bien. Mais refusez de verser des dommages et intérêts sans y être obligé. 
Bonne chance.

Jacie · Answer

Bonsoir,

Dire que notre dossier est  compliqué c'est un euphémisme !
Samedi j'ai d'abord envoyé un mail au syndic pour lui demander de mettre à la disposition du CS  (hier soir) les documents du dossier afin de pouvoir étudier, objectivement, la résolution prévue pour l'AG. (copie à tous les membres)
je savais que j'envoyais un pavé dans la marre, car personne n'avait :
- la réponse de la protections juridique
- le constat d'huissier
- le rapport de Socotec
- les conclusions de l'avocat.
Ce matin, je téléphone à la protection juridique, j'apprends qu'une procédure est en cours, il y a eu expertise, commandement auprès du maître d'ouvrage (2 courriers) sans réponse. Ils envisagent de l'assigner auprès du juge. Je demande à l'assureur d'adresser au syndic leur rapport.
Ensuite je téléphone à la plaignante pour prendre RV et lui demander les pièces ci-dessus (car elle a toujours dit que sa protection juridique n'avait rien fait)
Elle refuse de communiquer au CS les pièces de son dossier et me dit d'aller voir son avocat.
Qu'en pensez-vous ?

En conséquence j'ai pu faire changer la résolution, qui sera une motion, et qui ne mettra pas en cause les copropriétaires bailleurs. Il y aura alors discussion à l'AG et j'essaierai de convaincre les copropriétaires de ne pas accepter ce marché de dupe
Avec un peu de chance on pourra annexer le rapport de l'assurance PJ.

Mais ce n'est pas tout, car le syndic n'arrête pas de me bassiner en disant que l'avocat se servira de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour nous assigner, je lui ai répondu pourquoi pas l'article 1382 du code civil ? Il me répond c'est pareil.

Il est possible que la procédure de la P.J. n'aboutisse pas, puisque le maitre d'oeuvre ne répond pas, donc elle se retourne contre la copropriété sur conseil de son avocat.

Je ne pouvais pas faire plus court pour vous brosser la complexité de cette affaire, l'AG sera le 12 décembre  et je sais ce que je dois faire, le reste ne dépend pas que de moi.

Si vous avez des idées je suis preneuse...
mais je vous tiendrai au courant de la suite...
JC

Jacie · Answer

Re

Je ne pensais pas revenir si tôt

voici la phrase adressée au syndic par la plaignante :

"Je vous rappelle que je n'ignore pas que la situation est simple au plan juridique puisque le syndicat de copropriété est directement responsable, sans faute,  de toutes les conséquences dommageables consécutives  à un désordre sur les parties communes et tel est bien le cas en l'espèce  (visa de l'article 14 de 1965)"

Qui peut me décanter cela ?

Rochat1 · Answer

Bonjour,
Voici la teneur de l'article 14 de la loi de 1965.

 Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires

Je crois avoir compris que le syndicat a autorisé le responsable du magasin à effectuer des travaux. Etiez-vous au courant qu'il y avait percement d'une dalle. Car dans ce cas, il devait produire un certificat de faisabilité émanant d'un cabinet d'architecte. 
Vous êtes partis pour un procès qui va perdurer. Aussi je vous souhaite bonne chance.
Cdlt.

Paris. · Answer

Bonjour,

Le copropriétaire pourrait peut-être s'appuyer sur l'Article 9

(Extrait de l'Art. 9)

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Jacie · Answer

Cela je le sais,

Dans un premier temps il faut savoir si le syndicat des copropriétaires risque d'être assigné dans cette affaire par l'intermédiaire du syndic.
on ne le saura qu'après l'AG., pour le moment on le suppute...

De toutes les façons, nous sommes une petite copropriété, et le syndic n'entreprendra aucune procédure sans consultation du C.S. (encore heureux compte tenu des aberrations qu'il dit)

Je sais qu'il faut l'accord de l'AG pour intenter une action, mais lorsqu'il s'agit de répondre à une assignation, cela se passe comment ? On ne va pas attendre la prochaine AG, ni faire une AGE.

Il n'y a pas que les textes,il y a aussi la jurisprudence.

Pour répondre à la question de la plaignante mise à l'O.J. de la prochaine AG en décembre. Je prépare le dossier pour un avocat (de mes relations) que je dois rencontrer avant l'AG. Cela peut permettre de  dépassionner la discussion le jour de l'AG, j'ai besoin de connaitre les termes juridiques répondant à cette demande dans sa globalité. Cela vaut aussi bien pour moi, que pour les autres.

J.C.

Responsabilité syndicat des copropriétaires

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