Vendre maison en travaux sur 2000 m2 terrain

Bonjour,
Nous souhaitons déménager et vendre notre habitation principale: maison de 100 m2 environ + garage/atelier de 20 m2 sur 2000 m2 terrain constructible très arboré.

Ce bien a été acheté en 1998. La maison est construite presque en bordure de route car au départ c'était un mazet que nous avons agrandi.

Nous sommes dans un secteur recherché (petit village entre Lunel et Montpellier, dans le 34) mais notre bien présente 1 inconvénient:
- il reste de nombreux travaux intérieur et extérieur à faire pour la maison.

Nous avons réfléchi à plusieurs solutions mais ne savons pas laquelle serait la plus judicieuse: vendre le tout en l'état en faisant valoir que la maison peut être détruite si besoin? vendre la maison avec un petit morceau de terrain et une parcelle séparée de 1500 m2 environ? actuellement le COS est de 0,4 donc intéressant, et la distance de construction est de 5 mètres par rapport à la route.
Si nous séparons un morceau il y a le risque de voir le nouveau CU aligné avec le lotissement limitrophe: 25 m de distance entre route et maison.

Autre précision: la même entrée doit desservir les deux, comment qualifier le morceau de terrain qui servira de chemin, à quoi le rattacher?
Comment serions nous taxés par rapport au prix de vente maison + parcelle?

Nous n'avons pas de quoi faire viabiliser la parcelle. Quelle décote devrions nous appliquer par rapport à un terrain déjà viabilisé (les tarifs se situent en lotissement autour de 200/250 euros le m2)
Vos conseils nous seront vraiment très précieux! merci d'avance