Travaux de toiture en souffrance

Bonjour à toutes et à tous, et, avant tout, une bonne année 2011.

Je suis propriétaire depuis 2 ans à VERSAILLES d'un appartement dans une petite copro (nous sommes 3 : je détiens 140 tantièmes, un autre 380, le troisième 520) et suis seul à habiter sous les toits, les autres appartements, aux étages inférieurs, étant loués à des étudiants.

Depuis 1 an et demi, l'état de la toiture s'est fortement dégradé : présence d'alvéoles sous une de mes pentes, gouttes d'eau occasionnelles, lors de fortes pluies, par trois des poutres de l'appart - suite aux alvéoles, un couvreur s'est déplacé et a apposé des plaques de goudron sur les tuiles, en ajoutant que ce ne pouvait être que provisoire.

Pensant la réparation OK au niveau des alvéoles, j'ai fait refaire l'intérieur du plafond concerné après déclaration de dégâts des eaux à mon assurance, qui m'a logiquement remboursé cette intervention. Hélas, les alvéoles sont réapparues très rapidement et l'artisan, que j'ai contacté, m'a précisé que sous les tuiles le contreplaqué était totalement humidifié, ce qui confirmait le côté provisoire de son intervention.

J'ai donc fait inscrire la réfection de la toiture à l'ordre du jour de l'AG suivante, trois entreprises étant passées pour les devis concerné, mais là se posent deux problèmes.

1/ je suis le seul, dorénavant, à me présenter aux AG (et n'ayant que 140 tantièmes, je ne peux même pas faire désigner un administrateur provisoire par le TGI) et les travaux n'ont pas été votés, donc

2/ quand bien même ces travaux seraient votés, un article du règlement de copropriété (qui date de 1965) stipule expressément que la propriétaire qui possède actuellement 520 des tantièmes est exonérée du coût d'éventuels travaux de ravalement ou de toiture, ce qui me semble aberrant, vu qu'elle possède des appartements du rdc et du premier étage !

Ayant soumis ces différents points à mon syndic encore récemment, on m'a opposé que que je n'avais qu'à lire le règlement de copropriété lors de l'achat de l'appart (et là je parie sans trop prendre de risque que peu de futurs propriétaires s'y attellent dans la réalité), et que seul un constat d'huissier pourrait suppléer l'absence des autres copropriétaires lors de la prochaine AG pour faire déclencher les travaux - mais s'il est simple de constater la présence d'alvéoles, comment faire pour que l'huissier se présente au moment même de la prochaine grosse pluie ????

Mes questions sont donc simples :

- comment obliger à ce que des travaux dignes de ce nom soient déclenchés ? (notre toit est devenu un aimable patchwork de tuiles et de plaques de goudron...)

- que penser de cet article du règlement de copro qui semble exonérer le plus important des propriétaires du financement des travaux les + coûteux ? (faire modifier le rgt de copro en AG ? le titulaire des 520 tantièmes ne va pas se tirer une ballle dans le pied)

- dois-je prendre un avocat spécialisé dans le droit de la copro pour espérer me tirer de tout ce piège ?

Désole d'avoir été si long, et merci pour votre aide éventuelle.