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lucini
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samedi 27 novembre 2010
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16 février 2023
2 937
28 déc. 2010 à 11:09
28 déc. 2010 à 11:09
Bonjour,
Vous envisagez de diviser votre terrain pour créer 2 terrains à contruire.
Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable.
Toutefois, le droit de diviser un terrain situé en zone NB n'entraîne pas systématiquement le droit de construire, les règlements des POS pouvant édicter des prescriptions relatives, par exemple, à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. La forme urbaine peut donc être encadrée par le règlement et les éventuelles orientations d'aménagement.
L 442-1 du code de l'urbanisme : constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou sur une période de moins de 10 ans a eu pour effet la division qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.
L'opération d'aménagement n'est pas une opération de construction, c'est un aménagement en vue de la construction donc il faudra demander le permis de construire dans un second temps.
Ensuite si vous obtenez au prélable l'autorisation la vente de ce terrain acquis en 2007 dégagera sans doute une plus value qui sera taxable.
La répartition du prix d'achat du terrain se fait au prorata de la surface vendue.
Les frais d'aménagement et de viabilisation de ces 2 terrains s'ajoutent au prix d'acquisition.
Taxation de la plus value fiscale en 2011 (19% + 12.1 %) = 31.1%
Cordialement
Vous envisagez de diviser votre terrain pour créer 2 terrains à contruire.
Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable.
Toutefois, le droit de diviser un terrain situé en zone NB n'entraîne pas systématiquement le droit de construire, les règlements des POS pouvant édicter des prescriptions relatives, par exemple, à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. La forme urbaine peut donc être encadrée par le règlement et les éventuelles orientations d'aménagement.
L 442-1 du code de l'urbanisme : constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou sur une période de moins de 10 ans a eu pour effet la division qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.
L'opération d'aménagement n'est pas une opération de construction, c'est un aménagement en vue de la construction donc il faudra demander le permis de construire dans un second temps.
Ensuite si vous obtenez au prélable l'autorisation la vente de ce terrain acquis en 2007 dégagera sans doute une plus value qui sera taxable.
La répartition du prix d'achat du terrain se fait au prorata de la surface vendue.
Les frais d'aménagement et de viabilisation de ces 2 terrains s'ajoutent au prix d'acquisition.
Taxation de la plus value fiscale en 2011 (19% + 12.1 %) = 31.1%
Cordialement
lucini
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28 déc. 2010 à 16:50
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Bonjour,
Vous n'êtes pas obligé d'attendre 10 ans pour demander un permis d'aménager.
Le permis d'aménager est nécessaire dans l'hypothèse d'un lotissement ayant pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire ce qui est votre cas.
Définition du lotissement soumis à DP
Dès lors la déclaration préalable de division doit être souscrite pour tout détachement de terrain à bâtir
(cas des personnes qui cèdent une portion de terrain devenue trop grand)
Le contenu de la demande
Rien de bien original en ce qui concerne les indications à fournir :
*identité du ou des déclarants
*attestation sur l'honneur du déclarant qu'il remplit les conditions pour déposer une déclaration
*la désignation du terrain (localisation-références cadastres-contenance)
*nature des travaux : division et éventuellement travaux d'aménagement
Quant aux pièces à joindre dans les cas classiques, rien de bien particulier non plus :
*un plan de situation
*un plan sommaire des lieux matérialisant les bâtiments existants
*un "croquis et un plan coté dans les trois dimensions" de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.
Aspects juridiques : La commercialisation
S'agissant d'un terrain de lotissement, toute publicité, sous quelque forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains issus d'une déclaration préalable doit mentionner de manière explicite si la déclaration préalable a ou non fait l'objet d'une opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).
Dès lors :
*la publicité avant la non-opposition à déclaration préalable n'est pas prohibée quand bien même la déclaration préalable n'aurait pas été effectuée
*la publicité postérieure à la non-opposition doit mentionner la date de celle-ci et que le dossier est consultable en mairie.
Les contrats
L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prévoit la nullité des actes de vente ou de location de terrain intervenues en méconnaissances de la réglementation des lotissements à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'état aux frais du vendeur. Il appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette réglementation.
Dans le principe, les lots de lotissement doivent être constructibles ce qui suppose l'existence de dessertes suffisantes en réseaux et voirie (éventuellement au moyen de servitudes).
Dans le cas particulier du lotissement soumis à déclaration préalable, au stade de l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable est suffisante. L'existence de dessertes à moins de 100m est donc présumée dans les zones constructibles.
Ce n'est donc qu'à l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examinée la question de la viabilité de terrain détaché (et donc la constructibilité de la parcelle)
Néanmoins, l'autorité compétente peut parfaitement assortir son arrêté de non opposition de prescriptions de travaux qui devront dans ce cas nécessairement être effectués (article L 332-15 du code de l'urbanisme) avant l'acte de vente.
Il est vivement conseillé de bien maitriser la réglementation pour mener à bien ce projet dans la légalité.
Cordialement
Vous n'êtes pas obligé d'attendre 10 ans pour demander un permis d'aménager.
Le permis d'aménager est nécessaire dans l'hypothèse d'un lotissement ayant pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire ce qui est votre cas.
Définition du lotissement soumis à DP
Dès lors la déclaration préalable de division doit être souscrite pour tout détachement de terrain à bâtir
(cas des personnes qui cèdent une portion de terrain devenue trop grand)
Le contenu de la demande
Rien de bien original en ce qui concerne les indications à fournir :
*identité du ou des déclarants
*attestation sur l'honneur du déclarant qu'il remplit les conditions pour déposer une déclaration
*la désignation du terrain (localisation-références cadastres-contenance)
*nature des travaux : division et éventuellement travaux d'aménagement
Quant aux pièces à joindre dans les cas classiques, rien de bien particulier non plus :
*un plan de situation
*un plan sommaire des lieux matérialisant les bâtiments existants
*un "croquis et un plan coté dans les trois dimensions" de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.
Aspects juridiques : La commercialisation
S'agissant d'un terrain de lotissement, toute publicité, sous quelque forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains issus d'une déclaration préalable doit mentionner de manière explicite si la déclaration préalable a ou non fait l'objet d'une opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).
Dès lors :
*la publicité avant la non-opposition à déclaration préalable n'est pas prohibée quand bien même la déclaration préalable n'aurait pas été effectuée
*la publicité postérieure à la non-opposition doit mentionner la date de celle-ci et que le dossier est consultable en mairie.
Les contrats
L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prévoit la nullité des actes de vente ou de location de terrain intervenues en méconnaissances de la réglementation des lotissements à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'état aux frais du vendeur. Il appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette réglementation.
Dans le principe, les lots de lotissement doivent être constructibles ce qui suppose l'existence de dessertes suffisantes en réseaux et voirie (éventuellement au moyen de servitudes).
Dans le cas particulier du lotissement soumis à déclaration préalable, au stade de l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable est suffisante. L'existence de dessertes à moins de 100m est donc présumée dans les zones constructibles.
Ce n'est donc qu'à l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examinée la question de la viabilité de terrain détaché (et donc la constructibilité de la parcelle)
Néanmoins, l'autorité compétente peut parfaitement assortir son arrêté de non opposition de prescriptions de travaux qui devront dans ce cas nécessairement être effectués (article L 332-15 du code de l'urbanisme) avant l'acte de vente.
Il est vivement conseillé de bien maitriser la réglementation pour mener à bien ce projet dans la légalité.
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
28 déc. 2010 à 13:16
La parcelle initiale a déjà été découpée en 2003 soit il y a moins de 10 ans.
Un ami du cadastre m'a dit qu'il m'était possible avec la loi du 1er Octobre 2007 de demander un permis d'aménagement. Pouvez-vous me confirmer qu'il a raison ou dois-je attendre 2013 obligatoirement ?
D'avance merci