Prêt VEFA annulable pour faute notaire ?
philgib
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25 déc. 2010 à 09:01
Pierre-Alain BESNARD - 26 déc. 2010 à 11:39
Pierre-Alain BESNARD - 26 déc. 2010 à 11:39
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1 réponse
Préalablement, il convient de préciser que le notaire n'a pas adressé un "brouillon", premier jet de ce que l'on écrit, d'abord, sur le papier, pour le mettre, ensuite, au net, mais le projet du futur acte qui sera soumis à la signature des parties. En outre, le notaire se doit de développer les clauses et conditions du contrat de réservation (qui n'est pas une "promesse de vente") signé entre votre mère et le représentant de la société de construction mais ne saurait apporter de modifications substantiellles à un contrat régularisé entre les parties. Enfin, le notaire, garant du contrat qu'il propose à la signature, n'est pas, pour autant, l'assureur "tous risques" de l'opération, comme, entre autres, les conséquences de la situation géographique du bien ou la difficulté de location ou relocation du bien acquis...
Par conséquent :
* Les intérêts de votre mère sont protégés, à la fois, par les dispositions de la loi et celles du contrat de vente. Il n'y a pas, a priori, en l'espèce, "d'erreurs administratives" (?)
* Dans la mesure où le contrat de réservation n' a pas prévu de pénalités, le projet de contrat de vente n'a pas lieu de prévoir des pénalités ou une astreinte pour cause de retards éventuels de livraison de l'appartement. J'ajoute que le loi et le contrat rappellent divers cas de force majeure ou de cas fortuits susceptibles de retarder la date prévisionnelle de livraison (intempéries, grèves, faillite(s) d'entreprise(s)...etc) dont la survenance a pour conséquence de différer la prise de possession du bien et la remise des clés, sans que, pour autant, l'acquéreur ait un quelconque recours.
* Le délai d'un mois minimum prévu par la loi, entre la réception du projet d'acte et celui de sa signature chez le notaire n'est pas d'ordre public : Rien n'interdit la régularisation de l'acte authentique dans un délai inférieur, avec l'agrément de l'acquéreur, ce qui est fréquent en pratique. Si, toutefois, ce dernier entend régulariser, avant l'expiration du délai d'1 mois, il lui appartient de le faire savoir au notaire rédacteur, pour convenir d'un nouveau rendez vous de signatures. En l'espèce, cela aurait pour conséquence de régulariser début 2011, sous la législation applicable l'année prochaine.
* Le prêt proposé par la banque a été accepté, après l'expiration du délai légal de réflexion de 10 Jours.
Dans la mesure où il n'y a pas de difficulté sérieuse qui empêche la régularisation de la vente, sauf à être reportée au début de l'année prochaine, le prêt accordé et accepté, n'a pas lieu d'être "annulé".
Indépendamment de ces questions purement techniques , je me permets de faire part de 3 réflexions, qui me semblent essentielles :
1/ L'investissement immobilier nécessite de prendre un minimum de risques : Le plus important étant la défaillance du locataire dans ses obligations, principalement, celui du non paiement des loyers, ou, celui de la vacance du logement, avec de grosses difficultés pour détecter un locataire solvable.
2/ La vente en l'état futur d'achèvement est un très bel outil, généralement bien "huilé", grâce à une législation qui date de 1967, mise en place avec la participation active du notariat français. Dans une telle démarche, il faut veiller à ce que la vente soit assortie d'une garantie bancaire d'achèvement (la garantie "extrinsèque").
3/ Pour une opération donnée, il est souhaitable, dans la mesure du possible qu'elle s'inscrive dans le cadre d'une législation, essentiellement fiscale, bien connue et donc maitrisable.
Par conséquent :
* Les intérêts de votre mère sont protégés, à la fois, par les dispositions de la loi et celles du contrat de vente. Il n'y a pas, a priori, en l'espèce, "d'erreurs administratives" (?)
* Dans la mesure où le contrat de réservation n' a pas prévu de pénalités, le projet de contrat de vente n'a pas lieu de prévoir des pénalités ou une astreinte pour cause de retards éventuels de livraison de l'appartement. J'ajoute que le loi et le contrat rappellent divers cas de force majeure ou de cas fortuits susceptibles de retarder la date prévisionnelle de livraison (intempéries, grèves, faillite(s) d'entreprise(s)...etc) dont la survenance a pour conséquence de différer la prise de possession du bien et la remise des clés, sans que, pour autant, l'acquéreur ait un quelconque recours.
* Le délai d'un mois minimum prévu par la loi, entre la réception du projet d'acte et celui de sa signature chez le notaire n'est pas d'ordre public : Rien n'interdit la régularisation de l'acte authentique dans un délai inférieur, avec l'agrément de l'acquéreur, ce qui est fréquent en pratique. Si, toutefois, ce dernier entend régulariser, avant l'expiration du délai d'1 mois, il lui appartient de le faire savoir au notaire rédacteur, pour convenir d'un nouveau rendez vous de signatures. En l'espèce, cela aurait pour conséquence de régulariser début 2011, sous la législation applicable l'année prochaine.
* Le prêt proposé par la banque a été accepté, après l'expiration du délai légal de réflexion de 10 Jours.
Dans la mesure où il n'y a pas de difficulté sérieuse qui empêche la régularisation de la vente, sauf à être reportée au début de l'année prochaine, le prêt accordé et accepté, n'a pas lieu d'être "annulé".
Indépendamment de ces questions purement techniques , je me permets de faire part de 3 réflexions, qui me semblent essentielles :
1/ L'investissement immobilier nécessite de prendre un minimum de risques : Le plus important étant la défaillance du locataire dans ses obligations, principalement, celui du non paiement des loyers, ou, celui de la vacance du logement, avec de grosses difficultés pour détecter un locataire solvable.
2/ La vente en l'état futur d'achèvement est un très bel outil, généralement bien "huilé", grâce à une législation qui date de 1967, mise en place avec la participation active du notariat français. Dans une telle démarche, il faut veiller à ce que la vente soit assortie d'une garantie bancaire d'achèvement (la garantie "extrinsèque").
3/ Pour une opération donnée, il est souhaitable, dans la mesure du possible qu'elle s'inscrive dans le cadre d'une législation, essentiellement fiscale, bien connue et donc maitrisable.
La législation juridique et financière évolue en permanence...