Annulation d'AG de copropriété
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MikaMars
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bredan -
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Bonjour à tous,
J'ai déménagé de l'appartement dont je suis propriétaire il y a 3 mois et l'ai désormais mis en location. Je suis donc, il y a 3 mois, allé chez mon syndic pour leur annoncer ma nouvelle adresse à l'étranger, ce qu'il a immédiatement noté.
Lors d'un appel à ce même syndic pour être informé de la date de tenue de la prochaine AG annuelle des copropriétaires, j'apprends avec surprise qu'elle a déjà eu lieu début novembre !!
Fâché, je leur explique que je n'ai reçu aucune lettre AR m'en informant et donc que je souhaitais faire annuler celle-ci de mon plein droit.
La personne que j'avais au téléphone m'a dit qu'elle avait envoyé une lettre A/R à mon ancienne adresse mais que celle ci leur étais retournée car je n'étais pas venu la retirer au bureau de poste. Elle m'a aussi dit, de très mauvaise fois, qu'elle n'avait aucune trace écrite de mon changement d'adresse.
Ma 1ère question: Quelle que soit mon adresse, à partir du moment ou je n'ai pas reçu de lettre A/R m'informant de la date de l'AG, suis-je en droit de la faire annuler ? et surtout quelle procédure dois-je suivre puisque le syndic semble de mauvaise ? Le syndic me dit qu'il aurait un papier disant que je ne suis pas venu chercher ma lettre A/R... est ce que papier a une valeur juridique ou bien suis en droit d'annuler l'AG pour en refaire une ?
Ma 2eme question: Je comptais aussi leur envoyer une lettre avec A/R pour annoncer "officiellement" ma nouvelle adresse (bien que le syndic l'ai déjà noté). Dois-je l'envoyer dès maintenant ou bien d'abord contester l'AG d'abord ?
Ma 3eme question: dans le cas ou le syndic doit reconvoquer une nouvelle AG, a-t'il le droit facturer cet acte à la copropriété, à nouveau ou bien doit-il prendre cela à sa charge, puisque c'est sa faute ?
J'espère que j'ai été assez clair dans mes explications et vous remercie d'avance pour toutes vos réponses !
Un grand merci au forum.
Michaël
J'ai déménagé de l'appartement dont je suis propriétaire il y a 3 mois et l'ai désormais mis en location. Je suis donc, il y a 3 mois, allé chez mon syndic pour leur annoncer ma nouvelle adresse à l'étranger, ce qu'il a immédiatement noté.
Lors d'un appel à ce même syndic pour être informé de la date de tenue de la prochaine AG annuelle des copropriétaires, j'apprends avec surprise qu'elle a déjà eu lieu début novembre !!
Fâché, je leur explique que je n'ai reçu aucune lettre AR m'en informant et donc que je souhaitais faire annuler celle-ci de mon plein droit.
La personne que j'avais au téléphone m'a dit qu'elle avait envoyé une lettre A/R à mon ancienne adresse mais que celle ci leur étais retournée car je n'étais pas venu la retirer au bureau de poste. Elle m'a aussi dit, de très mauvaise fois, qu'elle n'avait aucune trace écrite de mon changement d'adresse.
Ma 1ère question: Quelle que soit mon adresse, à partir du moment ou je n'ai pas reçu de lettre A/R m'informant de la date de l'AG, suis-je en droit de la faire annuler ? et surtout quelle procédure dois-je suivre puisque le syndic semble de mauvaise ? Le syndic me dit qu'il aurait un papier disant que je ne suis pas venu chercher ma lettre A/R... est ce que papier a une valeur juridique ou bien suis en droit d'annuler l'AG pour en refaire une ?
Ma 2eme question: Je comptais aussi leur envoyer une lettre avec A/R pour annoncer "officiellement" ma nouvelle adresse (bien que le syndic l'ai déjà noté). Dois-je l'envoyer dès maintenant ou bien d'abord contester l'AG d'abord ?
Ma 3eme question: dans le cas ou le syndic doit reconvoquer une nouvelle AG, a-t'il le droit facturer cet acte à la copropriété, à nouveau ou bien doit-il prendre cela à sa charge, puisque c'est sa faute ?
J'espère que j'ai été assez clair dans mes explications et vous remercie d'avance pour toutes vos réponses !
Un grand merci au forum.
Michaël
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12 réponses
Bonjour,
On peut comprendre votre mécontentement.
Il y a un problème .
1 Comment allez-vous prouver que vous lui avez communiquer votre nouvelle adresse ? pas d'écrit pas de lettre recommandée.
2 Le syndic est en mesure de prouver que vous avez été "régulièrement" convoqué à cette AG
3 Le syndic ne reconvoquera pas une nouvelle AG uniquement pour cette raison
4 Pour demander l'annulation de cette AG il faut l'assigner dans les 2 mois qui la diffusion de procès-verbale de l'AG
5 prévoyez des frais ( environ 2 à 3000 € l'assistance de l'avocat est obligatoire.
Quel est votre préjudice ? quel est votre enjeu.
démarche incertaine avec les informations exposées.
Cordialement
On peut comprendre votre mécontentement.
Il y a un problème .
1 Comment allez-vous prouver que vous lui avez communiquer votre nouvelle adresse ? pas d'écrit pas de lettre recommandée.
2 Le syndic est en mesure de prouver que vous avez été "régulièrement" convoqué à cette AG
3 Le syndic ne reconvoquera pas une nouvelle AG uniquement pour cette raison
4 Pour demander l'annulation de cette AG il faut l'assigner dans les 2 mois qui la diffusion de procès-verbale de l'AG
5 prévoyez des frais ( environ 2 à 3000 € l'assistance de l'avocat est obligatoire.
Quel est votre préjudice ? quel est votre enjeu.
démarche incertaine avec les informations exposées.
Cordialement
On ne veut pas vous décourager.
Faire une procédure d'annulation d'une assemblée Générale est une démarche couteuse.
il faut un réel enjeu financier, un préjudice, l'irrégularité de convocation semble démontrable devant le juge est-ce suffisant ?
Même si on estime être dans son droit, un jugement comporte toujours une incertitude, rien n'est gagné d'avance
Faire une procédure d'annulation d'une assemblée Générale est une démarche couteuse.
il faut un réel enjeu financier, un préjudice, l'irrégularité de convocation semble démontrable devant le juge est-ce suffisant ?
Même si on estime être dans son droit, un jugement comporte toujours une incertitude, rien n'est gagné d'avance
Bonjour ,
Le gros probleme que vous rencontrez est que vous n'avez fait qu'avertir verbalement votre syndic. Vous auriez dû lui envoyer l'information par courrier LR/AR a titre de confirmation de l'information verbale.
Il y a des chances que le syndic dispose effectivement du retour de courrier non recupéré...
Votre situation est "epineuse" ...
Le gros probleme que vous rencontrez est que vous n'avez fait qu'avertir verbalement votre syndic. Vous auriez dû lui envoyer l'information par courrier LR/AR a titre de confirmation de l'information verbale.
Il y a des chances que le syndic dispose effectivement du retour de courrier non recupéré...
Votre situation est "epineuse" ...
Bonjour,
une petite remarque toutefois, votre Syndic ou sa Secrétaire, la personne chargée d'envoyer les convocations à chacun des Copropriétaires vous a adressé la lettre R.A.R avec l'Ordre du Jour à votre domicile connu, puisqu'il y a eu un retour pour non retrait au Bureau de la Poste (plus preuve).
Vous devez informer votre Syndic par L.R.A.R (sans tarder) parceque, tant que vous n'aurez pas fait savoir et connaître à votre Syndic, la nouvelle adresse de votre dernière domiciliation par lettre R.A.R, votre Syndic n'est pas tenu de vous adresser, ni de vous faire parvenir les envois des courriers qui vous sont destinés à votre nouvelle adresse, et votre Syndic peut même aller jusqu'à ignorer l'existence de vos NOUVELLES COORDONNEES qui ne lui ont été transmises qu'oralement, même si celles-ci ont été "notées" lors de votre passage au Bureau.
Actuellement, le Syndic ne connaît que votre ancienne adresse de domiciliation pour effectuer les envois de courriers ou autre...
Cordialement.
une petite remarque toutefois, votre Syndic ou sa Secrétaire, la personne chargée d'envoyer les convocations à chacun des Copropriétaires vous a adressé la lettre R.A.R avec l'Ordre du Jour à votre domicile connu, puisqu'il y a eu un retour pour non retrait au Bureau de la Poste (plus preuve).
Vous devez informer votre Syndic par L.R.A.R (sans tarder) parceque, tant que vous n'aurez pas fait savoir et connaître à votre Syndic, la nouvelle adresse de votre dernière domiciliation par lettre R.A.R, votre Syndic n'est pas tenu de vous adresser, ni de vous faire parvenir les envois des courriers qui vous sont destinés à votre nouvelle adresse, et votre Syndic peut même aller jusqu'à ignorer l'existence de vos NOUVELLES COORDONNEES qui ne lui ont été transmises qu'oralement, même si celles-ci ont été "notées" lors de votre passage au Bureau.
Actuellement, le Syndic ne connaît que votre ancienne adresse de domiciliation pour effectuer les envois de courriers ou autre...
Cordialement.
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Bonjour à vous deux,
Merci pour vos réponses. Je comprends bien le caractère "épineux" de ma situation. Ce que je ne sais pas si le papier (s'il existe) annonçant que je ne suis pas allé retirer la lettre A/R a réellement une valeur juridique pour répondre à ma demande d'annulation d'AG. Dans l'article de loi que j'ai lu au sujet des motifs d'annulation d'une AG, il n'est pas fait mention de ce type de document... je ne sais pas quoi en penser !
Êtes vous sur que ce papier est relevant ?
Merci encore bcp pour votre aide et commentaires.
Michaël
Merci pour vos réponses. Je comprends bien le caractère "épineux" de ma situation. Ce que je ne sais pas si le papier (s'il existe) annonçant que je ne suis pas allé retirer la lettre A/R a réellement une valeur juridique pour répondre à ma demande d'annulation d'AG. Dans l'article de loi que j'ai lu au sujet des motifs d'annulation d'une AG, il n'est pas fait mention de ce type de document... je ne sais pas quoi en penser !
Êtes vous sur que ce papier est relevant ?
Merci encore bcp pour votre aide et commentaires.
Michaël
Merci pour votre réponse. Effectivement je ne serai pas en mesure de prouver qu'ils avaient bien ma nouvelle adresse... sauf si le fait qu'il m'aient déjà envoyé un courrier à cette adresse suffit (ce qui est le cas, preuve de leur mauvaise fois manifeste !).
Donc selon vous ce document de "non réclamation" de ma lettre A/R leur suffit pour se dédouaner ?
Et si je fais appel à un avocat, pourrais-je, en cas de gain de cause, être remboursé des frais par le syndic, ou leur assurance, ou autre... ?
Merci encore
Donc selon vous ce document de "non réclamation" de ma lettre A/R leur suffit pour se dédouaner ?
Et si je fais appel à un avocat, pourrais-je, en cas de gain de cause, être remboursé des frais par le syndic, ou leur assurance, ou autre... ?
Merci encore
Bonjour
La lettre qu'ils vous ont envoyé et qui leur est revenue leur suffit à prouver que vous avez été convoqué dans les règles
Votre vote aurait'il changé quoi que ce soit aux délibérations ?
Pourquoi n'avez vous pas non plus fait suivre votre courrier par La Poste pendant un an ? car si vous avez omis de signaler votre changement d'adresse à d'autres organismes autrement qu'oralement, vous comptez leur faire un procès ?...
La lettre qu'ils vous ont envoyé et qui leur est revenue leur suffit à prouver que vous avez été convoqué dans les règles
Votre vote aurait'il changé quoi que ce soit aux délibérations ?
Pourquoi n'avez vous pas non plus fait suivre votre courrier par La Poste pendant un an ? car si vous avez omis de signaler votre changement d'adresse à d'autres organismes autrement qu'oralement, vous comptez leur faire un procès ?...
Si le syndic vous a adressé un courrier à l'étranger avant l' AG c'est qu'il connaissat donc bien votre nouvelle adresse, dans ce cas votre convocation à l'AG à l'ancienne adresse est irrégulière.
Vous voulez contester Quoi sur cette AG ?
la partie qui gagne obtient via l'article 700 une partie de ses frais cela couvre rarement le montant des honoraires.
Si vous avez une assurance "assistance juridique" elle peut peut être prendre en charges les frais de l'avocat
Vous voulez contester Quoi sur cette AG ?
la partie qui gagne obtient via l'article 700 une partie de ses frais cela couvre rarement le montant des honoraires.
Si vous avez une assurance "assistance juridique" elle peut peut être prendre en charges les frais de l'avocat
Bonjour,
La Poste tient un Registre des lettres envoyées en R.A.R, peut-être pourriez-vous vous renseigner auprès d'un Responsable pour qu'il fasse une recherche , à savoir si il existe une trace de cet envoi de convocation qui aurait été effectué par votre Syndic ?
Le Syndic doit vous faire parvenir le Procès-Verbal de cette AG en L.R.A.R .
Avez-vous connaissance si à ce jour, un des Copropriétaire a reçu le PV de l'AG, avez-vous contacté un des Membres du Conseil syndical ?
Ne tardez pas pour informer et pour transmettre à votre Syndic par L.R.A.R vos nouvelles coordonnées de domiciliation !!!
"En cas de non-respect des règles de convocation
Jusqu'à présent, les tribunaux admettaient que le délai de 2 mois ne jouait pas à l'encontre d'un copropriétaire qui n'avait pas été convoqué à l'assemblée, ou qui avait été irrégulièrement convoqué (c'est, par exemple, le cas si le délai de 15 jours n'a pas été respecté).
Plusieurs arrêts récents de la Cour de cassation ont clairement décidé que le délai normal de deux mois s'applique, même lorsque le copropriétaire a été irrégulièrement convoqué ou qu'il n'a pas été convoqué (cass. civ. 3e du 12.10.05, pourvoi n° 04-14.602; cass. civ. 3e du 28.2.06, pourvoi n° 05-11.409)."
Cordialement.
La Poste tient un Registre des lettres envoyées en R.A.R, peut-être pourriez-vous vous renseigner auprès d'un Responsable pour qu'il fasse une recherche , à savoir si il existe une trace de cet envoi de convocation qui aurait été effectué par votre Syndic ?
Le Syndic doit vous faire parvenir le Procès-Verbal de cette AG en L.R.A.R .
Avez-vous connaissance si à ce jour, un des Copropriétaire a reçu le PV de l'AG, avez-vous contacté un des Membres du Conseil syndical ?
Ne tardez pas pour informer et pour transmettre à votre Syndic par L.R.A.R vos nouvelles coordonnées de domiciliation !!!
"En cas de non-respect des règles de convocation
Jusqu'à présent, les tribunaux admettaient que le délai de 2 mois ne jouait pas à l'encontre d'un copropriétaire qui n'avait pas été convoqué à l'assemblée, ou qui avait été irrégulièrement convoqué (c'est, par exemple, le cas si le délai de 15 jours n'a pas été respecté).
Plusieurs arrêts récents de la Cour de cassation ont clairement décidé que le délai normal de deux mois s'applique, même lorsque le copropriétaire a été irrégulièrement convoqué ou qu'il n'a pas été convoqué (cass. civ. 3e du 12.10.05, pourvoi n° 04-14.602; cass. civ. 3e du 28.2.06, pourvoi n° 05-11.409)."
Cordialement.
Pour Kasom: j'ai fait suivre pdt 6 mois mon courrier (suffisant je pensais !!!) et ai informé toutes les administration de mon changement d'adresse par A/R. Pour le syndic, naïvement je pensais que cela suffirai car je n'ai pas à faire à une multinationale ni à une administration mais simplement à un syndic de trois personnes... Ne soyons pas toujours trop procéduriers lorsqu'on peut s'arranger à l'amiable" entre personnes (nous ne sommes pas des robots !)
Sinon je suis effectivement persuadé que j'aurai pu changer qq chose à la décision: je suis le seul propriétaire habitant dans l'immeuble et ai de très bon rapports avec tout les autre copro. qui me font confiance au sujet de l'entretien générale de l'immeuble (je suis par ailleurs très bricoleur et évite souvent pas mal de frais inutiles que suggère le syndic). Aussi en étant présent à cette AG j'aurai pu, comme je le fais habituellement discuter et exposer mes réticences... Je pense que c'est justement pour cela que ça "arrangeait" le syndic que je ne sois pas présent à cette AG: j'étais le seul à pouvoir exposer tout ses manquements et erreurs en tout genre durant cette dernière année !!
Voilà pour mon plaidoyer Kasom ;-)
En tout cas merci à tous. J'en retiens simplement qu'il vaut mieux être très procédurier (en particulier avec les syndics) si l'on ne veut pas être abusé par des gens malhonnêtes, et il y en a malheureusement bcp !
Michaël
Sinon je suis effectivement persuadé que j'aurai pu changer qq chose à la décision: je suis le seul propriétaire habitant dans l'immeuble et ai de très bon rapports avec tout les autre copro. qui me font confiance au sujet de l'entretien générale de l'immeuble (je suis par ailleurs très bricoleur et évite souvent pas mal de frais inutiles que suggère le syndic). Aussi en étant présent à cette AG j'aurai pu, comme je le fais habituellement discuter et exposer mes réticences... Je pense que c'est justement pour cela que ça "arrangeait" le syndic que je ne sois pas présent à cette AG: j'étais le seul à pouvoir exposer tout ses manquements et erreurs en tout genre durant cette dernière année !!
Voilà pour mon plaidoyer Kasom ;-)
En tout cas merci à tous. J'en retiens simplement qu'il vaut mieux être très procédurier (en particulier avec les syndics) si l'on ne veut pas être abusé par des gens malhonnêtes, et il y en a malheureusement bcp !
Michaël
Merci Lucini pour votre réponse,
Je comprends bien votre/vos explications et points de vues. Effectivement je ne sais pas si je vais demander cette annuler finalement, même si je suis dans mon bon droit et de bonne fois.
Dans tout les cas, je vais envoyer une lettre A/R pour annoncer "officiellement" mon changement d'adresse, presqu'un an après !
Merci à tous pour toutes vos réponses.
Je ne manquerai pas de revenir sur le forum pour mes prochaines interrogations.
Michaël
Je comprends bien votre/vos explications et points de vues. Effectivement je ne sais pas si je vais demander cette annuler finalement, même si je suis dans mon bon droit et de bonne fois.
Dans tout les cas, je vais envoyer une lettre A/R pour annoncer "officiellement" mon changement d'adresse, presqu'un an après !
Merci à tous pour toutes vos réponses.
Je ne manquerai pas de revenir sur le forum pour mes prochaines interrogations.
Michaël
bonjour
Il n'est pas nécessaire de faire annuler l'AG entière. S'il y a des décisions qui ne vous conviennent pas et si vous pouvez justifier soit qu'elles sont irrégulières soit qu'elle peuvent causer préjudice à un ou plusieurs copropriétaires, vous pouvez demander leur annulation, car vous n'étiez pas présent.
Mais attention, comme cela a été dit, dans les deux mois de l'envoi du PV par le syndic, sauf à prouver qu'il ne vous l'a pas envoyé.
Je ne sais pas si les deux mois sont aujourd'hui dépassés mais vous pouvez toujours demander au syndic les preuves de l'envoi de l'ordre du jour et du PV.
J'ai fait annuler dernièrement une AG. Cela m'a coûté environ 3000 euros (mais j'ai eu un pb et j'ai du changer d'avocat, attaquer le premier devant la Cour d'Appel, et j'ai gagné). En fait si vous faites jouer la concurrence, vous pouvez vous en tirer pour 2000 euros ou moins. Demandez toujours un forfait. Le Juge m'a accordé 2000 euros d'article 700.
Mais faites avant le calcul de ce que cela peut vous apporter car vous pouvez aussi perdre. Les syndics sont souvent machiavélique et transmettent leurs ondes négatives à leurs avocats, ce qui fait de procédures à rallonge. C'est pourquoi le forfait est indispensable.
Pour moi cela a duré 3 ans.
En espérant que cela vous servira pour la suite. Cordialement
Il n'est pas nécessaire de faire annuler l'AG entière. S'il y a des décisions qui ne vous conviennent pas et si vous pouvez justifier soit qu'elles sont irrégulières soit qu'elle peuvent causer préjudice à un ou plusieurs copropriétaires, vous pouvez demander leur annulation, car vous n'étiez pas présent.
Mais attention, comme cela a été dit, dans les deux mois de l'envoi du PV par le syndic, sauf à prouver qu'il ne vous l'a pas envoyé.
Je ne sais pas si les deux mois sont aujourd'hui dépassés mais vous pouvez toujours demander au syndic les preuves de l'envoi de l'ordre du jour et du PV.
J'ai fait annuler dernièrement une AG. Cela m'a coûté environ 3000 euros (mais j'ai eu un pb et j'ai du changer d'avocat, attaquer le premier devant la Cour d'Appel, et j'ai gagné). En fait si vous faites jouer la concurrence, vous pouvez vous en tirer pour 2000 euros ou moins. Demandez toujours un forfait. Le Juge m'a accordé 2000 euros d'article 700.
Mais faites avant le calcul de ce que cela peut vous apporter car vous pouvez aussi perdre. Les syndics sont souvent machiavélique et transmettent leurs ondes négatives à leurs avocats, ce qui fait de procédures à rallonge. C'est pourquoi le forfait est indispensable.
Pour moi cela a duré 3 ans.
En espérant que cela vous servira pour la suite. Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...