Comment faire coincider 2 credits immo ?
kmartmvp
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20 oct. 2010 à 21:34
Le Courtier de la Réunion Messages postés 238 Date d'inscription mercredi 22 septembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 14 octobre 2011 - 25 oct. 2010 à 13:27
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Le Courtier de la Réunion
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21 oct. 2010 à 15:53
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Bonjour,
Je manque un peu d'éléments pour vous répondre. Quelles sont les hypothèses retenues pour arriver à 1100 € de mensualité sur le nouveau prêt ? Durée, taux, assurance ? La durée retenue est-elle une contrainte ou pouvez vous emprunter plus long ? Quelle est votre endettement maxi en €/mois ? Avez vous des emprunts conso en cours ?
Néanmoins, avant même d'avoir ces réponses, une solution à tester sur simulateur est d'utiliser les 130 000 € que vos parents sont prêts à vous avancer (si j'ai bien compris) prioritairement pour solder votre prêt en cours, soit 70 0000 €. Du coup finie la mensualité de 460 €.
En revanche ce n'est plus 170 000 € qu'il vous faut emprunter pour votre nouvelle maison mais 240 000 €. Sur cette base en partant sur deux hypothèses sur 20 ou 25 ans avec un taux d'intérêt respectif à 3,50 % et 3,70 % et une assurance à 72 €/mois cela vous fait des mensualités respectives de 1463 et 1299 € soit dans les deux cas inférieures au total des deux mensualités. Et encore les taux et l'assurance ne sont pas tirés au maximum...
Un peu théorique tout cela mais c'est en attendant plus de précisions,
Bon courage,
Je manque un peu d'éléments pour vous répondre. Quelles sont les hypothèses retenues pour arriver à 1100 € de mensualité sur le nouveau prêt ? Durée, taux, assurance ? La durée retenue est-elle une contrainte ou pouvez vous emprunter plus long ? Quelle est votre endettement maxi en €/mois ? Avez vous des emprunts conso en cours ?
Néanmoins, avant même d'avoir ces réponses, une solution à tester sur simulateur est d'utiliser les 130 000 € que vos parents sont prêts à vous avancer (si j'ai bien compris) prioritairement pour solder votre prêt en cours, soit 70 0000 €. Du coup finie la mensualité de 460 €.
En revanche ce n'est plus 170 000 € qu'il vous faut emprunter pour votre nouvelle maison mais 240 000 €. Sur cette base en partant sur deux hypothèses sur 20 ou 25 ans avec un taux d'intérêt respectif à 3,50 % et 3,70 % et une assurance à 72 €/mois cela vous fait des mensualités respectives de 1463 et 1299 € soit dans les deux cas inférieures au total des deux mensualités. Et encore les taux et l'assurance ne sont pas tirés au maximum...
Un peu théorique tout cela mais c'est en attendant plus de précisions,
Bon courage,
kmartmvp
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23 octobre 2010
23 oct. 2010 à 17:14
23 oct. 2010 à 17:14
Bonjour,
Merci de votre réponse.
1100 euros c'est un tx de 3;35% sur 20 ans avec assurance groupe de 0,24%
On ne voulait pas emprunter sur plus long car après le cout total du crédit explose.
Par contre en allant se matin au credit agricole ,avec nos revenus de 3700 euros le taux d'endettement fleurté avec les 45%. Cependant le banquier nous a dit 2 choses intéresssantes
- D'aller faire une estimation de la valeur locative de notre appartement actuel (environ 900 euros) ce qui pourra servir lors de la demande : en effet si nous n'arrivons pas a vendre notre appartement "dans les temps" on pourra le louer...
-Qu'on pouvait garder notre pret a tx zero de 11 000 euros sur notre credit actuel. ce qui fait que le montant emprunté ne serait "plus que" de 172 000 euros diminuant les mensualités.
Cependant il n'avait pas l'air très emballé par la délégation d'assurance qui pourtant a conditions de garantie équivalente , peux nous faire économiser plus de 50 euros / mois....
Que pensez vous de cette solution ?
Merci de votre réponse.
1100 euros c'est un tx de 3;35% sur 20 ans avec assurance groupe de 0,24%
On ne voulait pas emprunter sur plus long car après le cout total du crédit explose.
Par contre en allant se matin au credit agricole ,avec nos revenus de 3700 euros le taux d'endettement fleurté avec les 45%. Cependant le banquier nous a dit 2 choses intéresssantes
- D'aller faire une estimation de la valeur locative de notre appartement actuel (environ 900 euros) ce qui pourra servir lors de la demande : en effet si nous n'arrivons pas a vendre notre appartement "dans les temps" on pourra le louer...
-Qu'on pouvait garder notre pret a tx zero de 11 000 euros sur notre credit actuel. ce qui fait que le montant emprunté ne serait "plus que" de 172 000 euros diminuant les mensualités.
Cependant il n'avait pas l'air très emballé par la délégation d'assurance qui pourtant a conditions de garantie équivalente , peux nous faire économiser plus de 50 euros / mois....
Que pensez vous de cette solution ?
demander leur un différé des frais intercalaires jusqu a la construction , vous ne paierez que l assurance de votre pret jusqu a la livraison et seulement ensuite commencerez a rembourser votre pret!
Bonjour,
En fait les frais intercalaires représenteront maximum 510 euros , soit avec les 460 euros de l'ancien crédit moins de 1000 euros de remboursement total ce que l'on peut assumer. C'est juste que la banque ne veut pas assumer le risque qu'on ne vende pas notre ancien apppartement (alors qu'en 2 ans on a le temps ) et qu'on se retrouve avec 2 crédis immo sur le dos...
En fait les frais intercalaires représenteront maximum 510 euros , soit avec les 460 euros de l'ancien crédit moins de 1000 euros de remboursement total ce que l'on peut assumer. C'est juste que la banque ne veut pas assumer le risque qu'on ne vende pas notre ancien apppartement (alors qu'en 2 ans on a le temps ) et qu'on se retrouve avec 2 crédis immo sur le dos...
Le Courtier de la Réunion
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25 oct. 2010 à 13:27
25 oct. 2010 à 13:27
Bonjour,
Votre problème est de respecter (à peu près) le seuil des 33 % de taux d'endettement qui se calcule en faisant le rapport charges (mensualités de prêt) / revenus (salaires + revenus locatifs).
Donc, première solution, vous agissez sur le numérateur en réduisant vos mensualités. C'est la solution que je vous propose dans mon précédant post. Alors effectivement plus un emprunt est long plus il coûte cher sur la durée... donc lorsqu'on a les moyens il vaut souvent mieux emprunter court... mais dans votre cas emprunter long (+ rembourser par anticipation le premier prêt) peut être une solution pour réduire sensiblement vos charges et passer sous le seuil des 33 %, d'autant plus avantageuse que les taux sont bas. Surtout, cette solution a le mérite de vous permettre de vendre (tranquillement) votre bien actuel si c'est ce que vous souhaitez.
L'autre solution c'est d'agir sur le dénominateur en augmentant vos revenus. C'est la solution préconisée par le CRCA qui passe par la mise en location de votre bien actuel à l'issue de la phase de construction lorsque vous commencerez à rembourser le capital de votre nouveau prêt immo. C'est également une bonne solution sous réserve tout de même que le CRCA lui-même la valide définitivement car cela implique tout de même que votre plan de financement soit basé sur une hypothèse... celle de la mise en location du bien. Par ailleurs, si le CRCA accepte cette solution cela veut dire qu'il vous faudra vous préoccuper de la mise en location bien avant de quitter votre bien actuel et donc cela diminuera d'autant le temps dont vous disposerez pour essayer de le vendre.
Bon courage,
Cordialement,
Votre problème est de respecter (à peu près) le seuil des 33 % de taux d'endettement qui se calcule en faisant le rapport charges (mensualités de prêt) / revenus (salaires + revenus locatifs).
Donc, première solution, vous agissez sur le numérateur en réduisant vos mensualités. C'est la solution que je vous propose dans mon précédant post. Alors effectivement plus un emprunt est long plus il coûte cher sur la durée... donc lorsqu'on a les moyens il vaut souvent mieux emprunter court... mais dans votre cas emprunter long (+ rembourser par anticipation le premier prêt) peut être une solution pour réduire sensiblement vos charges et passer sous le seuil des 33 %, d'autant plus avantageuse que les taux sont bas. Surtout, cette solution a le mérite de vous permettre de vendre (tranquillement) votre bien actuel si c'est ce que vous souhaitez.
L'autre solution c'est d'agir sur le dénominateur en augmentant vos revenus. C'est la solution préconisée par le CRCA qui passe par la mise en location de votre bien actuel à l'issue de la phase de construction lorsque vous commencerez à rembourser le capital de votre nouveau prêt immo. C'est également une bonne solution sous réserve tout de même que le CRCA lui-même la valide définitivement car cela implique tout de même que votre plan de financement soit basé sur une hypothèse... celle de la mise en location du bien. Par ailleurs, si le CRCA accepte cette solution cela veut dire qu'il vous faudra vous préoccuper de la mise en location bien avant de quitter votre bien actuel et donc cela diminuera d'autant le temps dont vous disposerez pour essayer de le vendre.
Bon courage,
Cordialement,
La législation juridique et financière évolue en permanence...