Dommage apres location

Bonjour,
suite l'état des lieux réalisé par l'agence, il apparait que l'appartement que je loue a une personne n'est plus dans l'état qu'il était au moment de la location.

L'ensemble des frais dépassent largement le dépôt de garantie. De l'autre coté, la mère de la locataire est de mauvaise foi, et insiste pour que je lui rende la totalité de la somme.

J'ai des devis pour les travaux a effectuer, notamment pour les dégâts, tapisserie déchirée par le chat, fuites a tous les robinets, évier fissuré et autres. J' accepte la tolérance de la décoloration naturelle de la tapisserie.

Je voudrai savoir comment réclamer la somme dues par la locataire?


Autre chose, je n'ai jamais exigés les charges réellement dues par le locataire lors du décompte annuel. Ai je un délai pour les réclamer?
Également, cette question se pose pour l'augmentation annuelle du loyer? je crois pouvoir les réclamer pendant 5 ans.