Achat vente par compensation d'un T3 ?

Bonjour

Je souhaiterais acheter leT3 d'une amie. Elle le vend 150 000€ (Elle a des soucis financiers)
Je lui achète à hauteur de 60% soit 90 000€ (Besoin immédiat pour rembourser toutes ces dettes, CRD crédit immo. et conso.)


Sachant qu'elle restera locataire dans l'appartement, les 40% restant vont se négocier (entre les parties) sous forme d'un loyer inférieur au prix du marché.(par exemple 400€ au lieu de 850€ par exemple : 450€ d'économie pour elle ! Mais un remboursement de ma dette restante de 40%)

Ainsi mon amie ayant réglé ses dettes avec les premier 60% le reste des 40% que je lui dois sera directement reversée par compensation de ce loyer que je lui demanderais.
Soit dans l'exemple de dessus 450€ de moins que celui pratiqué dans le marché actuel.

Le but de cette opération est triple :
1 - Court-circuiter les banques qui je le sais ne prêteront que très difficilement. Et ce même si j'ai un actif immo important. (F5, F2 et Garage plein pied)
2 - De soulager ma demande prêt auprès des organismes de crédit.
3 - Enfin, limiter le loyer à mon amie (Içi 450€ / mois ) sur une durée calculée de 15 ans.

Quel est la forme de l'acte notarié qui appelle cette transaction ?
Est ce que c'est une pratique courante?
Merci mille sfois de vos réponses.