Servitude non déclarée lors de la vente
chti59fr
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chti59fr -
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Bonjour,
Nous venons d'acheter une maison il y a à mois de 2 mois. Aucune servitude ne nous avait été signalée, ni par le vendeur, ni par l'agence immobilier. Le notaire n'a donc rien signalé dans l'acte (que nous n'avons d'ailleurs pas encore reçu).
Lors de la vente de la maison voisine (appartenant également à notre vendeur) le futur acheteur a dévouvert que nos eaux de pluie se déversaient sur sa toiture de la maison voisine (donc servitude). Notre vendeur a fait des travaux mais il persiste une servitude aérienne (chéneau se trouvant dans l'espace aérien du voisin) et le notaire signale qu'il faut faire un avenant à acte (240 euros pour le vendeur et 240 euros pour nous).
vu que l'acte n'est pas encore envoyé ces frais sont-ils justifiés ? et n'étant pas informé de cette servitude lors de la vente à qui incombe ces frais (je suppose pas à nous mais ???) mais est-ce au vendeur et/ou à l'agence immobilière ? est-ce un vice caché ?
Merci de votre aide en espérant que tout se règlera dans un bon état d'esprit.
Nous venons d'acheter une maison il y a à mois de 2 mois. Aucune servitude ne nous avait été signalée, ni par le vendeur, ni par l'agence immobilier. Le notaire n'a donc rien signalé dans l'acte (que nous n'avons d'ailleurs pas encore reçu).
Lors de la vente de la maison voisine (appartenant également à notre vendeur) le futur acheteur a dévouvert que nos eaux de pluie se déversaient sur sa toiture de la maison voisine (donc servitude). Notre vendeur a fait des travaux mais il persiste une servitude aérienne (chéneau se trouvant dans l'espace aérien du voisin) et le notaire signale qu'il faut faire un avenant à acte (240 euros pour le vendeur et 240 euros pour nous).
vu que l'acte n'est pas encore envoyé ces frais sont-ils justifiés ? et n'étant pas informé de cette servitude lors de la vente à qui incombe ces frais (je suppose pas à nous mais ???) mais est-ce au vendeur et/ou à l'agence immobilière ? est-ce un vice caché ?
Merci de votre aide en espérant que tout se règlera dans un bon état d'esprit.
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3 réponses
Bonsoir,
Si rien n'était prévu contester, surtout auprès du vendeur comme il connaissait le vice mais via l'agence et Notaire , faite savoir que si vous aviez appris que la maison était grévé d'une servitude vous n'auriez pas acheté ou vous auriez demandé une diminution du prix, votre maison du fait de cette servitude va perdre de la valeur
Appelons en effet, que l'article 1638 du Code civil dispose "Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu 'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n 'aime se contenter d'une indemnité".Cette obligation de déclaration se justifie par les conséquences induites de l'existence d'une servitude. La servitude qui consiste en une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct telle que définie par le Code civil1, constitue donc une dérogation au régime normal de la propriété, voire une amputation de celle-ci ; et peut avoir pour conséquences de modifier la destination, la consistance et la valeur du bien vendu. Cette obligation de déclaration, sanctionnée par l'indemnisation de l'acheteur, voire par la résiliation de lá vente, ne s'impose toutefois qu'aux servitudes dites non apparentes. Toutefois, bien que l'article1638 du Code civil ne vise expressément que les"servitudes non apparentes", la jurisprudence fait une application plus large de la garantie et l'applique à toutes les charges occultes à caractère réel ou personnel.
http://lbvs-avocats.fr/iso_album/3-servitude-oct-02.pdf
Cordialement
Si rien n'était prévu contester, surtout auprès du vendeur comme il connaissait le vice mais via l'agence et Notaire , faite savoir que si vous aviez appris que la maison était grévé d'une servitude vous n'auriez pas acheté ou vous auriez demandé une diminution du prix, votre maison du fait de cette servitude va perdre de la valeur
Appelons en effet, que l'article 1638 du Code civil dispose "Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu 'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n 'aime se contenter d'une indemnité".Cette obligation de déclaration se justifie par les conséquences induites de l'existence d'une servitude. La servitude qui consiste en une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct telle que définie par le Code civil1, constitue donc une dérogation au régime normal de la propriété, voire une amputation de celle-ci ; et peut avoir pour conséquences de modifier la destination, la consistance et la valeur du bien vendu. Cette obligation de déclaration, sanctionnée par l'indemnisation de l'acheteur, voire par la résiliation de lá vente, ne s'impose toutefois qu'aux servitudes dites non apparentes. Toutefois, bien que l'article1638 du Code civil ne vise expressément que les"servitudes non apparentes", la jurisprudence fait une application plus large de la garantie et l'applique à toutes les charges occultes à caractère réel ou personnel.
http://lbvs-avocats.fr/iso_album/3-servitude-oct-02.pdf
Cordialement
chti59fr
Merci beaucoup pour toutes vos informations très claires. J'ai contacté le vendeur mais il semble faire la sourde oreille à ma demande (car il devait me rappeler ce qu'il n'a pas fait) ... j'ai aussi contacter l'agence immobilière (là j'attends une réponse de la direction ...) et pour le notaire je les contacte demain et leur demanderai pourquoi un coût de 240 euros chacun pour un avenant dont l'acte initial n'est pas encore envoyé. Merci encore pour vos informations rapides et je vous tiens informé en espérant que tout rentrera dans l'ordre et que nos relations de voisinnage ne se dégraderons pas (...)
ce n'est pas un vice caché car le code civil exige que le vice caché rende l'immeuble impropre à son usage et ce n'est pas le cas.
en revanche comme l'indique CHAN-ELLE joue la garantie d'éviction si vous êtes privé d'une partie de votre bien.
et là le notaire peut engager sa responsabilité si la servitude a été publiée à la publicité foncière car il est censé vous en informer.
Il aurait un certain culot à demander des frais pour modifier le contrat par avenant pour se ménager la preuve de cette information.
même si votre contrat stipule une exclusion de la garantie d'éviction, elle est tenue en échec car le vendeur reste tenu de son fait personnel
et tel est le cas puisqu'il est à l'origine de votre surprise
pour que joue l'article 1638 pour annuler la vente, cela va être compliqué car il faut établir que vous n'auriez pas acheté si vous l'aviez su et il faut des éléments
qui l'accréditent.... rien qui saute aux yeux dans votre récit à ce sujet
sinon une diminution de prix peut être obtenue
MAIS ATTENTION CELA NE VAUT QUE SI VOUS ETES LE FONDS SERVANT, qui subit la servitude
s'agissant de l'écoulement des eaux de pluie le fonds servant, c'est celui sur lequel les eaux s'écoulent..... donc apparemment pas vous d'après ce que j'ai compris.
c'est pourquoi j'ai du mal à comprendre le problème en fait.
Pouquoi conclure un avenant? est-ce pour supprimer la servitude sur le papier afin que des travaux de démolition puissent être entrepris?
dans ce cas vous êtes libre de refuser car si vous êtes le "fonds dominant" vous devez sans doute trouver intérêt à cette servitude.
elle n'a pas dû être créée sans utilité....
excusez-moi au cas où je serais à côté de la plaque et n'aurait rien compris à votre problème !
en revanche comme l'indique CHAN-ELLE joue la garantie d'éviction si vous êtes privé d'une partie de votre bien.
et là le notaire peut engager sa responsabilité si la servitude a été publiée à la publicité foncière car il est censé vous en informer.
Il aurait un certain culot à demander des frais pour modifier le contrat par avenant pour se ménager la preuve de cette information.
même si votre contrat stipule une exclusion de la garantie d'éviction, elle est tenue en échec car le vendeur reste tenu de son fait personnel
et tel est le cas puisqu'il est à l'origine de votre surprise
pour que joue l'article 1638 pour annuler la vente, cela va être compliqué car il faut établir que vous n'auriez pas acheté si vous l'aviez su et il faut des éléments
qui l'accréditent.... rien qui saute aux yeux dans votre récit à ce sujet
sinon une diminution de prix peut être obtenue
MAIS ATTENTION CELA NE VAUT QUE SI VOUS ETES LE FONDS SERVANT, qui subit la servitude
s'agissant de l'écoulement des eaux de pluie le fonds servant, c'est celui sur lequel les eaux s'écoulent..... donc apparemment pas vous d'après ce que j'ai compris.
c'est pourquoi j'ai du mal à comprendre le problème en fait.
Pouquoi conclure un avenant? est-ce pour supprimer la servitude sur le papier afin que des travaux de démolition puissent être entrepris?
dans ce cas vous êtes libre de refuser car si vous êtes le "fonds dominant" vous devez sans doute trouver intérêt à cette servitude.
elle n'a pas dû être créée sans utilité....
excusez-moi au cas où je serais à côté de la plaque et n'aurait rien compris à votre problème !
Merci max 17. En effet "nos" eaux de pluie s'écolaient sur la toiture du voisin et les travaux effectués consistent en une goutière située dans l'espace aérien du voisin (d'ou la servitude "aérienne"). Voulez vous dire que nous devons refuser d'établir l'avenant demandé par le notaire ? ne risquons pas de problèmes avec le notaire ou le voisin ultérieurement ? si on peut s'en dispenser ça réglerait bien des problèmes. Merci de vos précieux conseils
Bonjour,
je comprends mieux. Acceptez de signer l'avenant pour remédier aux problèmes et cela évitera une dégradation des relations avec le voisinage.
ce faisant, vous modifierez la servitude sans que cela porte préjudice à vos intérêts.
je ne sais pas vraiment si c'est une servitude légale ou conventionnelle étant donné que cette servitude me semble être "du père de famille" (c'est l'appellation un peu désuète du code civil) c'est-à-dire une servitude qui résulte de l'état des lieux après division de son fonds par un seul propriétaire.
si la servitude était conventionnelle et publiée, le notaire aurait dû vous en avertir et il ne ferait que corriger sa bourde en vous demandant de venir passer un avenant.
si elle était légale non car il n'était pas censé la connaître et l'acte à passer serait vraiment un nouvel acte permettant d'exiger des frais, complètement indépendant de la vente.
normalement votre voisin devrait vous proposer de payer tous les frais car il est le seul à pâtir de cet état de fait et lui par contre pourrait se retourner contre le vendeur au titre de la garantie d'éviction, ayant découvert une servitude qu'il ignorait
c'est ce que je dirais à première vue mais sans certitude.
je comprends mieux. Acceptez de signer l'avenant pour remédier aux problèmes et cela évitera une dégradation des relations avec le voisinage.
ce faisant, vous modifierez la servitude sans que cela porte préjudice à vos intérêts.
je ne sais pas vraiment si c'est une servitude légale ou conventionnelle étant donné que cette servitude me semble être "du père de famille" (c'est l'appellation un peu désuète du code civil) c'est-à-dire une servitude qui résulte de l'état des lieux après division de son fonds par un seul propriétaire.
si la servitude était conventionnelle et publiée, le notaire aurait dû vous en avertir et il ne ferait que corriger sa bourde en vous demandant de venir passer un avenant.
si elle était légale non car il n'était pas censé la connaître et l'acte à passer serait vraiment un nouvel acte permettant d'exiger des frais, complètement indépendant de la vente.
normalement votre voisin devrait vous proposer de payer tous les frais car il est le seul à pâtir de cet état de fait et lui par contre pourrait se retourner contre le vendeur au titre de la garantie d'éviction, ayant découvert une servitude qu'il ignorait
c'est ce que je dirais à première vue mais sans certitude.
max refusez de signer plus faire savoir que si elle avait appris que la maison était grévé d'une servitude elle n'aurait pas acheté ou elle aurait demandé une diminution du prix, sa maison du fait de cette servitude va perdre de la valeur
je demanderais même des dommages et intérêts.
on trouve souvent dans les actes de vente une clause selon laquelle "le vendeur déclare qu'à sa connaissance il n'existe aucune servitude et qu'il n'en a pas personnellement créée". Cette clause peut être lourde de conséquences pour le vendeur si ensuite des servitudes ou autres charges se révèlent. Il lui sera reproché alors un défaut d'information et éventuellement une fausse déclaration. S"il apparaît qu'il ne pouvait ignorer la servitude non déclarée le vendeur est alors tenu, à titre de sanction, de garantir l'acquéreur des servitudes apparentes. La jurisprudence sanctionne donc plus sévèrement la fausse information, révélatrice d'une "certaine" mauvaise foi, que l'absence d'information qui peut résulter d'une simple négligence (Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 février 1974).
je demanderais même des dommages et intérêts.
on trouve souvent dans les actes de vente une clause selon laquelle "le vendeur déclare qu'à sa connaissance il n'existe aucune servitude et qu'il n'en a pas personnellement créée". Cette clause peut être lourde de conséquences pour le vendeur si ensuite des servitudes ou autres charges se révèlent. Il lui sera reproché alors un défaut d'information et éventuellement une fausse déclaration. S"il apparaît qu'il ne pouvait ignorer la servitude non déclarée le vendeur est alors tenu, à titre de sanction, de garantir l'acquéreur des servitudes apparentes. La jurisprudence sanctionne donc plus sévèrement la fausse information, révélatrice d'une "certaine" mauvaise foi, que l'absence d'information qui peut résulter d'une simple négligence (Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 février 1974).
La législation juridique et financière évolue en permanence...