Loyer "résiduel" d'un bail commercial mo

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un ensemble loué en un seul bail commercial, dans le même immeuble :
- une boutique,
- un appartement d'habitation, d'accès indépendant de la boutique.

J'envisage faire une reprise pour habiter en faveur de mon fils qui aura 22 ans à la fin du bail. Il est actuellement étudiant, logé par sa mère, et souhaite son indépendance.

1/ La loi précise que le logement doit correspondre "aux besoins normaux" de celui qui reprend le logement. Il semble que les juges aient un pouvoir d'appréciation total sur cette notion.
Quelles sont mes chances d'obtenir gain de cause ?

2/ Au cas ou cette reprise pourrait se faire, se pose le problème du loyer "résiduel", j'entends par là le loyer correspondant au bail actuel amputé de la jouissance du logement.

Celui-ci est-il calculé :
- en soustrayant le % du logement dans le loyer global (par exemple 20 ou 30 % du loyer global correspondant au logement),
- ou évalué en valeur de marché au jour de la reprise (loyer libre) ?

Ce n'est pas du tout la même chose, car le loyer commercial est très bas et plafonné, proche de la valeur locative de l'appartement en loyer libre... Au cas ou le loyer serait apprécié en valeur de marché, je louerais une boutique pour rien !

Je n'ai trouvé aucune donnée sur ces points, alors merci à celles et ceux qui peuvent me renseigner !

Cordialement !