maison achetée en viager, peut on revendre ?

Question

Bonjour,

Voilà, notre père a acheté une maison en viager il y a maintenant plus de 20 ans ... "L'ex propriétaire" (je ne sais pas comment l'appeler) est toujours en vie, et notre père malade. 

Nous sommes 3 enfants, et nous aimerions savoir ce qu'il pourrait se passer s'il venait a décèder avant cette dame ? Allons nous perdre la maison ? Prendre le relais ? 

Dernière chose, peut on revendre cette maison, avant ou après le décès de notre père ? 

Merci pour vos réponses

orchedia · Accepted Answer

Bonjour,

Le droit de propriété est juridiquement composé de 3 élément : le droit d'utiliser le bien ("l'usus"), le droit d'en percevoir les revenus (le "fructus" -d'où le terme d'usufruit), et le droit de disposer du bien. Lorsque vous êtes pleinement propriétaire d'un bien, vous disposez des 3 droits. Il est également possible de séparer ces droits dans les mains de plusieurs "propriétaires" : c'est le démembrement du bien, dont les viagers font partie, qui mettent dans les mains d'une personne l'usufruit, et dans les mains d'une autre la nue propriété.

L'usufruit est un droit qui n'est en règle général pas transmissible en tant que tel, il s'éteint au décès de l'usufruitier. Les droits qui lui sont attachés reviennent toujours au nu propriétaire, qui devient alors pleinement propriétaire. A l'inverse, la nue propriété est un droit réel sur le bien, elle est donc transmissible (donation, succession).

Votre père est titulaire de la nue-propriété et l'habitante l'usufruit, c'est à dire le droit d'habiter ou de toucher des loyers sur ce bien jusqu'à sa mort.
A la mort de cette personne, l'usufruit va regagner la nue propriété, c'est à dire que le / les titulaire (s) de la nue propriété à ce moment va / vont automatiquement devenir pleinement propriétaire (s).

Si votre père venait à décéder, vous et vos frères ou soeurs récupèreraient la nue propriété, divisée en 3 parts égales (en l'absence de testament) (1/3 de la nue propriété chacun). C'est bien une indivision. La transmission de cette nue propriété entrerait dans le calcul des droits de succession.
Au décès de l'usufruitière, vous deviendriez tous plein-propriétaires de la maison, c'est à dire qu'il y a aurait également une indivision (1/3 chacun). Vous n'auriez cependant aucun droit de mutation à payer sur cette opération. 
Ainsi, vous ne perderiez absolument pas la maison, l'usufruit regagnant toujours la nue propriété lors du décès de l'usufruitier, et la nue propriété passant dans l'actif successorale.

En ce qui concerne la vente, celle de la nue propriété par votre père est tout à fait possible. Cependant, il faut trouver un acheteur (peut-être que cela ne se révélera pas trop difficile si l'usufruitère est agée). 

En cas de décès de votre père, vous pourrez également vendre cette nue propriété, mais le fait que la nue propriété soit en indivision peut compliquer les choses car vous devrez être tous d'accord pour vendre. Cela suppose donc une bonne entente entre vos frères ou soeurs et vous.

Si l'usufruitière décède, votre père ou vous pourrez vendre pleinement la maison, car vous serez pleinement propriétaire du bien.

J'espère que cela va vous aider à prendre votre décision.

Cordialement

angelsam · Answer

Vous connaissez l'histoire de Jeanne Calment ???

crevetteyanis · Answer

J'en ai vaguement entendu parler, mais pas assez pour avoir une idée du sujet ... il me semble qu'il y a eu justement des modifications suite à l'histoire de cette dame ... je me trompe peut être ?

angelsam · Answer

Le notaire de J Calment avait acheté sa maison en viager mais il est décédé avant elle et ce sont ses enfants qui ont payé la rente viagère jusqu'a son décés.
Il faudrait voir les détails du viager, toutes les clauses signées par votre père pour savoir ce qu'il est possible de faire ou pas. (revente??)

crevetteyanis · Answer

oui c'est ce dont je me doutais, qu'il faudrait que l'on paye jusqu'à la mort de celle çi ... mais peut on vendre à la mort de notre père ? et lui même peut il vendre de suite ?

angelsam · Answer

Je dirai que oui votre père peut vendre mais uniquement la nue propriété, il faut donc trouver un acheteur que ça pourrait intéresser (pas forcément facile)

S'il venait a décéder il y aurait (je n en suis pas sur) indivision successorale sur nu propriété, (3 enfants  ), il faudra être d'accord pour vendre.

Le mieux est de lire le contrat de vente que votre père a fait, ou encore de voir avec le notaire qui a réalisé la vente, je suis pas très spécialiste du viager, 
si quelqu un connait bien la question, je suis preneur

Qu'est-ce à dire · Answer

J'aurais tendance à dire bien fait!

Le Viager, c'est spéculer sur la mort d'une personne, tirer profit de la mort de l'autre et aux vues de votre rhétorique, votre manière d'écrire, tout est dit!!!

angelsam · Answer

https://pouruneautreeconomie.fr/

Voici quelques pages d'infos interressantes, c'eszt plus compliqué que prévu la revente d'un viager.

crevetteyanis · Answer

merci pour tes réponses angelsam, c'est sympa ... 

quant à "qu'est ce à dire", je ne vois pas l'intérêt de vos propos ! je n'ai fais que poser des questions, ce qui me parait normal, vu la situation actuelle ! mais ça, vous ne pouvez pas le deviner, vaut mieux se taire quand on ne sait pas !

Qu'est-ce à dire · Answer

Vous ne pouvez hériter que si vous acceptez l'héritage, dans le cas contraire, si vous le refusez, vous n'aurez strictement rien à payer.

Aucun texte de droit français n'oblige qui que ce soit à accepter un héritage, le droit vous autorise à refuser un héritage. Quand vous acceptez un héritage, vous acceptez les dettes qui vont avec.

crevetteyanis · Answer

Merci pour vos réponses.

Mon père est titulaire de la nue-propriété ET de l'usufruit (il loue une partie de la maison à des tierces personnes et habite dans une partie de la maison). Si j'ai bien compris il peut donc vendre la maison à n'importe quel moment. 
Il devra cependant continuer à verser la rente viagère jusqu'au décès de cette dame. Si il meurt, que la maison est vendue, et que la dame est toujours vivante, la rente viagère est versée par le nouveau propriétaire? Si la maison n'est pas vendue et est léguée aux descendants, j'imagine que les descendants devront prendre en charge cette rente en proportion de leur part sur l'héritage?

Exemple: la maison vaut 1m euros. Mon frère hérite de la moitié, ma soeur d'un quart et moi d'un quart. Devrais-je payer un quart de la rente, ou sera-t'elle divisée en trois tiers égaux?


J'ai également une autre question qui se rapporte à la situation:
Comment fait-on pour partager une maison composée par exemple de 1 lot en 3 part égales? (sachant que ni mon père, ni mon frère, ni ma soeur, ni moi n'avons d'argent liquide, ni les moyens de régler les frais de successions, et que le seul patrimoine que mon père possède est cette maison)
Est il possible de revendre sa part à une tierce personne?

Merci beaucoup de vos réponses

angelsam · Answer

Une partie de votre première question trouve une réponse dans le lien ci-dessus.

Pour partager une maison Orchedia a déjà repondu en parlant de l'indivision.
Je rajouterai que la loi précise bien que "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" donc il est possible de revendre sa part a une tierce personne.

angelsam · Answer

Je ne comprend pas, vous dites que votre père possede l'usufruit et la nue-propriété. Il y a un viager ou pas ??

crevetteyanis · Answer

Mon père a acheté cette maison en viager il y a 20 ans. Il paye la rente viagère à l'heure actuelle à l'ancienne propriétaire qui vit ailleurs. Il habite dans une partie de la maison, et loue les autres parties à des locataires dont il perçoit les loyers.

crevetteyanis · Answer

Ah oui et si l'un des indivisaires décide de vendre sa part à un tiers, doit il avoir l'accord des autres indivisaires?

angelsam · Answer

Il s'agit donc d'un viager "libre", forme de viager plutot rare car bien plus cher que le viager "occupé".

angelsam · Answer

Non il n'est pas necessaire d'avoir l'accord des autres indivisaires. Mais il y a un droit de préemption en principe pour les autres indivisaires.

crevetteyanis · Answer

Merci beaucoup Angelsam pour toutes tes réponses et ton aide précieuse! J'espère ne plus avoir à te déranger, en tout cas ça fait plaisir d'avoir des réponses aussi rapides! ^^

Maison achetée en viager, peut on revendre ?

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