Calcul de récompense

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neisseria
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vendredi 28 juin 2013
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12 mars 2015
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Bonjour,

Dans le cadre d'un divorce d'un mariage en communauté légale (la liquidation de la communauté est équivallente à une succession), je voudrais savoir comment se valorise les fonds propres lors de la vente d'une maison.

Cas concret :
- achat 725000 euros
- frais d'acquisition 50000 euros, travaux 70000 euros. Total achat : 845000 euros
- apport en fond propre de mon épouse : 200000 euros
- apport en fond propre par moi même : 60000 euros
Puis :
- vente : estimée à 800000 euros
- solde de pret immo : 200000 euros

-> 1er cas : on ne tient pas compte des frais acquisition & travaux. Cela donne pour mon épouse 200000 x 800000 / 725000, soit 220689. Selon la même règle, 66206 pour moi. En ajoutant 50% du reste, cela fait 222758 pour moi, 377241 pour mon épouse
-> 2eme cas : on tient compte des frais d'acquisition et travaux. Cela donne en réalité une dépréciation du fond propre : 189349 pour mon épouse, 56804 pour moi. En ajoutant 50% du reste cela fait 233727 pour moi, 366272 pour mon épouse.
-> 3eme cas : idem 2eme cas mais on considère que les fonds propres ne sont pas dépréciés. Cela fait 230000 pour moi, 370000 pour mon épouse.


La seconde règle me parait la plus logique : il est normal que le fond propre "participe" en proportion aux frais d'acquisition et travaux aidant à valoriser le bien. Pour le 3eme cas, il n'est pas normal que seule la Communauté supporte la baisse de l'immobilier...
Le notaire de mon épouse applique la première règle, bien sûr la moins favorable pour moi.

Quel cas s'applique en pratique ?

Merci !

4 réponses

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mardi 16 décembre 2008
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2 octobre 2010
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Bonjour,

Personnellement, je n'ai jamais utilisé l'une de vos méthodes pour calculer une récompense.

Apparemment, le bien est commun.

L'acquisition du bien englobe le prix d'acquisition et les frais d'acquisition, soit 725 000 + 50 000 = 775 000 €.
Pour calculer la contribution du patrimoine propre, on doit prendre en compte le montant de 775 000 €,
- soit 200 000 / 775 000.
- soit 60 000 / 775 000.

S'agissant des travaux, il doit s'agit des travaux d'amélioration ou de conservation. Et les travaux ont été financé par la communauté (présomption). Et la valeur à prendre en considération est celle du bien vendu sans lesdits travaux.
Il est probable que le notaire est estimé que le bien avec ou sans travaux auraient été vendu au même prix, ce qui me paraît logique vu le peu de différence entre la valeur d'achat et le prix de vente.

La récompense due au profit de votre épouse serait de 206 450 €.
La récompense due à votre profit serait de 61 935 €.


A noter que votre 3ème cas trouve à s'appliquer si le profit subsistant est inférieur à la dépense faite, et si la dépense était nécessaire (ce qui est souvent le cas en cas d'acquisition d'une maison).

Cordialement
Merci pour votre réponse. Cdlt
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mardi 16 décembre 2008
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2 octobre 2010
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De rien ^^

J'ai omis un détail que j'ai du effacé sans le vouloir. A savoir que le bien doit avoir été vendu au jour de la liquidation du régime matrimonial.

Et sur ce point, j'ai un léger doute (vous dites valeur estimée, solde du crédit).

Si le bien n'est pas vendu au jour de la liquidation du régime, c'est sur la valeur du bien sans les travaux au jour de la liquidation du régime que se calcule la récompense.
Enfin, cela ne changera rien quant aux résultats si le notaire estime que les travaux n'ont pas permis de dégager une plus-value particulière.
A vous de faire réévaluer la maison avec et sans travaux éventuellement.
neisseria
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vendredi 28 juin 2013
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12 mars 2015
2
Bonjour,
Je sais que cette discussion date, mais je me trouve dans un cas similaire (récompense) où le notaire, pour le calcul de la valeur d'acquisition de la maison, veut ajouter au prix d'achat le montant des travaux effectués 6 ans après son achat. Pouvez-vous me donner les références des articles de loi pour les modalités de calcul?
Merci à vous
Pouvez vous me calculer le cout de droit de succesion pour une maison pour les fils d une maison de 800000 Euros en heritage
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