J'ai reçu mon décompte de mon dépôt de garantie. Je conteste ce qu'URBANIA m'a retiré. J'ai donc écrit une lettre que je vais envoyé en recommandé.
J'aimerai avoir vos avis sur cette lettre. Est-ce que je marque des choses risqué pour la suite? Est que je m'induit en erreur? qu'est ce que je peux faire pour améliorer cette lettre? La procédure que j utilise est-elle la bonne? Est ce que cette lettre ne devrait-elle pas être une mise en demeure?
Un avis de la cours de cassation peut-il faire loi?
Toute remarque sont les bienvenus!
merci a tous :)
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Objet : Décompte provisoire de départ
Madame, Monsieur,
Je fais suite à votre courrier daté du 17 mars 2009 concernant la restitution de mon dépôt de garantie auquel vous avez joint un chèque de 216.23 €.
Mon dépôt de garantie était de 800 €, sur cette somme vous avez prélevé :
- Des travaux locatifs (130 €)
- La taxe des ordures ménagères 2006 (70.36 €)
- La taxe des ordures ménagères 2007 (175.17 €)
- La taxe des ordures ménagères 2008 (181.53 €)
- Un impayé (frais d’avis d’échéance indue : 26.71 €)
Ces frais sont soit injustifiés, soit indus et je vous demande dans le cadre d’une procédure amiable de régulariser cette situation.
1) Travaux locatifs Sur l’avis d’échéance vous m’imputez pour 130 € de travaux locatifs. Vous joignez une facture de la société TCEB sur laquelle il est fait état d’un « forfait détartrage chauffe-eau électrique ».
Ayant rendu cet appartement dans un état meilleur que quand je l’ai pris, l’état des lieux de sortie ne stipule aucun travaux à réaliser. Dans un premier temps, il n’y a donc pas lieux de me facturer des « travaux locatifs ».
De plus, au regard de l’arrêt du 29 octobre 2008, nº 06-21633 de la Cour de cassation, je porte à votre connaissance les conclusions rendues :
« … ayant constaté que le bailleur avait fait réaliser un détartrage du chauffe-eau électrique avec dépose du bloc résistance et souverainement retenu que l'opération se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant, le tribunal en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une réparation locative à la charge du locataire ; »
Cet arrêt fait Jurisprudence, vous trouverez en Annexe 1 un « Flash info » de l’UNIT (Union Nationale de l’Immobilier) reprenant l’arrêt précité. Vous pourrez de plus retrouver cet arrêt sur www.legifrance.gouv.fr.
Étant donné que l’état des lieux de sortie ne stipulait aucune réparation, et au regard de la jurisprudence, je vous demande de me rembourser les 130 € de travaux locatifs que vous m’imputez.
2) Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) En second lieu, vous m’imputez de la taxe d’ordures ménagères pour 2006, 2007 et 2008 sans joindre de justificatifs ni de note de calculs.
Le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspond au revenu cadastral servant de base à la taxe foncière multiplié par un taux fixé par la commune ou par la structure intercommunale. (Articles 1388 et 1522 du code général des impôts)
L'administration calcule le revenu cadastral en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % à la valeur locative cadastrale (pour info : Valeur locative cadastrale = Valeur locative brute)
La valeur locative brute du xxx rue xxxi 2e étage était de (Chiffres obtenus auprès CDI de xxx) :
- 2006 : 1170 €
- 2007 : 1191 €
- 2008 : 1210 €
Le taux de la TEOM fixé par le conseil municipal était de (Chiffres obtenus auprès CDI de xxx) :
- 2006 : 15.23 %
- 2007 : 15.41 %
- 2008 : 15.72 %
Pour 2006, vous me retirez 70,36 €. Or je vous ai déjà réglé 64.97 € de TEOM lors du terme de janvier 2007. Ayant pris ce logement en aout, je ne vous étais redevable que des 5/12ème de la taxe d’ordures ménagères de 2006.
Sur la base des calculs suivants, pour :
- 2006 : ((1170 * 50 %) * 15.23 % * 5/12) - 64.97 = 24.13 € alors que vous m’imputez 70.36 €. Vous m’êtes donc redevable de 70.36 € - 24.13 € = 46.23 €
- 2007 : (1191 * 50 %) * 15.41 % = 91.69 € alors que vous m’imputez 175.17 €. Vous m’êtes donc redevable de 175.17 € - 91.69 € = 83.48 €
- 2008 : (1210 * 50 %) * 15.72 % = 95.11 € alors que vous m’imputez 181.53 €. Vous m’êtes donc redevable de 181.53 € - 95.11 € = 86.42 €
Je vous demande de me rembourser les 216,13 € de trop-perçu pour la taxe d’ordures ménagères.
De plus, je vous prie de me communiquer les relevés de taxes foncières de 2006/2007 et 2009 concernés par cette TEOM ainsi qu’une note de calcul me permettant de comprendre votre manière de calculer.
Je vous rappelle que les « frais de confection de rôles » (environ 8 %) ne font pas parties, selon le décret du 26 août 1987, des charges récupérables par le bailleur sur le locataire.
3) Impayé En marge de l’avis d’échéance, sur le courrier joint, vous m’imputez la somme de 26,71 €.
Il s’avère que lors du paiement du prorata de mon loyer de janvier, n’ayant pas reçu d’avis d’échéance pour cette mensualité, j’avais fait mon calcul sur la base des 12/31ème d’un loyer normal (ayant rendu les clefs le 12) soit un loyer pour janvier de 162.24 €.
Après calcul, vous avez utilisé une base de calcul de 11/31ème (date de fin de contrat de bail), soit un loyer pour janvier de 148.72 €.
Ce qui donne une différence en ma faveur de 13.52 €.
Or 13.52 € + 26.71 € = 40.23 €
Ces 40.23 € correspondants aux frais d’avis d’échéance que vous m’avez facturé d’aout 2006 à octobre 2008.
« Est réputée non écrite toute clause : a )…p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; »
(Loi de 1989 n°89-462, article 4 alinéa p)
De plus, l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance est un acte d’administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants ne peuvent m’être réclamés en sus du loyer (JO AN du 03.12.84 (réponse nº 56620), du 14.02.94 (réponse nº 9919) et du 03.06.96 (réponse nº 39514)).
Je vous ai envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception le 20/10/08 dénonçant les frais illégaux que vous me facturiez et réclamant leur remboursement.
Je vous invite à relire cette lettre ou je vous explique la pratique illégale de cette facturation.
Depuis cette date, vous avez d’ailleurs arrêté de me facturer ces « frais d’avis d’échéance », preuve est que vous aviez compris que cette pratique est illégale
En conséquence, au regard de la loi, je vous demande de me rembourser les 26.71 € « d’impayé » que vous m’imputez.
Conclusion À la vue des éléments que j’apporte, je vous demande donc de :
- Rembourser les 130 € de travaux locatifs
- Rembourser les 216,13 € de trop-perçu pour la taxe d’ordures ménagères
- Rembourser 26,71 € « d’impayé »
Soit un total de 372.84 €
Je vous rappelle que nous sommes dans le cadre d’une procédure amiable et qu’à défaut d’accord sous huitaine, je me verrai contraint de saisir la commission départementale de conciliation puis les autorités compétentes pour engager votre responsabilité.
De plus, à compter du 12 mars 2009, les sommes restantes dues de mon dépôt de garantie produisent des intérêts au taux légal de 3.79 % à mon profit.
Dans l’attente d’un chèque de 372.84 €, recevez Madame, Monsieur l’expression de mes sentiments dévoués.
je précise qu'a ce jour je n'ai pas de réponses de l'agence immobilière ou du propriétaire. Qui dois-je assigner? le proprio ou l'agence immobilière? (sur mon bail, seul l'agence immobilière figure).
La législation juridique et financière évolue en permanence...