MOTIF pour Non renouvelmt bail après 3 ans ?

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Bonjour,

A l'échéance de mon bail de 3 ans le 31 mars 2010 (date signature du bail 1er avril 2007), propriétaire, je ne souhaite pas le renouveler. Dans ce cas, l'envoi d'un préavis (bien) avant les 6 mois suffit-il ou bien le propriétaire est-il tenu , ici aussi, de justifier sa décision ?
2 intentions :
- Laisser le studio à un neveu
ou
- Proposer le studio aux organismes qui gèrent les logements solidaires au bénéfice des personnes en difficultés.
La réalisation de travaux peut-elle justifier la résiliation du bail à son terme ?
MERCI de votre / vos réponse(s)

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Bonjour,
voici les seuls et uniques motifs pour lesquels vous pouvez résilier le bail d'un locataire, au terme du bail.

Article 15 de la loi du 06/07/1989

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

- Laisser le studio à un neveu NON
Proposer le studio aux organismes qui gèrent les logements solidaires au bénéfice des personnes en difficultés. NON
La réalisation de travaux peut-elle justifier la résiliation du bail à son terme ? NON

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16 mars 2009

MERCI Bcoup de votre réponse et bonne fin de week-end
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16 mars 2009

PS. J'ai oublié de préciser. Je ne souhaite pas renouveler le bail après 3 ans car si le locataire respecte le paiement des loyers, en revanche ne respecte pas certaines règles.
- Enlèvement du radiateur électrique pour le placement d'un meuble (qui plus est devant l’une des ouvertures d’aération du studio). Ce qui lui paraissait d'autant plus normal puisqu'elle n'utilisait pas ce radiateur par souci d'économie. Bien que je lui ai demandé verbalement 2 fois de remettre le radiateur, lors de mon dernier passage au studio, rien n'a été fait dans ce sens. Elle m'a répondu que quelqu'un viendrait le remettre à sa place le lendemain de mon passage.
- Ecaillement peinture (pourtant mur et plafond repeints à neuf à son entrée) selon elle à cause d'une fuite qui proviendrait du voisin du dessus. Je lui ai demandé de contacter son assurance pour des dégâts des eaux. Aucune démarche. J'ai informé le syndic de ce problème qui a téléphoné au locataire pour lui demander de remplir une déclaration des dégâts des eaux auprès de son assurance et d'envoyer une copie au Syndic : Aucune démarche.
Une fuite provenant du voisin du dessus pourrait avoir entraîné l'état défectueux de la peinture du plafond, mais
il n'en reste pas moins sûr que l'humidité émanant des vapeurs de cuisson en soit également la cause : un des 2 radiateurs du studio non utilisé, pire enlevé ; une des ouvertures d’aération du studio obstruée par un meuble.
J'ai envoyé une lettre recommandée avec accusée de réception au locataire lui rappelant tous ces manquements. Manquements qui, comme je le lui ai rappelé par écrit, pourraient engager sa responsabilité.
Je vous ai décrit grosso modo la situation.
Encore MERCI à vous
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Bonjour,
comment faites vous pour être au courant de toutes ces choses ? Vous pénétrez chez vos locataires ou quoi ?
Bien sur l'article 7 petit f de la loi du 06/07/1989 indique bien : dans les obligations du locataire
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local .
Mais ceci n'est absolument pas une clause de résiliation du bail. Et de plus comment expliquerez vous à un juge que vous êtes au courant de ces transformations ?
Pénétrer chez un locataire sans son autorisation est une violation de domicile qui selon l'article 226-4 du code civil est sévèrement puni : L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende.

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16 mars 2009

REPONSE A IGOR1.
Une fois encore Merci de votre réponse.
Pour répondre à votre question : NON JE NE RENTRE JAMAIS CHEZ LES GENS A LEUR INSU.
J'ai appris tous ces problèmes car il m'a fallu me rendre au studio pour remplir un questionnaire en vue d'un ravalement. J'ai donc pris RDV par téléphone auprès du locataire qui m'a proposé un jour de sa convenance. C'est au cours de cet appel téléphonique qu'il m'a informé de l'état du plafond que je n'ai fait que constater le jour de mon passage. C'est également au cours de ce passage que j'ai pu constater qu'un meuble a été placé à l'endroit où se trouvait l'un des radiateurs électriques. Je lui ai demandé de le remettre à sa place pour qu’il s’en serve et pallier aux confinements et vapeurs tout en lui faisant remarquer qu'il n'était pas autorisé à enlever des équipements installés dans le studio. Ce à quoi il m'a rétorqué que c'est le seul endroit où il pouvait installer son meuble.
1) Bien que je lui aie demandé (ainsi que le Syndic le jour où je leur ai fait part de la situation) de voir son assureur pour un constat des dégâts eaux, il semble qu'elle n'ait rien fait dans ce sens puisque le Syndic n'a rien reçu et qu'elle ne s'est pas non plus manifestée.
2) Le locataire m'a téléphoné pour me signaler une fuite d'eau. Selon lui, le tuyau du compteur d'eau relié à celui de la machine à laver en aurait été la cause. Je suis retournée au studio pour faire un constat avant de demander un devis TOUJOURS EN ¨PRESENCE DU LOCATAIRE : en fait, la fuite provenait d'un boulon vétuste. Et c'est à cette occasion que j'ai remarqué que malgré ma demande, le radiateur électrique n'a pas été remis à sa place. Elle m'a répondu qu'elle attendait quelqu'un le lendemain pour la remise en place.
POUR CES 2 RAISONS : j'ai envoyé une lettre AR au propriétaire lui rappelant ces faits et les risques qu'elle encourt face à ses manquements.
Avant de mettre en location le studio, j'ai fait installer une nouvelle porte (ouverture à bascule pour l'aération) ainsi qu'une nouvelle fenêtre double vitrage et refait faire la peinture dans tout le studio afin que le locataire occupe un local décent : vous en conviendrez, les locataires ne sont pas les seules victimes.
Vous comprendrez mon inquiétude quant à l'état de mon studio si je devais le laisser 3 ans de plus à un tel locataire !
Cordialement
bonjour : On peut aussi mettre fin au bail (à la fin du bail) pour MOTIF LEGITIME ET SERIEUX. On ne doit pas boucher une aération basse qui est règlementaire et obligatoire pour cuisiner au gaz.
Etes-vous certain que cette locataire est assurée ???? Car cela est obligatoire et constitue une cause de résiliation. Je pense qu'un locataire n'a pas le droit de démonter le chauffage, même si c'est un radiateur électrique.

Il est fort probable que les dégats au plafond soit dûs à la vapeur d'eau due à la cuisine, elle ne doit couvrir aucune casserole. Y a-t-il une hotte aspirante ???? La fait-elle fonctionner ,??? Elle doit très bien savoir que ça vient de là. N'utilise-t-elle pas un poêle à pétrole ???? Il n'y a rien de mieux pour dégrader un logement, car ça produit énormément d'humidité. Moi, je marque sur les baux, que les chauffages sans évacutation sont formellement interdits. Ces appareils sont dangereux, en plus si elle bouche les aérations.....

Allez vous l'ADIL, avec votre bail, et en expliquant le problème. C'est gratuit, des juristes vous conseilleront.
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MERCI. Je prendrai un RDV auprès de l'ADIL.
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Décidément (!)
La hotte aspirante ne fonctionne pas dixit le propriétaire lors de mon dernier passage au studio. Je ne compte pas la remplacer car j'ai acheté et fait installer une nouvelle porte avec une ouverture à bascule justement pour l'aération. Avec 2 radiateurs électriques, 2 aérations + une ouverture à bascule pour un studio de 27m2 : j'estime que c'est suffisant pour préserver de l'humidité.
Je pense suivre votre conseil : aller de l'ADIL.
Encore MERCI A VOUS
IDEM A TOUS CEUX QUI ONT TENTE DE RESOUDRE LE PROBLEME AVEC MOI
bonjour : Lorsque c'est un rez-de-chaussée par exemple, il est parfois possible de voir par la fenêtre ouverte ou non, et cela sans mettre les pieds dans le logement.

Il est vrai qu'un locataire, une fois dans le logement peut faire les 400 coups à l'insu du propriétaire, notamment boucher une aération basse peut-être très dangereux (asphyxie par exemple).
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Bonjour,
oui mais les clauses pouvant entrainer la résiliation du bail sont appelées "clauses résolutoire et en voici la liste:

Les clauses résolutoires qui peuvent figurer au contrat de location concernent uniquement les cas où le locataire ne paie pas le loyer, les charges, lorsqu'il ne verse pas de dépôt de garantie ou s'il ne souscrit pas d'assurance couvrant les risques locatifs ou enfin s'il ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des locaux loués.

On ne peut pas résilier un bail pour une aération bouchée, le risque c'est le locataire qui le prend. je met également sur mes baux que les poêles à pétrole ou à gaz (sans conduits) sont interdit, mais je ne sais pas jusqu'à quel point cela pourrait être un motif de résiliation accepté par un juge, il n'y a en fait aucune jurisprudence. De toute manière nous allons tout droit vers une politique on quoique le locataire fasse; Dégradations, nuisances sonores etc...ou ne fasse pas; défaut de paiement, défaut d'assurance, etc... nous ne pourrons plus résilier le bail.