Utilisation et rachat d'un usufruit

Bonjour,
J'ai hérité de la maison de mon père. Cette maison se répartit en deux parties: une partie totalement indépendante qui est revenue à ma soeur, la seconde partie qui m'est revenue mais dont les 3/4 sont en usufruit. Mon père avait souhaité cet usufruit pour sa seconde femme, ma belle-mère. Il désirait que cette maison reste en fait une maison familiale dans laquelle chacune pourrait aller à sa guise.
Ma belle-mère a refait sa vie. Elle ne souhaite plus que je vienne dans cette maison quand elle y est. Or la partie qui n'est pas en usufruit n'est pas habitable en l'état (pas d'eau, pas de possibilité de cuisiner, pas de sanitaires...) et est donc dépendante de la partie en usufruit.
Ma belle-mère peut-elle m'interdire totalement l'accès à la partie de la maison dont elle a l'usufruit?
Elle a évoqué le rachat de son usufruit. Lors de la succession, il y a 2 ans, l'usufruit avait été évalué a 48000 euros.
Comment calcule-t-on la valeur de rachat d'un tel usufruit?