Etat de sortie: quelles réparations demander?

Question

Bonjour à tous,

Voilà la situation:
- Achat de la maison de ma mère en le 28 janvier 2006 avec reprise des locataires en place (entrée des locataires en août 2006)
- Signature le 1er janvier 2007 d'un nouveau bail avec moi en propriétaire et les locataires déjà en place avec indication "reprise de l'état des lieux d'entrée signé avec précédent propriétaire"
- Loyers impayés de 2100€ (demi moi avril - mai - juin - juillet) 
- A la suite d'un commandement à payer par huissier, ils me reprochent tout à coup que les deux chauffages ne marchent pas, que l'évier est bouché depuis des mois à cause des canalisations, et que la fênetre est vétuste (le mastic commence à tomber), que je ne fais pas mon boulot de bailleur ce que je conteste évidemment (je suis une flippée du respect des lois ;-)
- Etat de sortie demandée par les locataires pour le 29 novembre 2008 par lettre AR
- Assignation au tribunal d'instance pour récupérer mes 2100€

1. Alors j'ai besoin de savoir si l'état des lieux d'entrée fait avec ma mère précédente propriétaire est valable ou si les loctaires sont réputés avoir reçu le logement dans un bon état?

2. Je vais faire particulièrement attention aux soi-disants problèmes soulevés à l'oral par mes locataires. Ne m'ayant jamais signalé les problèmes avec les 2 chauffages. Dois-je émettre une réserve sur l'état des lieux de sortie et faire venir un plombier chauffagiste? Si jamais ils sont cassés ou ont été mal entretenus, est-ce prélevable sur la caution?

3. Il me semble qu'un évier bouché et la réfection des mastics de fenetres sont à la charge des locataires? Est-ce vrai? Sur l'état des lieux d'entrée fait par ma mère, il est indiqué pour les fênetres " Etat d'Usage" sans commentaires, est-ce quand même prélevable sur la caution? Dois-je les indiquer sur l'état des lieux de sortie?

Je sens que l'état des lieux de sortie et la remise des clés vont être sportifs avec ces locataires peu scrupuleux. Je ne pense pas accepter les clés et faire venir un huissier si jamais ils contestent l'état de sortie

Je remercie quiconque me donnera ses précieux conseils. La date convenue pour l'état de sortie étant proche, je souhaite être la mieux armée et donc renseignée pour le faire :-)

MERCI POUR VOTRE AIDE

lbigaret · Answer

Bonjour,
Signature le 1er janvier 2007 d'un nouveau bail avec moi en propriétaire et les locataires déjà en place avec indication "reprise de l'état des lieux d'entrée signé avec précédent propriétaire" 
- pourquoi avoir refait un bail ? Il fallait poursuivre l'existant.

A la suite d'un commandement à payer par huissier, ils me reprochent tout à coup que les deux chauffages ne marchent pas, que l'évier est bouché depuis des mois à cause des canalisations, et que la fênetre est vétuste (le mastic commence à tomber)
- qu'est il reproché exactement en ce qui concerne le chauffage ? Pour l'évier et la fenêtre leur entretien est à la charge du locataire, vous n'êtes pas concernée (voir arrêté 87-712)

Assignation au tribunal d'instance pour récupérer mes 2100€
- c'est votre action ?

1-> ce devrait être recevable
2-> si le chauffage doit être réparé (voir question précédente) faites le réparer rapidement.
3-> voir réponse précédente. Si le problème existe encore à la sortie indiquez le clairement sur l'état des lieux et vous pourrez "retenir" sur le dépôt de garantie sur justificatif (devis)

Compte tenu de l'état des relations vous feriez peut-être mieux d'appeler un huissier pour l'état des lieux, à vos frais.

Igor1 · Answer

Bonjour,
1. Alors j'ai besoin de savoir si l'état des lieux d'entrée fait avec ma mère précédente propriétaire est valable ou si les locataires sont réputés avoir reçu le logement dans un bon état? vous avez signé cela "reprise de l'état des lieux d'entrée signé avec précédent propriétaire"  aucune contestation possible.

question 2 : Vous avez parfaitement le droit de préciser sur l'état des lieux de sortie "après examen des appareils de chauffage par un technicien qui fournira son rapport". On autorise cela au locataire pourquoi pas au bailleur.

question 3 : les mastics et les dégorgements de canalisations sont à la charge du locataire, voir lien ci-dessous :

http://loyer.org.free.fr/chargesreparationsloc.html

Si vos locataires refusent de signer l'état des lieux, vous pouvez demander à un huissier de venir ,mais la procédure durera au moins une semaine, pendant laquelle vous ne devez pas prendre les clés. voir lien ci-dessous :

http://www.mon-immeuble.com/dossieretatdeslieux.htm

Celui qui pose une question risque cinq minutes d'avoir l'air bête.
 Celui qui ne pose pas de question restera bête toute sa vie.

cathrin · Answer

Je vous remercie pour votre réponse rapide.

1. J'ai refait le bail tout simplement parce que je pensais qu'il fallait le faire lorsqu'il y avait changement de propriétaire. L'huissier m'a aussi dit que cela ne servait à rien. Résultat: j'apprends à marcher en tombant ;-)

2. Concernant les 2 chauffages, justement je pense qu'ils sont de mauvaise foi car ils m'ont dit que le chauffage était cassé après le commandement à payer établi en juillet. Or pas de chauffage collectif à ce moment là. L'hiver précédent, ils n'ont rien signalé et en ce moment, en plein froid, rien à signaler non plus.
De toute façon, je changerai bien les chauffages si le plombier confirme qu'ils sont cassés et non dû à un mauvais entretien ou je ne sais quoi encore que je découvrirai.

3. je serai vigilante

Merci Ibigaet

Igor1 · Answer

Re, 
je vois que nous ne sommes pas d'accord sur la 1ère question avec lbigaret.

cathrin · Answer

Si je ne me trompe pas Ibigaret m'indique qu'il était inutile de signer un nouveau bail mais ne donne pas son opinion quant à la mention sur le reprise de l'état des lieux.
Par déduction, si cette reprise n'est pas valable, cela signifie qu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée avec le nouveau bail signé avec moi et donc si j'ai bien compris, la prise de l'appartement est réputé en bon état de facto, non?

En tout cas, merci IGOR pour ces nouvelles précisions

Igor1 · Answer

Re, 

Soyons clair, Ibigaret a dit que l'établissement d'un nouveau bail était inutile (ce qui est vrai) mais pas qu'il était sans valeur. Le nouveau bail remplace bel et bien l'ancien. Quand à l'état des lieux vous avez accepté et signé les termes suivants qui sont inscrits sur le nouveau bail que Ibigaret n'a pas du voir : "reprise de l'état des lieux d'entrée signé avec précédent propriétaire"  Comment voulez-vous ne plus reconnaitre ou ne plus faire valoir cette clause inscrite sur votre nouveau bail et signé de votre main ? Aucun juge ne vous donnera raison.
Donc, pour moi vous ne pouvez plus maintenant n'accorder aucune valeur à cette clause. Ce qui n'a pas une grande importance en soi.  En effet vous avez d'une part suffisamment d'éléments en votre faveur. Et d'autre part vous verrez que si vous arrivez déjà à récupérer le logement c'est très bien, si en plus vous récupérez les loyers en retard, ce sera formidable pour le reste cela tiendrait du miracle.
Les lois ne protègent que très peu les bailleurs (dont je suis)

lbigaret · Answer

Cathrin (e?), je vous ai dit que l'état des lieux précédent devait être recevable (nous sommes bien d'accord avec Igor (je ne me lasse pas de cette rime !:o)))) Donc vous comparerez votre état des lieux de sortie sur cet état des lieux d'entrée. Mais comme le suppose Igor cela n'aura que peut d'importance pour les éléments que vous indiquez ensuite. En plus vous parlez de chauffage collectif ?? ...et le fait que vos locataires ne vous signalent une éventuelle défectuosité du chauffage qu'après avoir reçu un commandement de payer ne plaidera pas en leur faveur.

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